發表日期 4/1/2022, 12:37:00 PM
未來中國城市將會走上怎樣的發展路綫?和地産的關係是什麼?這是非常復雜的命題。
但有一點可以肯定,它不再是被鋼筋水泥堆砌齣來的實體。根據“十四五”規劃,“房住不炒”是地産行業定位,平穩健康發展是主鏇律。“高杠杆+高周轉”的“雙高”模式吹起的風險泡沫,經過多輪調控風險正逐步齣清,不可能再迴到依靠資本推動,“大拆大建”的老路上。
與此同時,2021年全國居民人均可支配收入35128元,同比增長9.1%。生活水平的改善,讓更多人有能力追求理想的生活,城市正是承接這些期待的載體。 無疑,城市將以更強的吸附性,與康養、體育、休閑等需求元素相結閤,構成全新形態的生命體。
客觀上,這給房企提瞭個醒兒:不能再以“建築思維”規劃建設城市,而是要以“多元思維”豐富城市的層次;支撐城市靈魂的不再是“建造力”,而是“運營力”。
這個元素會是文旅嗎? 當然可以。 “十四五”規劃明確指齣,要推動文化和旅遊融閤發展,建設一批富有文化底蘊的世界級旅遊景區和度假區,最終目的是在滿足人們物質需求的基礎上,不斷豐富精神生活的多樣性,形成“文旅+地産”互為因果、相互促進的成長模式。
目前,為地産闆塊插上文旅翅膀的企業不少,一直在推動地産與文旅闆塊協調發展的深圳華僑城股份有限公司(簡稱“華僑城A”)就是其中之一。2021年其公布的年報數據顯示,文旅逐步破冰,地産堅如磐石,而這也是文旅與地産産生正嚮化學反應的結果。
對當下的城市建設和房企轉型來說,定位於“優質生活創想傢”的華僑城有重要的藉鑒意義。
後疫情時代的新常態
在“房住不炒”的行業發展基調下,地産行業告彆瞭“高杠杆+高周轉”雙軌並行的高風險發展模式,開始以用戶需求為導嚮;宏觀上,新冠疫情的傳播得到有效控製,不過各地區仍有感染案例齣現,讓旅遊行業的穩定經營麵對巨大挑戰。
地産在轉型,文旅在動蕩,承受行業調控和疫情反復的雙重壓力,它們似乎都要過苦日子。結果必然如此嗎?未必。
參考國傢統計局發布的最新數據,2022年1-2月全國房地産開發投資14499億元,同比增長3.7%;其中住宅投資10769億元,同比增長3.7%。
“開發投資保持著增長,麵對穩定年度地産市場釋放積極信號,整個行業的信心還在”,貝殼研究院如此解讀。
另據公開信息顯示,2021年上半年疫情形勢平穩,遊客齣遊需求復蘇明顯,五一期間國內遊客接待量達到2.3億人次,對比2020年同期增幅達到119.7%, 實現旅遊收入1132.3億元。
2021年國內遊客32.5億人次,比上年增長12.8%。其中城鎮居民遊客花費23644億元,增長31.6%;農村居民遊客花費5547億元,增長28.4%。 文旅需求仍然在,且已迎來瞭轉機。
摘掉有色眼鏡,冷靜觀察地産市場的趨勢,不難發現“房住不炒”的基調正在引導行業建立長期、穩定成長的價值觀,“三條紅綫”的標尺幫助企業重新定位健康的發展模式,“一城一策”逐步齣清市場的潛在風險:行業朝著更為健康的方嚮前進。
落到文旅行業,雖然疫情防控壓力仍然讓主題公園、特色小鎮、商業演齣等的正常運營麵對考驗,但旅遊需求仍在,消費意願仍在,且建立瞭後疫情時代的旅遊消費新習慣。
如此看來,在疫情影響力和破壞力逐步減小的後疫情時代,地産與文旅市場已進入復蘇階段。經過這段時間的優勝劣汰,越是能力突齣的龍頭企業,越是錶現齣強大活力,這也是今後一段時間內的新常態。
這一點,在頭部文旅企業的錶現中也可見端倪,3月30日晚,華僑城A發布2021年年報集中反應上述趨勢:
2021年實現營業收入1026億元,同比增長25%。其中27傢景區、28傢酒店、1傢旅行社、7傢開放式旅遊區、1台旅遊演藝共接待遊客7797.9萬人次,為2020年182%的水平,恢復至2019年的150%,恢復情況遠超行業平均水平。
經曆過疫情期的震蕩調整,文旅行業代錶型企業逐步恢復。華僑城A旅遊綜閤業務433億元,與上年基本持平。
雖然受到地産頻繁齣台調控政策、深圳本部高毛利項目基本結轉完畢、股權轉讓實現投資收益減少、對存在減值跡象的存貨和固定資産計提減值等綜閤因素影響,地産業務的盈利水平較同期有所下滑,但地産業務基本麵良好,仍能維持迴暖趨勢,全年纍計實現簽約銷售麵積399萬平方米、簽約銷售額825億元,收入達到590億元,同比增長58%。
健康的運營能力,也進一步提升瞭安全係數。通過健康運營,2021年華僑城A在優化“三條紅綫”――剔除預收賬款資産負債率69.6%,同比下降0.37%;淨負債率67.34%,同比下降7.95%;現金短債比1.87,同比提升0.21的同時,將貨幣資金提升至676億元,較2021年初增加71億元,從而降低瞭風險係數。
行業慢慢復蘇,這也正是當下的新常態。
與城市共生
按照傳統的價值評估邏輯,文旅地産的估值是文旅和地産兩個闆塊的價值相加。但在行業變革的背景下,這樣的算法有些過時。
據北京京和文旅發展研究院發布的《中國文化産業和旅遊業年度盤點報告》,2021年遊客齣入境旅遊處於停滯狀態;國內各旅遊景區、主題樂園、特色小鎮等地集中釋放旅遊訴求,構成後疫情時代的新趨勢。
不過這些路綫和周期更短的項目,不僅沒有降低用戶的熱情,還實現遊客齣行頻率和消費額的“雙增長”。 統計數據顯示,一年多次齣行已經成為常態,同期全國居民人均消費支齣24100元,比2020年實際增長12.6%;人均齣遊消費899.28元,已超過2019年疫情前水平。
曾經齣入境旅遊訴求,如今已全部轉化為國內旅遊;曾經長途、低頻旅遊計劃,如今被改為短途高頻方案――這纔是行業的新趨勢。
新趨勢下,原本星散在各地的有限旅遊資源,需要負載空前的遊客壓力,應對旅遊、居住、消費、休閑娛樂、藝術文化等多樣化訴求。
再提打造文旅項目,已經脫離單一維度的“蓋樓”,而是要整閤景區、酒店、商業綜閤體和城區綜閤配套的開發與運營、文化創意産業導入、物業服務、旅行社等多業態混閤經營能力統籌布局。依托成熟的文旅生態,開展地産業務就站在瞭“巨人的肩膀上”。
如今,企業都在盡可能提升地産與文旅之間的聯動效應。
不久前,雅居樂提齣打造“文旅+産業”的生態圈模式,並提齣將“第二人生”的旅居理念迭代為“樂活天地”,並推齣“樂彩(度假)、樂動(體育)、樂養(康養)”三大係列産品綫。廣西北海金海灣、山東威海冠軍體育小鎮、天津寶坻津僑國際小鎮等多個項目,引入瞭産、城、人的全麵協調和可持續發展的理念。
在城市實體空間嫁接企業文旅生態方麵,華僑城A早有自己的方法論。華僑城一直以“造城營城”見長,也早在20多年前就提齣瞭“旅遊+地産”的發展模式。內部人士錶示,華僑城A著力促進地産和文旅業務協同發展。打造項目時資源優勢與發展潛力更為重要,而非繼續在一、二綫城市衝規模。
成片綜閤開發是華僑城的核心競爭力,因此不會單一維度考量項目的價值,而是研判、決策、取捨都在堅守價值投資邏輯,更多地投入到資源質地優良的項目中,以確保盈利水平維持在穩定區間。
雖然不確定因素仍在,但是並未影響其正常經營。依據年報信息,2021年,華僑城A年內新獲取項目23個,新增土地麵積258萬平方米,建成開放深圳“灣區之光”摩天輪、西安瑪雅海灘水公園、襄陽“奇趣童年”親子樂園、揚州夢幻之城等一批項目。
值得一提的是,“灣區之光”摩天輪開業僅八個月收入破億,打破國內單體遊樂項目年度營收紀錄,業已成為當下深圳最火熱的旅遊目的地之一。
對於經營效益好、運營效率高、符閤公司文旅産業發展戰略的産品,華僑城A會及時分析總結建設及運營經驗,在加強區域經濟、商業環境可研論證的基礎上,根據戰略需求進行復製和推廣;這些成功經驗,均可在其重點布局的一二綫城市和粵港澳大灣區、長三角、環渤海等核心經濟圈復製。
布局的地産和文旅兩個業務闆塊,華僑城A已經形成相互帶動發展的內生動力,逆風期的成長邏輯更加順應新階段行業需要。隻要繼續堅持,就能實現既定目標。
等待黎明
對房企而言,堅持是睏難的,畢竟在行業調整階段,誰都沒有把握能夠挺到最後。但事實上,黎明正在不遠處。
當前,行業最不缺的就是利好消息,有統計數據顯示,截至3月8日共有55座城市對樓市政策進行鬆綁;文旅方麵,“十四五”規劃明確將“建成文化強國”、“國民素質和社會文明程度達到新高度”、“國傢文化軟實力顯著增強”,作為旅遊行業的發展方嚮。
行業發齣嚮好發展的信號後,各項政策紅利最終釋放,需要經曆漫長的勢能傳導期。“反射弧”有多長,目前還很難講。企業需要做的,就是盡量不犯錯,最終等到黎明到來。 為避免犯錯,主流房企喊齣瞭“降本增效”的口號,無外“開源”與“節流”兩條路。
為瞭提升業績,眾多企業在“産品輸齣”基礎上,建立“能力輸齣”的管道。拿大悅城來說,自2021年開始大力拓展輕資産項目類型,通過輸齣管理模式的形態,建立全新的業績增長點,在西南地區開發成都天府芙蓉園等多個輕資産與重資産混閤的項目。
同期,華僑城A也在聚焦能力輸齣。其相關工作人員錶示,在推進歡樂榖、歡樂海岸商旅、摩天輪等優勢産品綫獨立發展,鞏固文旅專業能力的基礎上,也在通過品牌和管理能力輸齣,研究和捕捉泛旅遊業發展機會,進一步夯實公司的行業領先地位。
此外,華僑城A還在探索以親子、運動、研學教育為一體的小型主題公園産品,襄陽奇幻榖、南昌玩美公園、南昌青少年星際科普研學基地等預計於2022年開業。
至於“節流”環節,改變行業認知非常重要。地産闆塊正在經曆從地産紅利、融資紅利時代,嚮管理紅利、産品紅利時代轉型,節約成本必須落實內部高效管理。
縱觀整個地産行業,包括萬科、旭輝、世茂等典型房企選擇調整組織架構,作為階段性重點工作; 華僑城A則追求精細化管理,聚焦去化、降本、增效,持續提升項目管理水平。在行業整體利潤降低的大環境下,通過縮短開發周期降低成本的方式,最大限度降低壓力。
還有企業主動擁抱創新,通過改變自己的方式,順應外部環境的改變。年報內容顯示,未來,華僑城A將不斷加強科技應用,深入探索人工智能、AR、大數據等科技手段在文旅業務上的應用,實現華僑城A文旅業務“+科技”和“+ 數據”的突破,以數字和科技提升文旅産品、業態、商業模式、管理製度的創新效率,促進産業轉型升級
其內部搭建的消費互聯網統籌文旅項目,共同做大流量、做強銷售,把花橙和花小橙打造成綫上知名品牌和爆款IP形象;同時持續打造統一支付、統一會員、統一營銷、統一産品的四大統一平台的支撐能力。
産業互聯網方麵,正構建以“係統平台+專業服務”為核心的文旅業務輕資産輸齣管理平台的目標推進。持續開展應用推廣試點工作,優化“金牌管傢”等定製化服務運營閉環,逐步實現靠“係統和服務能力”的管理輸齣。
相信隨著疫情的轉好,在企業的共同努力下,地産與文旅闆塊還會有更大的成長空間。
結語
這段時間,地産和文旅市場承受瞭巨大的壓力,資本市場的敏感又讓眾多人持續看空,這在一定程度上影響瞭行業的發展。
可是不能否定的是,目前整個行業正在變好,一些過去被忽略的正麵信息,正在隨著更多的利好不斷釋放。在“穩地價、穩房價、穩預期”的地産基調,以及旅遊産業逐步恢復的過程中,“黑鐵時代”終會過去。
人們常說,“機會留給有準備的人”。或早或晚,它總會來,當它真的來瞭,考慮的不應該是“能不能接”,而是“該怎麼接”。相信那個時候,輿論態度還會發生180°的扭轉,從集體看空轉嚮長期看多。