《中國經濟周刊》記者 李永華 | 湖南報道5月1日 嶽陽房地産刺激政策大升級。購房補貼最高20萬元 有樓盤首付僅一兩萬，最高補貼20萬！湖南多地地産“托市” - 趣味新聞網

《中國經濟周刊》記者 李永華 | 湖南報道

5月1日，嶽陽房地産刺激政策大升級。購房補貼最高20萬元，契稅補貼50%，最低首付款比例為20%，二套房貸款也可按首套房執行。這些都是購房者關心的“大紅包”，也是需求端的刺激政策。或許不為普通購房者關注的是，在供給端，嶽陽也給瞭開發商更大的“紅包”。

不隻是嶽陽，湖南常德、株洲此前同樣發布瞭金光閃閃的刺激政策措施。

4月20日，常德市政府齣台《常德市促進建築業高質量發展的若乾政策措施》和《常德市進一步促進市中心城區房地産市場平穩健康發展的若乾政策措施（試行）》兩項措施。4月29日，株洲市印發《關於促進房地産業良性循環和健康發展的若乾措施》。

“這樣的政策力度，比得上2016、2017年為瞭房地産去庫存那一波刺激政策。”某大型開發商工程總監劉厚纔告訴《中國經濟周刊》，整體來看，不管是麵嚮購房者還是對開發商，3個城市的政策都是在加杠杆。

盡管如此，市場沉屙並沒有藥到病除。

“去年五一銷售額是今年的一倍多。”湖南常德一傢開發商的營銷負責人杜星灼說，“以往，如果齣台這麼多利好政策，市場會有比較明顯的反應。但是，今年很多項目加大促銷力度，加大降價力度，還是沒有很大流量呈現。”

首付低至20%，購房最高補貼20萬元，有樓盤首付隻要一兩萬塊錢

在湖南，除省會長沙之外，常德、株洲、嶽陽都是經濟大市，在全省經濟格局中分量一般來說要高於其他地市。從房地産市場火爆程度來看，這3座城市都是各大龍頭開發商進駐數量較多的地方，嶽陽的房價2018年高峰時期是最接近長沙的地市，其熱門的南湖闆塊售價一度突破2萬元/平方米，讓當時絕大多數長沙樓盤高山仰止。

高點就是拐點。

2018年過後，湖南多個地市房地産市場逐漸變冷。劉厚纔原任職的公司在嶽陽曾經推齣多個項目，享受過一波紅利。他說，嶽陽當時棚改貨幣化安置比較猛，一大片市郊甚至是周邊農村都棚改，市場需求釋放比較大。

2018年7月12日，住建部專門召開棚改吹風會指齣，因地製宜推進棚改貨幣化安置。此後，棚改貨幣化安置政策在各地陸續淡齣。

不少公司嗅到瞭危險的氣息。如，當年7月，綠城內部文件要求，對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售。《中國經濟周刊》記者當時瞭解到，一些企業拼命趕進度，壓縮開發周期，加速賣房。

不過，2021年3月，嶽陽市住建局總結過去5年工作成績時稱，嶽陽市城鎮化率由55.62%提高到60%，完成棚改13.5萬戶、舊改4.35萬戶、危改5.47萬戶。

在劉厚纔看來，棚改貨幣化安置讓嶽陽的購房需求被提前釋放，就像是殺雞取卵。“我們的項目一期還很好，第二期就賣不動瞭”。

新的需求從哪裏來？嶽陽、常德、株洲發布的政策都降低瞭購房門檻，還給齣高額補貼，嶽陽的力度最大。

5月1日，嶽陽提齣，在市城區購買首套住房（含新建商品房、二手房）的人纔，發放一次性購房補貼：博士研究生及市級以上（含市級）領軍人纔20萬元，全日製碩士研究生5萬元，“雙一流”高校（含原985、211高校）本科畢業生3萬元，其他高校本科畢業生2萬元、正高職稱人纔20萬元、副高職稱人纔6萬元，高級技師15萬元、技師6萬元。此外，按其所繳納契稅稅額的50%對購房人予以補貼。

相對而言，株洲顯得“小氣”。對全日製博士生、全日製碩士研究生和高級技師、全日製本科和職業院校全日製大專學曆獲得技師職業資格人纔，一次性分彆給予5萬元、3萬元、2萬元的購房補貼。

常德則按麵積發放補貼，最高者是全日製博士研究生正高級職稱人員以及高級技師補貼標準為200元每平方米。若以100平方米的戶型計算，補貼額為2萬元。

除直接給錢之外，嶽陽還拿齣瞭“低首付”的殺手鐧――住房貸款利率首套為5.1%及以下，二套為5.46%及以下，最低首付款比例為20%。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次購買普通商品住房申請貸款的，金融機構執行首套房貸款政策。全市統一執行80萬元的住房公積金貸款額度上限，提高二套房住房公積金貸款比例，首付比例調整為不得低於30%，貸款額度可達到所購住房價款的70%。

常德和株洲的政策力度趕不上嶽陽。不過，市場的玩法要“野”一些。杜星灼透露，在常德，有些樓盤隻要“一兩萬塊錢首付，這種效果非常好，企業墊資”。

低首付賣瞭房，開發商就可以從銀行拿到開發貸。有房地産開發商曾錶示，隻要拿到瞭銀行的開發貸，對開發商來說就是迴本，“把自己的錢換齣來瞭”。

1億元撬動20億元項目？

一方麵要推動購房者買房，另一方麵還要吸引開發商拿地。為此，常德、嶽陽、株洲的救市新政對開發商誘惑力不小。

劉厚纔看瞭三地文件後，給齣的結論是，開發商拍地成本大幅下降，甚至可以說“拍地無成本”。

常德的新規是：將土地競買預付款比例由齣讓起始價的30%下浮至10%，同時，房地産開發項目資本金可先以銀行保函形式替代，商品房銷售後再從商品房預售監管資金中劃撥。

嶽陽則規定，住宅土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地齣讓金可在齣讓成交之日起一年內實行分期繳納。

株洲提齣，土地齣讓價款自成交之日起一個月內繳至不低於50%，最長可在12個月內全額繳清。特殊項目可以約定在兩年內全部繳清（計息），首次繳納比例不低於全部土地齣讓價款的50%。

不比不知道這些政策力度到底有多大。4月28日，江蘇徐州召開房地産行業復工復産及紓睏解難工作會宣稱，掛牌齣讓地塊競買保證金按土地掛牌起始價由原來的100%調整為50%繳納，剩餘齣讓金在辦理建設工程規劃許可證前繳清，最長不超過6個月。

劉厚纔說，按照常德的政策，1億元就可以撬動一個預計銷售金額20億元的項目，拿地時隻要幾韆萬元，如果項目建設速度快，4個月預售，資金迴正，開發商就完全沒有資金壓力。

除瞭競拍保證金和土地齣讓價款的優惠措施，嶽陽還規定，多層建築形象進度達到三分之一及以上、高層建築形象進度達到四分之一及以上的樓棟，可申請辦理商品房預售許可。這意味著可以更快地拿到預售款。

信貸支持方麵，三地也給齣瞭不少真金白銀。除此之外，三地均放寬“商改住”或降低商住配比。

杜星灼說，從政策看，當地政府肯定是希望提高開發商拿地積極性。然而，他坦言，常德房價過去一年多持續下降，樓盤平均降價800元/平方米，最多能降低到1500元/平方米左右，常德比較好的闆塊柳葉湖周邊房價還不到6000元/平方米，如果現在去拿地，“算不過賬”。

據他計算，土拍樓麵價起碼1500元/平方米，以前有地塊超過2000元/平方米，加上各項土建、營銷稅務成本就是5000多元/平方米，按照現在的房價，項目“沒錢賺”，更關鍵的是，公司手上沒有錢，不敢拿地。

《中國經濟周刊》記者瞭解到，不少頭部開發商近兩年除瞭在長沙拿地之外，湖南其他地市州基本是全麵撤退，齣手拿地者寥若晨星。

劉厚纔說，他之前的公司在嶽陽還有一個項目，現在“一個月賣房子的錢連營銷費都保不住”。

4月28日，湖南省統計局發布數據顯示，一季度，嶽陽、常德房地産開發投資分彆下降14.2%、12.6%，分列最後兩位；嶽陽商品房銷售麵積全省降幅最大，達23.8%。

責編：郭霽瑤

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