編輯 | 悶油瓶黃埔是個香餑餑 懂的人都想來吃上一口。這兩年 房價、財力跑贏全市！挨打一年，黃埔還是YYDS - 趣味新聞網

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黃埔是個香餑餑，懂的人都想來吃上一口。

這兩年，在深莞限購的大環境下，不少投資客爭相湧入，黃埔房價水漲船高， 老黃埔普遍邁入5萬+/�O，科學城高峰期甚至賣過6字頭 ，是廣州上漲最凶猛的區域之一。

然而，隨著2021年廣州樓市全方位“暴揍”，黃埔也齣現瞭微妙變化。

不少樓盤降瞭又降，核心區更是掀起內捲潮： 從5萬+到3萬7，從3萬7到3萬3 ，筍都快被自己人奪完。

疾風知勁草，烈火煉真金。

經曆一年重錘，黃埔究竟熄火沒有？2022年的黃埔有沒有升值潛力？還能不能買？今天，我們簡單來給大傢聊一聊。

01.

挨打一年，黃埔房價最扛揍

感覺容易給人錯覺，數據纔能反映真實。

要探究黃埔被“錘”得怎麼樣，最簡單直接的一個指標： 看房價變化情況 。

從以上對比可發現，在去年廣州樓市裏，黃埔房價漲幅拳打天河、腳踢越秀， 以16%的成績領跑全市 ，連隔壁南沙看瞭也直呼汗顔。

不僅能漲，黃埔的成交量也可圈可點。

根據中原數據， 2021年黃埔一手成交高達17891宗 ，環比上漲8%， 僅次於以價換量的增城。

也就是說，在調控史無前例收緊的情況下，黃埔成交依然逆勢上揚，即使價格漲瞭16%，也擋不住大傢買入的熱情。

當很多人拿黃埔舊改的天量供應來說事，認為未來很難找到接盤俠時，市場早已闡明瞭一個真理： 撇開需求談供應就是耍流氓！

一來 ，黃埔舊改大部分處於外圍，對核心區的影響並不大。

二來 ，黃埔人口增速凶猛，置業需求一直很強勁。

七普顯示，黃埔常住人口為126萬人， 十年增長52.05% ；而且，15-59歲的勞動適齡人口 占比達76.15% ，年輕化程度較高，這部分都是潛在的房産購買力。

同時， 黃埔的去化周期僅為6.1個月 ，屬於全市最低，足見其市場認可度之高。

對比番禺和白雲 ，人口比黃埔多一大截，但成交卻占黃埔八成都不到。

對比南沙 ，同樣受人纔收緊、一手限價的影響，但去年成交大幅下滑，去化周期是黃埔的3倍有多。

盡管經曆樓市重錘，盡管個盤齣現價格浮動，但在全年量價的指標上，黃埔還是贏得徹徹底底。

02.

2022年工作報告齣爐

黃埔榮獲“雙料”冠軍

如果說去年的黃埔錶現還行，那2022它還有沒有升值潛力？

畢竟一個區域是否值得入手，除瞭房價榜單上的成績， 區域發展速度、資源投喂 “掂唔掂”，也是買房人必須要瞭解的門道。

近日，廣州各區經濟數據齣爐，“錢袋子”曝光後，顛覆瞭大部分人的認知。

從上圖可以看齣，黃埔的公共預算收入一騎絕塵， 碾壓瞭GDP傲視群雄的天河，相當於番禺+南沙的量。

衡量地方政府的財力，有多個統計口徑，比如財政總收入、政府性基金收入、一般公共預算收入等。其中，“一般公共預算收入”纔是地方政府實際可支配的財力。

政府手裏的錢多瞭，就可以把錢用在許多細分領域，比如基建、教育、社會保障、住房建設、道路運輸等。

為什麼黃埔執行力和城市建設都做得比較好？ 有錢就是硬道理。

不僅富到流油， 黃埔還是廣州市最“受寵”的區域。

在發改委公布的2022年廣州重點建設項目計劃裏， 黃埔以39個産業項目數位居前列 ，主要集中在信息技術、汽車和生物製藥等方麵。

從蘿崗時代開始， 全市約1/3的工業都聚集在黃埔 ，現在還要把大頭放在黃埔上，看得齣廣州將其做大做強的意願，“産業強區”並非浪得虛名。

舊改方麵， 黃埔有10個項目納入到今年重點項目計劃中 ，排名全市第一，仍然坐實“舊改之王”的稱號。

至於城市軌道交通， 全市重 點推進的11條地鐵綫，有4條與黃埔有關。

13號綫二期：途經老黃埔

7號綫二期：途經大沙東、蘿崗、水西等

5號綫東延段：途經文衝、廣州開發區、黃埔客運港等

黃埔有軌電車2號綫：途經香雪―南崗

以上這些重點項目，産業、舊改與交通又和房産關係息息相關。

一是房價最抗揍，二是錢袋子最鼓、受寵又最多，這樣的黃埔――

03.

掏心窩子

黃埔三大闆塊的選籌邏輯

1）老黃埔――靠魚珠夠吹一輩子

作為黃埔發展最早的區域，這裏的價值可用兩個標簽概括： 近天河+煙火氣十足 。

距珠江新城僅 10公裏距離 ， 坐擁13號綫和5號綫雙地鐵 ，今年黃埔重點建設的3條延長綫都橫穿其中，交通優勢不言而喻。

闆塊內配套齊全，居住氛圍濃鬱，但由於早期缺乏統一規劃，顯得城市界麵相對混雜。

不過單吃魚珠的老本，都可讓老黃埔常年霸屏供不應求的網紅榜單。

至少金融城和琶洲之後，最重點發展的CBD就是魚珠。

所以，老黃埔下限有保證，上限也低不瞭哪去，自住投資兩皆宜， 目前房價在3.3-5.5萬/平左右，越靠近天河越值錢。

2）科學城――高富帥的精分現場

黃埔置業最熱門、顔值最高的地方，當之無愧的科創中心，其高占位、高投入，宛如廣州版“南山區”。

有數據統計，廣州117傢A股上市公司中，黃埔占比最大，有43傢， 而這80%都集中在科學城蘿崗街道上。

七普調查， 科學城常住人口55.1萬人，十年漲幅高達98% ，吊打老黃埔和知識城，一直被新廣瘋狂追捧。

不管是市政配套、人口熱度還是産城距離，科學城都拿捏得恰到好處，實現瞭完美的職住平衡， 其上漲空間除瞭受老黃埔和天河的外溢影響，內部客群也有不俗的支撐力。

不過要指齣的是，由於 早期攤大餅式擴容 的影響，科學城內部也呈現劇烈的分化現象，具體選籌邏輯，根據價值排序如下：

第一梯隊：區府，4-5.5萬+/平

第二梯隊：香雪，3.5-4萬+/平

第三梯隊：科學城西（黃陂），4.5萬+/平

第四梯隊：雲埔、長嶺居、永和，3.3-4.5萬+/平

3）知識城――嚮實力派轉型中

雖然定位為知識産權的國傢級新區，但離科學城和主城區都太遠，片區還在大力開發中，行情自成氣候。

近兩年供應緊缺，利好陸續有來，導緻房價攀升。直至去年末上新瞭萬科幸福譽尾貨和升龍學府上城，纔得以緩解奇貨可居的狀況。

個人認為，知識城雖好，但今年樓市上行空間會受到一定抑製。

一是供應集中爆發，且多為大盤；二是人口太少，增速緩慢。

最新吞下的長嶺居由於和知識城存在大片真空帶，飛地意義大於行政劃分，對樓市幫助並不大。

所以除非在知識城工作，否則現階段投資屬性遠大於自住屬性。

雖然經曆瞭冰與火的洗禮，但廣州發展整體嚮東，各種高規格資源投入，黃埔依然十分值得上車。

強將手下無弱兵，黃埔三大闆塊，都不缺概念和熱度，産業底色也很濃重。

但如果兼顧升值+自住，老黃埔和科學城仍然是第一選擇 ，根據自身需求看菜吃飯、認準核心項目即可。

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