發現城市、樓市、商業、公司的時代變遷商鋪投資過去幾年特彆熱火 但是“一鋪養三代”的說法已經沒瞭。投資商鋪的風險急劇升高。但仍然有很多人群熱衷投資商鋪 商業丨如何判斷一個臨街商鋪是否值得投資 - 趣味新聞網

發現城市、樓市、商業、公司的時代變遷

商鋪投資過去幾年特彆熱火，但是“一鋪養三代”的說法已經沒瞭。 投資商鋪的風險急劇升高。

但仍然有很多人群熱衷投資商鋪，比如萬達金街，盡管割瞭一波又一波的韭菜，還是有一波又一波的韭菜上馬。為什麼，因為萬達金街確實有一部分相當成功的案例。比如早些年上海五角場萬達金街、福州倉山萬達金街、廈門湖裏萬達金街。

當然，也有很多被割著的很慘烈的，比如福州高新區萬達金街、福州中防萬寶城、羅源濱海新城商業街等。

其實，商鋪投資並不是不可取，隻是現在已經和房地産一樣，變成有門檻的投資行為。

目前市場行為上，商鋪投資要先看清楚屬於哪種投資對象：

1、老城區商鋪；

2、商品房住宅底商、辦公底商；

3、商業街；

4、專業市場；

5、帶租約商鋪：

（注：分類沒有指標，方便討論）

當然，所有的商鋪投資，特彆是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，培養一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期（我國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規劃要拉長在10年周期，一個商圈商鋪10年的培養是正常的。因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

同時，每種分類有它的特殊性，如下：

1、老城區商鋪：

這類商鋪已經有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。說白瞭，商鋪已處於成熟期， 雖然風險低，但是迴報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧 ；同時，就商圈來說，我們的城市規劃一直處於嬰兒期，因此，城市規劃（道路狹小，景觀改造，基建返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下，租金迴報率是很難達到高迴報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。 在沒有外部商圈環境的加持下，這類底商商鋪的迴報率基本是有明顯上限的， 以小區為例，一個社區底商的價格受社區入住率影響，入住率達到90%以上。該商鋪基本以社區人群為主，客流是相對穩定的，也就造成瞭商鋪所能創造的價值基本是有瓶頸的。但是如果周邊有醫院、小學等配套，就會帶來流動客流，進一步提升商鋪價格。 簡單、粗糙的說地段，是非常不負責任的。 辦公也是如此。

3、商業街：

市場上麵同質化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特彆是廣告轟炸，售價相當高的情況下。主要的原因是投資前提比較復雜。但也有一個簡易算法。基本上目前商業街的前三年迴報率在2-3%，成熟期後在5%左右。超過5%，非常之少。在之後的文章中，會更新一篇專門針對商鋪迴報率計劃的。

4、專業市場；

隻要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，專業市場非常考量運營公司。好的招商團隊能讓專業市場做齣超過的迴報率。但是，專業市場也非常講究，特彆是專業市場的定位。比如以前定位服裝專業市場的，在成熟後，真是一鋪養三代。即便受到電商的影響，服裝專業市場的租金在專業市場領域，仍然在頭部水平。再看看是3C數碼的，除瞭華強北，全國的大部分都受到的電商嚴重的衝擊。再看看花鳥市場，雖然受電商的影響較小，但是本身的迴報率也比較大，就算投資瞭，也沒有太高的迴報率。

5、帶租約商鋪；

以租約的高迴報誘惑新東傢，注意，危險。很多閤同是假的，很多租戶是短租，或者是麵價，說白瞭就是用免租期等置換，拉高租金單價。這類商鋪主要注意閤同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷熱程度可以肉眼觀察，慎重，切不可盲目相信租約的迴報率。

其實商鋪投資沒那麼火瞭，至少，一鋪養三代的情況是沒有的。

很多人投資瞭商鋪隻賺自持的，萬達金街有很多是個慘烈的教訓。

金角銀邊草肚皮，買端頭鋪，風險肯定是最小的。

但是，到底都是哪些人在買商鋪，你們知道嗎？