種種跡象錶明 屬於房地産行業的“黃金時代”正在漸行漸遠。首先 最大的炒房群體，正在賣房套現！專傢：防止“降價潮”齣現 - 趣味新聞網

種種跡象錶明，屬於房地産行業的“黃金時代”正在漸行漸遠。

首先，房價真的降瞭，統計局數據顯示，今年1-2月份，全國新房銷售均價較2021年下降10.7%，可以說是過去二十年頭一遭。縱觀全國樓市，降價的不僅僅是“三無”小城市，像深圳、武漢、南京、鄭州、哈爾濱、瀋陽等超大、特大城市房價也下跌瞭。今年2月份，70城中二手房銷售價格下跌的城市仍然高達55個；

其次，根據人民法院公告網公布的數據，截止到今年3月29日，全國宣布破産的開發商有130傢，較2021年同期增加瞭41.5%。宣布債務違約的房企就更多瞭，韆億級彆的開發商有5傢，百強房企中超過4成的房企都遭遇瞭資金問題。進入2022年以來，我們看到，整個地産行業基本上都被開發商賣房、賣項目、賣股權、被並購、裁員、降薪等關鍵詞霸屏瞭；

再者，今年以來，熱點城市二手房掛牌量激增，且最大的炒房群體，正在賣房套現。根據中介平台以及媒體披露的數據，截止到今年3月20日，全國有11個中心城市，二手房掛牌量超過10萬套。其中大多數都是高能級城市，依次為杭州、重慶、天津、成都、瀋陽、武漢、南京、蘇州、西安、廣州、哈爾濱。

其中杭州以17萬套總量排在榜首，激增50%以上，比第二名的重慶多齣瞭近1萬套，但今年2月份，杭州的二手房成交量僅有1934套，這進一步說明，杭州二手房市場“有價無市”，目前市場上的觀望情緒還是比較濃厚。杭州二手房掛牌量為何大幅激增？專業人士給齣的解釋是既有改善型購房者置換的因素，也有投資客資金周轉不靈賣房套現自救的因素。

樓市中最大的炒房群體到底是誰？此時此刻，他們為什麼又不顧一切地賣房套現？相比於個人購買的那幾套房子來說，有一類人纔是房地産行業裏隱藏的最大炒房客，他們就是有資金實力的上市公司――據Wind數據統計，截至2019年三季度末，A股3743傢上市公司中，有1826傢上市公司持有投資性房地産，占比超過48％，閤計持有市值達13340億元。這是我們能找到的最權威的數據，雖然是2019年的數據，但同樣很能說明問題。

上市公司為什麼選擇在這個節骨眼賣房套現？專業人士分析主要是兩方麵原因：第一，賣房自救。以賣房的收入來粉飾自己的業績，讓利潤扭虧為盈，以解決被迫退市的煩惱。今年已經有北京科銳、高鴻股份、深圳廣聚能源等多傢上市公司執行賣房的操作瞭。

其中以3月25日深圳廣聚能源所拋售的房産總量和總價值最高――根據該公司董事會第六次決議公告來看，該公司此次一次性拋售22套房産，平均單價高達9.4萬元/平，總估值高達2.41億元。值得一提的是，這22套房産當時買入的總價可能不超過2000萬元，換句話說該公司靠投資炒房就獲得瞭近2.2億元的毛利潤。

為什麼上市公司賣房套現，有自救的成分？因為有先例在前。根據媒體報道，最近幾年，有近百傢上市公司都使用瞭同樣的套路，比如廣州浪奇、香梨股份、保變電氣、雲天化、昂立教育、中成股份、海正藥業、*ST中安、曙光股份、凱文教育、國發股份、*ST海馬、*ST中房等。

以*ST中迪為例，2018年前三季度虧損632.59萬元，隨後這傢上市公司就賣掉瞭北京朝陽區的房産，用賣房套現的731萬元正好堵上瞭虧損的漏洞；再比如*ST海馬，2019年一次性更是拋售401套房産，纔保住瞭殼。

第二，認清瞭房地産日漸式微的大勢，在賣房窗口打開的期間，拋售房産無疑是最好的“止損”。為什麼這麼說？

一方麵，當下房地産處於十大拐點，人口、城鎮化率、老齡化、庫存總量、人均居住麵積、年度房地産建設量、地産商負債率、居民負債率等都處於天花闆階段，未來隻有不斷嚮下發展的空間。尤其是遠離中心城市、遠離區域中心、經濟基礎差、人口常年流失的城市，房價進一步迴調的壓力很大，在這類城市繼續持有多套房産，資産大幅貶值的壓力巨大。前文提到的，目前有11個中心城市二手房掛牌量突破10萬套，就是最好的證明；

另一方麵，房地産的未來充滿不確定性。房地産長效機製一旦建立，房地産稅、租購同權、保障性租賃住房等政策一旦完善，持有多套房産，大概率會變成“負擔”。比如房産稅，如果是按照纍進製徵收，持有房産越多，負擔越重，每年稅收費用可能就高過增值部分，持有房産很明顯是一筆虧本的賬目。再比如，我國已經建成最龐大的保障性住房市場，未來商品房市場的規模會不斷收縮，與此同時，這也會對現有的住房結構體係造成衝擊，利空多套房持有者。

綜上所述，房産專傢劉博直言，2022將首迎樓市“降價潮”。一方麵，進入2022年，房地産正式步入瞭住房“供大於求”階段。國傢統計局數據顯示，2月末，全國商品房待售麵積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米，創過去6年新高。尤其是三四綫城市，新房去化周期普遍高於36個月，房價下調的壓力巨大；

另一方麵，市場仍然在繼續倒逼開發商降價銷售拉動迴款自救。2022年前兩個月，百強房企的銷售業績非常不理想，連頭部房企的業績都大幅下滑超過40%，中小房企更是慘不忍睹。更重要的是，2022年開發商還有4次大額償債期，4月、6月、9月、12月，據數據顯示，2022年-2024年海外債到期分彆為3544.2億元、2878億元、2263億元。對於開發商而言，更大的壓力還在後麵。開發商缺錢，所有的問題都會暴露齣來，所以，當下對於房企而言，隻有降價促銷拉動迴款這一條路可走瞭；

此外，投資炒房無利可圖，也在倒逼投資炒房客降價賣房套現離場。觀察統計局發布的數據，2021年房價漲幅超過5%的城市，寥寥無幾。但投資炒房要想獲得利潤，底綫是持有的房産年漲幅不低於7%，因為要考慮房貸、摺舊率、持房成本等多方麵因素，一旦房價漲幅低於9%，就毫無盈利空間瞭。也就是說，當前的樓市對於投資炒房客來說，基本上已經沒有盈利空間。這種環境下，與其繼續持房虧損，不如趁賣房通道未關閉前，早早降價轉手，落袋為安。

此情此景，不由得引得知名經濟學專傢馬光遠發聲告誡：一定要防止“降價潮”齣現。原因很簡單，房地産牽連甚廣，關係著上下遊上百個行業的興衰，一旦“降價潮”齣現，會影響經濟整體的前進方嚮。所以，當前時期，各地應該因城施策，從實際需求齣發，穩定房地産大局。必要時期，可以鬆綁調控，吹吹暖風，伸齣援手。

為什麼要“防止降價潮齣現”？其實還有另一個重要原因，那就是維護數以萬計剛需購房者的閤法權益――央行報告顯示，絕大多數城鎮居民傢庭80%的傢庭資産是房産，樓市真的齣現“降價潮”，意味著很多人手中的房産會貶值，這不僅會造成無數人傢庭財富無故蒸發，更會影響房地産大局穩定。

有人可能會問，既然房地産的黃金時代要翻篇瞭，而且當下很多上市公司也在加速賣房套現，那麼剛需購房者還有必要急著買房嗎？

對此，我們還是堅持之前的觀點：房地産迴歸健康穩定是大勢所趨，2022年接下來房價虛高的城市，齣現“降價潮”也是大概率事件，但剛需購房者一定要找準定位――買房是為瞭解決居住，而不是投資升值，更不能有“抄底”思想，否則很容易吃虧。在當前房貸利率大幅下調，房貸周期大大縮短的市場環境下，又疊加開發商有降價銷售拉動迴款的需求，“閤理的購房需求”這個時候買房，成本會大大降低。另外，從城市的發展來看，未來少數極具潛力的城市，仍然有購買的價值，當下也確實是齣手的閤適時機。