這幾天 “ 救市 ” 成瞭朋友圈的熱門話題（注意 30餘城給樓市 “鬆綁” ，成都會不會跟？ - 趣味新聞網

這幾天， “ 救市 ” 成瞭朋友圈的熱門話題（注意，UP君說的是樓市，不是股市）。

據不完全統計，開年至今有30多個城市嘗試給房地産 “ 鬆綁 ” ，手段包括降首付、下調貸款利率、加快放款速度、直接發放購房補貼等等。直到3月1日鄭州放齣大招 ―― 取消認房又認貸、降房貸利率，成為截至目前全國首個係統全麵的樓市鬆綁政策 ，本輪 “ 救市 ” 達到高潮。

△ 截圖自鄭州市政府官網

彷佛一夜之間春風來，中國房地産的風嚮就要變啦？

低迷不振的樓市，會因此迎來 “ 拐點 ” 嗎？

首先可以肯定一點， “ 房住不炒 ” 定位不會變，今年“兩會”的《政府工作報告》已經鎖定瞭總基調：

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。”

《政府工作報告》惜墨如金，隱藏信息要深入發掘纔得見。比如這段話中把 保障性住房和商品房並舉，而且把保障房放在第一位；另外，商品房也著重在“滿足購房者的閤理住房需求”。

對此，中城委四川秘書長姚科評價說，在政府層麵，全國範圍內，保障性住房的重要性已經超過商品房。而“購房者閤理住房需求”指的就是剛需和改善，沒有投資。

迴到區域，我們來看看成都的保障性住房動作。2021年，成都率先在全國齣台瞭保障性租賃住房配套政策，6萬套（間）的年度建設任務全部落實到位，今年還將繼續籌建房源6萬套（間）。整個 “ 十四五 ” （2021-2025年）期間，成都計劃籌建保障性租賃住房30萬套（間）。

△ 截圖自成都住建局官網

去年大成都範圍內大約賣瞭18萬套商品住宅，如果每年有6萬套（間）保障性租賃住房建成入市，與商品房的比例就是1:3！

換句話說，如果以前是全部剛需都在想盡辦法 “ 上車 ” ，現在有1/4突然可以不買瞭，先申請一套保障房過渡。這對於今後的樓市和開發模式將産生極其深遠的影響。

所以， 如果說風嚮真的變瞭，那應該是變以前的 “ 一條腿走路 ” 為 “ 兩條腿走路 ” ，從單純依靠商品房解決老百姓的居住需求，改為保障房和商品房並舉，而且前者優先。

再來看看 “ 滿足購房者的閤理住房需求 ” 這句話。很明顯，所謂的 “ 閤理住房需求 ” 就是剛需和改善，沒有投資。姚科錶示，18萬億元的房地産市場如果投資客都被清退，剛需和改善隻能維持一個“穩”字，見底式報復性反彈很難齣現，溫度隻能說有所迴正， “ 拐點 ” 缺乏市場支撐，高熱概率不大。

每次調控稍有風吹草動， “ 房地産業是重要的支柱産業，行業鏈條長、産值大、帶動性強、牽涉麵廣，在國民經濟中舉足輕重 ” …… 類似的說法就會頻繁冒頭，言外之意，中國經濟離瞭房地産就是不行。UP君就奇怪瞭，難道隻有商品房纔需要鋼筋水泥、纔能吸納大量農民工就業，保障房就是紙糊的嗎？

期待拐點的人們，務必要看清楚真風嚮啊！

既然這樣，為什麼開年以來30多個城市紛紛推齣“鬆綁”政策後，並沒有齣現像去年那樣的被約談、 “ 一日遊 ” 現象呢？

這就要結閤上文中的 “ 因城施策 ” 四字來看瞭，如果沒記錯的話，這是繼2020年後， “ 因城施策 ” 第二次齣現在今年的政府工作報告中。

去年宏觀調控步步收緊，特彆是 “ 三道紅綫 ” 和 “ 兩集中 ” ，直接把一些大牌房企和地方打迴瞭原形。中國樓市齣現瞭明顯的兩極分化現象，超一綫城市和部分一綫愈加堅挺，大部分二綫城市和幾乎所有的三四綫城市陷入長期低迷。

在這種情況下，精準施策、因城施策就成為必然選擇。

3月2日，銀保監委主席郭樹清在國新辦召開的新聞發布會上錶示， 房地産泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉，不希望房地産市場調整太劇烈，對經濟影響得太大，還是要平穩地轉 換 。

相比《政府工作報告》的字斟句酌，郭主席的這番錶述更為直接明瞭。再結閤《政府工作報告》中 “ 穩 ” 字齣現瞭 76 次之多。這應該是今年房地産市場宏觀調控釋放齣的最大暖意。

△ 圖據興證地産

具體來看看這30多個城市，菏澤、贛州、保定、玉林、延吉、長春 …… 絕大部分都是你不熟悉的三四綫城市，屬於兩極分化中偏冷的那一極，城市難以大規模吸引外來人員，樓市搖搖欲墜。這就是郭主席說的 “ （因為）房地産調整太劇烈，對經濟影響太大 ” 。為瞭 “ 實現平穩轉換 ” ，隻能因城施策，在調控上放開一些口子。

這裏麵唯有鄭州的情況有點特彆。論經濟實力，2021年GDP約1.27萬億，在萬億俱樂部中排名16；論人口，鄭州在過去十年增長瞭397萬人，在全國所有城市裏排名第5，樓市基本麵還是相當不錯的。

但是鄭州近5年城市擴張突飛猛進，帶動樓市一路狂飆。這種癲狂狀態到2018年中難以為繼，一直跌到現在。去年鄭州主城區商品住宅去化周期升至17個月，環鄭區域高達36個月。 “ 7.20 ” 暴雨後，河南房企以建業為首，甚至紛紛給政府寫瞭求救信。

再不搶救，估計就要進ICU瞭。

精準施策、因城施策、雙嚮調控，過熱的城市繼續保持高壓，過冷的城市就托一托，讓全行業以相對較穩定的節奏轉換賽道，這就是 “ 促進房地産業良性循環和健康發展 ” 的題中之義。

相比鄭州，成都的情況要好得多，長期供求均衡，價格穩步上升。2021年大成都商品住宅去化周期約13個月；即使在去年那麼嚴峻的市場環境下，土拍成交金額超1600億元，排名全國第七，西部第一。

這是成都近年來經濟社會全麵發展，城市能級不斷躍升，對外來企業、人口吸引力持續增強的必然結果。

△作為“公園城市示範區”、中國經濟“第四極”極核之一，成都樓市理應提升到與其城市地位和能級相對應的水平

因此， 在本輪的 “ 救市 ” 潮中，成都大概率不會第一時間跟進，但是會逐步優化各類調控細節，實現 “ 三穩 ” 目標的動態平衡。

實際上，金融層麵很多實際操作已經跑起來瞭。

比如利率下調，央行去年底以來的降準、降息後，成都各大銀行的住房按揭貸款利率已由最高峰的6.13%降到瞭現在的5.5～5.8%之間，而且放款速度也由最長10個月降到瞭現在的兩周左右。

另外，去年5月開始發布的二手房成交參考價，銀行嚴格照此放款，房東又不願降價，購房者平白要多齣一大坨首付。這個執行力度也在悄悄鬆動。據某二手房中介門店店長透露，現在隻有購房者各方麵資質過硬，銀行可以在貸款額度上靈活安排，不一定非要嚴格按參考價來。

利率下調、放款加速、額度靈活，這都是對剛需實實在在的利好。

在土地市場層麵，成都也同樣有調整。最新發布的中心城區今年第一批次集中供地公告中，不僅樓麵地價差（清水限價與起拍價之差）大幅增加，而且一改去年的“限地價+限房價+續競自持型租賃住房/續競銷售型人纔公寓”等規則，變為 “ 限價+抽簽 ” 方式。