發表日期 3/6/2022, 9:14:45 PM
美國的房地産投資者非常普遍在使用的一種投資策略叫做wholesale,我們中文翻譯過來叫做批發。
然而中文“批發”往往會給大傢帶來一些誤解,認為批發好像必須是數量多或者是金額大纔叫做批發,
實際上在房地産領域並非如此。批發,它單單指的是一種交易的過程,某一種特殊的過程。
什麼是wholesale交易?
咱們打個比方說,你是投資者,你找著瞭一個賣傢,他要把一棟房子或者是一塊土地賣給你,你跟他簽瞭一個閤同,你這個閤同並沒有close,就是沒有過戶的情況下,那麼這個閤同你是可以把它轉讓給一個下傢的;
下傢也是一個投資者,相當於你給到下傢的價格仍然是低於市場價的,下傢來把閤同close,然後他再把房産或者是土地再賣給最後的終端買傢――以零售價賣給終端買傢。
那麼在這個過程當中,你看你賣給中間買傢的時候,當然你會收一個轉讓費,你是盈利的。那麼中間買傢他再以零售價賣給終端買傢的時候,他當然也是盈利的。
你所做的環節就叫做wholesale,批發。批發當中有一個非常關鍵的因素,它影響瞭你整個流程是不是走得通。你一開始跟賣傢簽的閤同,它允不允許閤同被轉讓,是不是assignable。
有的閤同它會明確禁止轉讓,這種時候看起來好像這個事情就行不通瞭。
如何利用信托解決不可轉讓問題?
但實際上,也有一種聰明的做法,能讓它從行不通變得行得通。我們要用到一種工具,這個工具就叫做wholesale trust(批發信托)。
大傢知道信托的概念,它是由三個部分組成的,有一個trustor
、有一個trustee,有一個beneficiary,在咱們的交易環節當中比較重要的就是trustee和beneficiary,分彆是受托人和受益人。
那麼信托它就相當於是一個盒子,你拿一個信托來跟賣方去簽閤同,信托是交易當中的買方。
信托是很容易創建的,你自己就可以寫一個,並不需要到政府的任何機構去登記備案,沒有什麼復雜過程。
那麼寫的過程當中,你自己是受托人(trustee),那受益人(beneficiary)有可能是你個人,但是最完美的情況下是你的C corp。
大傢知道在美國做房産投資,你可能有一些責任風險,包括稅務負擔。
如果是wholesale這樣的一個策略,最好的一個實體是用C corp。
所以你在寫trust的時候,你的trustee是你自己,beneficiary是你的C corp。好,這種情況下你用瞭一個trust,去跟賣方簽瞭閤同,接下來你再找著中間買傢。
中間買傢怎麼跟你交易呢?
買傢他去購買你的C corp在trust當中的interest(利益),就是trust的利益是可以轉讓的,當然轉讓是有一筆轉讓費瞭,那是一個交易。所以買傢把一筆錢打給你的C corp,C corp就把trust當中的利益轉給買傢。現在請看,C corp和trust就沒有關係瞭,因為利益已經轉讓瞭。
接下來的一步,就是你作為trustee,你辭職,把買傢設定為新的trustee,這個時候你還有C corp都跟trust沒有關係瞭,你的轉讓就完全地完成瞭。
所以為什麼我一開始說trust像個盒子?盒子裏麵裝瞭一些東西,現在我們把盒子裏麵東西已經替換完畢瞭。你的C corp已經拿到瞭錢,而這個買傢也等於說是穿上瞭你的鞋,對吧?站到瞭你原先的位置,替換瞭你的角色。接下來買傢就可以著trust去跟賣方去close,去辦過戶,把整個交易做完瞭。
所以由此,原本一個不可以轉讓的閤同,我們也把它變得可以拿來做wholesale這樣的一種策略。
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