境外美元債還沒解決 但奧園各地項目開始相繼復工瞭。2月23日 廣州最平價的江景“豪宅”，值不值？ - 趣味新聞網

境外美元債還沒解決，但奧園各地項目開始相繼復工瞭。

2月23日，停工多時的白雲區奧園8號舉行瞭復工儀式。

相比自傢項目的尷尬處境，奧園閤作項目就穩妥得多，比如位於番禺國際創新城的奧園恒基・學苑壹號。

學苑壹號所在：國際創新城

該項目去年9月開盤前吹風價一度超過5萬/平，不巧的是學苑壹號生不逢時，開盤價格遠低於吹風價，一次性付款甚至不到3.6萬/平。

直到今天，學苑壹號戶型價差營銷策略還在，改善-豪宅定位賣剛需價，相當尷尬。

不過，這一切並非奧園自願，更多是各方妥協的結果。

生不逢時的學苑壹號

為老爹打工

學苑壹號的存在證明一件事，有江景，並不意味著就是豪宅盤。

比起海珠、天河動輒十幾二十萬一平的江景豪宅，番禺新造的江景豪宅顯得底氣不足。

學苑壹號偏“務實”的價格策略跟去年的地産下行周期有關。

去年的9月16日，項目首次開盤，剛好處於廣州二手房指導價齣台後首月，市場還沒消化這一衝擊。

同時，4.8萬/平限價紅綫還在，縱使項目想賣高價也是有心無力。畢竟奧園一貫的營銷策略，務實可不是它的作風。

更何況，房地産行業的債務問題已經席捲到奧園身上，奧園是需要資金迴血的，去化和利潤率隻能保一個。

首銷破10億，學苑壹號12#、13#開盤戰績不錯，但市場錶現後繼乏力，整個項目約143億的貨值有待釋放。

於是一到各個營銷節點，你都會看到幾套學苑壹號“特價盤”在怒刷存在感。

各營銷節點常見一口價

在奧園地産集團遇到資金難題時，學苑壹號馬上被盯上瞭。

2021年10月13日，奧園和恒基名下學苑壹號項目公司各占的50%股權均被質押給中國銀行，以換取流動性。

學苑壹號項目公司股權被質押 來源：企查查

此前，奧園的50%項目股權還一度傳言被作價10億元齣售給某國資開發商，結果不瞭瞭之。

去年11月9日，廣東奧園商業地産集團有限公司將廣東奧園城市更新集團有限公司的19.62%股權，質押予科學城（廣州）城市更新集團有限公司。

奧園城市更新集團股權被奧園地産質押 來源：企查查

加上此前質押給中國平安的股權，奧園的流動性危機有所緩解。

競品越秀星匯文璽、思科12光年在旁威脅，學苑壹號以價換量的市場策略並不難理解。

除瞭江景，學苑壹號優勢還有什麼？

外部壓力確實束縛瞭學苑壹號，但除瞭一綫江景優勢，項目本身條件也存在短闆。

該地塊前身是廣州番禺氮肥廠舊改，曾是2018年廣州城市更新重點推介項目。

2020年9月28日，奧園聯手恒基打敗越秀，以樓麵價約23280元/平、總價67億元競得。

學苑壹號位於新造珠江特大橋東側和新化快速路旁，緊鄰珠江水道，隔江北望大學城。

新造珠江特大橋下的學苑壹號

景觀層麵優勢很明顯，但卻遠離國際創新城規劃核心，偏純居住屬性。這從片區規劃圖的用地性質就看得齣來。

項目離4號綫新造地鐵站約3公裏，自駕距離超4公裏，交通是它的短闆，所以價格之外，也勸退瞭不少剛需。

項目打車到新造地鐵口情況

不過去年新化快速路通車後，該項目去往琶洲、金融城時間縮減到20多分鍾，這也算一大彌補。

正如滴滴師傅說的：本地剛需嫌貴，海珠的改善客嫌遠。

這種錯位的尷尬，前麵一梯幾，不再重復。

學苑壹號的資源是適閤做改善産品的，無奈周邊商業、教育配套（隻針對義務教育階段，大學都要高考）拖後腿，再加上創新城産業落地周期太長，項目的溢價沒法提高。

新造城鎮界麵

此外，新造各村舊改進度緩慢，村鎮感強烈，同樣導緻片區內人氣難以上升，學苑壹號麵臨的挑戰並不少。

拋開這些不談，項目還是能吸引到不少琶洲、金融城的互聯網打工人的，銷售數據也能佐證。

據探長瞭解，大學城部分老師也比較感興趣，因為金光東隧道一通，項目到對岸也就一腳油門的功夫。

江景豪宅溢價如何？

低至3.6萬/平特價房真假？

項目一期10棟均已取得預售證，12#、13#、17#幾乎售罄，現在主推6#、7#、10#、11#北側望江大戶型，價格約4-4.8萬/平。

此外，所謂“筍貨”和特價房源基本是靠近大橋和馬路的18#、19#、20#，尤其是三梯六戶的19#，天地樓層價格可以低至約3.6萬/平。

學苑壹號戶型分布

這些房源基本都是一口價，除去天地樓層，均價差彆不大，主要看是否有江景。

以11#901戶型為例，建麵120.63平，一口價是5404349元，單價44800元/平，這是有江景的。

19#1103戶型，建麵125.95平，一口價4647326元，單價為36896元/平，這是無江景的。

其中差彆，一看就清楚。

105平戶型：三房兩廳兩衛

學苑壹號的入門戶型為105平，剩餘貨量均在19#，不多。

從120-220平，剩下的戶型總價瞬間拔高，以4.4/平均價算，三成首付門檻幾乎要160萬，剛需差不多可以齣門右轉瞭。

但對改善客戶來說，這個價格確實比主城要友好很多；實際上，對買得起主城的剛需來說，這裏的江景戶型也完全可以負擔得起。

從這個角度看，未來大學城二期配套完全落地、國際創新城産城模式成熟瞭，豪宅戶型的溢價纔能得以套現。

問題是，10年以上的周期，你願不願意等？

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