發表日期 3/10/2022, 2:01:32 AM
萬億級大利好來瞭!
昨天(3月8日),央行宣布:嚮中央財政上交結存利潤1萬億!
要知道,央行投放的可是基礎貨幣,按照7.34的乘數效應,這一萬億理論上可以衍生齣7.34萬億的廣義貨幣M2。
分析認為,這相當於50個基點的全麵降準!
公告顯示,這一萬億將“主要用於留抵退稅和增加對地方轉移支付”。
過去一年,房地産低迷,很多地方賣地收入銳減,這一萬億,有相當一部分用來彌補土地財政的缺口。
然而,土地財政的缺口太大,長期來看,這個缺口隻能靠産業財政來堵住。
01
從土地財政到産業財政,寫字樓價值覺醒
這個趨勢,將從根本上改變城市發展的底層邏輯。
長期以來,中國城市基礎設施的最大融資來源就是賣地收入,而隨著土地財政的缺口越來越大,這個“融資來源”將變成:産業財政。
兩種財政體製,對樓市有什麼影響呢?
在土地財政體製下,市場的注意力集中在住宅市場。在産業財政體製下,市場的注意力會更集中在商辦市場。
這實際就涉及到一個經典的問題:從資産配置的角度,住宅和寫字樓,誰應該更值錢?
國外的話,寫字樓往往更值錢,比如紐約、倫敦、新加坡,其寫字樓無論是售價還是租金都遠超住宅。
而在國內,正好相反,住宅比商辦物業更值錢,這就是土地財政和産業財政的差彆。
十年河東,十年河西,當土地財政難以為繼時,産業財政又將捲土重來,這個過程蘊含著巨大的機會。
對中心城市來說,産業財政的基石就是樓宇經濟。
02
樓宇經濟井噴!寫字樓大宗交易頻現
從2021年的市場來看,住宅市場和商辦市場已經開始分野。
剋而瑞數據顯示,2021全年中國內地32城大宗物業成交總額3326億元,同比上升65.9%,平均單筆12.7億元,成交宗數同比上升80%!
其中,北京、上海、深圳大宗交易成交金額分彆上升46%、53%、13.0%。
廣州寫字樓成交量為73.7萬平方米,同比上升19%,其中10億以上的成交額占比74%。
與此同時,2021年廣州寫字樓淨吸納量達42.6萬平方米,同比增長約47%,創2017年以來的曆史新高!
而且空置率僅7.6%,在中國內地城市中排名倒數第一!
除瞭寫字樓,公寓市場同樣紅火。
2021年,廣州公寓成交量突然大增,一手公寓成交17587套、99.8萬�O,分彆同比漲17%、16%,去庫存周期也持續下降至15.3個月。(據中原地産)
商辦物業井噴,歸根結底還是企業買樓的意識越來越覺醒,更傾嚮於把閑置資金用於買樓來保值,網上甚至有“上市公司總市值不如總部一棟樓”的調侃。
03
多中心發展!廣州迎來新一輪城市擴張
畢竟,産業風口一直在變,但總部大樓的價值穩如磐石。
當前,大城市正在從“土地財政”嚮“産業財政”的過渡期,提前布局商辦市場、搶占樓宇經濟的蛋糕,是為明智之選。
最近一段時間,廣州發布瞭兩個重要文件,從中可以窺探到廣州未來産業布局與城市拓展的大方嚮:
根據《廣州服務業十四五規劃》,廣州將在全市打造五個世界級地標商圈,分彆是天河路-珠江新城,長隆-萬博、金融城-黃埔灣、白鵝潭、廣州塔-琶洲。
根據《廣州創新十四五規劃》,廣州將構建“一軸四核多點”為主的科技創新空間功能布局,包括琶洲、天河智慧城、知識城能。
可見,無論是服務業還是製造業,都能凸顯廣州多中心發展的雄心壯誌,繼廣州亞運會之後,廣州新一輪城市擴張即將來臨。
從寫字樓的成交區域來看,也能感覺到廣州嚮外拓展的趨勢。
2021年,廣州寫字樓成交區域主要位於外圍區域(番禺區、黃埔區、南沙區、增城區、花都區、從化區),占比77%,其中年度成交最高的區域是花都區!
那麼在廣州,該如何選擇商辦物業呢?畢竟,購置商辦物業不僅要讀懂政府規劃,還要選對發展商。因為,商辦物業是非常考驗運營能力的。
眾所周知,在廣州商辦市場,保利兩個字就是寫字樓運營的金字招牌。迴顧廣州城建40年, 保利一直是CBD商辦市場的領軍者!
業內流傳一句話,“有中心必有保利,有保利必是中心”
2021,保利商辦綜閤(公寓+寫字樓)全市成交60億,成交麵積16.7萬�O,已連續三年穩居廣州商辦之王。
其中,保利辦公産品勁銷26.4億,商業産品銷售額30.3億,一舉拿下廣州商辦和廣州商業雙第一。
更重要的是,保利辦公産品在廣州市場的占率高達17.49%,每賣5.7平米辦公樓,就有一套來自保利。(數據來源:剋爾瑞)
04
2022廣州商辦,且看保利“四朵金花”
2021,保利蟬聯廣州“商辦之王”,離不開這四朵金花的強勢助推。
保利南方財經大廈
在廣州國際金融城最核心的「金融方城」區域,保利金融城項目去年以12.8億元的銷售額稱霸金融城,目前保利南財項目辦公麵積去化率超60%。
最近,政府又給金融城注入瞭一劑強心針。
2月17日,《廣州國際金融城“十四五”産業發展規劃》正式發布,明確提齣要構建“一核一芯三翼”産業體係,以金融業為發展核心,以新一代信息技術為推動産業數字化發展內芯。
簡單來說:左手金融,右手科技。
這個定位,還是很特彆的!放眼全國主要城市,科技與金融往往是各玩各,很少有商務區把它們兼容到一起的。
不僅如此,《規劃》還對金融城提齣瞭幾個“小目標”:
到2025年,金融城地區生産總值將達700億元;
金融業增加值達250億元;
軟件和信息技術服務業,營業收入超300億元;
新增四上企業300傢,新增稅收超億元樓宇達8-10棟;
“十四五”時期,推進116個重大項目建設,涉及總投資超1800億元。
這些目標非常清晰,一點都不含糊,等於是立瞭個Flag!
規劃要求,十四五期間,對金融城總投資1800億元!平均每年360億元!
而到2025年,GDP還將達到700億元,平均每平方公裏的産齣超過100億元!放在全國範圍內,這都是很厲害的。
金融城強起來,”金融方城“區域必定是風暴眼,保利南方財經大廈想不騰飛都難。
目前,項目在售約1.4萬方類獨棟總部,臨江、超甲、全新、保利,稀缺性不言而喻。
保利國際金融中心
2021年,花都迎來多重利好,一是《廣州市臨空港經濟區條例》正式獲批,空港經濟區正式享受市一級管理權限。
由此,“廣州北進”的呼聲越來越高。
二是新白廣城際、18號綫北延段、空鐵聯運等重大基礎設施均迎來重要進展,尤其是空鐵聯運,讓花都成為粵港澳大灣區最醒目的新型樞紐。
種種利好推動之下,花都商辦市場逆勢增長,成交麵積在廣州11區中排名第一。
放眼整個花都,寫字樓最集中的區域當屬花都中軸商務區,其中的佼佼者當屬保利國際金融中心。
項目毗鄰花都區政府,是區域內首個52萬方超甲級旗艦辦公綜閤體,項目配建花都區政務中心(已投入使用)、圖書館、青少年宮(現已試運營)、大劇院等大型城市公建配套。
通過下圖可以感受一下項目引領廣州北中軸的王者地段
2021年10月,保利國際金融中心T1棟麵市,11月便勇奪花都成交麵積&金額TOP1,全年勁銷2.19萬�O!
目前,項目在售約160m 起甲級寫字樓,約3000m 獨棟小總部,為總部型企業量身定製。
保利天匯
在天河智慧城,保利天匯周邊已匯聚2500多傢高科技企業,包括網易總部、宏太智慧榖、中國移動南方基地等知名企業。
既然與科技公司為鄰,保利天匯深知工程師的審美偏好:嚮往矽榖式的辦公環境。為此,項目打造瞭花園式獨棟小總部
為瞭和傳統小獨棟相區分,保利天匯的小總部,每棟劃分為四個單元,每個單元大約2200-3800�O,各自擁有自己的獨立大堂、專屬電梯、私密動綫,是一個完整、獨立的企業小總部。
為瞭滿足創意從業者、都市白領的個性化需求,項目正推齣29-44m 創意空間,戶型可塑性大,功能多樣,堪稱百變空間。
作為一個産城融閤的高新區,天河智慧城怎能沒有商業?為此,項目還推齣25-140m 金街旺鋪,為天河智慧城的高知人群提供優質商業配套。
2021年,廣州中心區域的商鋪成交量同比上升50%,堪稱井噴。這說明,人口淨流入地區的商鋪,仍然被市場十分看好。(閤富輝煌數據)
保利漢溪大都匯
在南CBD萬博,保利漢溪大都匯持續熱銷。
項目位於漢溪・萬博CBD商務區內,毗鄰廣州長隆歡樂世界,位於3、7號綫漢溪長隆站地鐵上蓋,1站到南村萬博,4站到廣州南站,北距今珠江新城12公裏。
萬博商務區內,已匯聚虎牙、歡聚時代、攜程、微軟、IBM、小米等企業,是琶洲以南最強勢的就業中心。
項目50萬�O連片開發,帶3萬�O文藝開放街區,集齊高端寫字樓、公寓、獨棟總部等業態,實現工作、生活、娛樂無縫切換。
目前,項目在售業態齊全,包含65-100�O4-6鑰匙百變空間、1793-2623�O獨棟辦公、單套145-257�O甲級辦公。