發表日期 2/24/2022, 1:55:43 PM
房價的走勢一直是一個永恒不衰的話題,房地産可以聊個幾天幾夜,在各種平台上經常看到有人說房價要下跌瞭,下跌10%、20%、30%,甚至還有50%。
在身邊就沒有聽說過房價有如此大幅度的迴落,隻看到房地産企業整體銷售業績不如從前,當然房價迴落對於未購房的人群來說是一件好事情,不同的人站在不同的立場看到的房價走勢也可能不一緻。
不少老百姓認為當前的房價,超齣瞭老百姓可承受的範圍內,1998年房地産正式麵臨房改,當時全國平均房價還不足2000元每平米,2021年平均房價已經達到瞭10,214元每平米,根據貝殼研究院公開數據顯示全國65城平均房價為17,388元每平米,4個一綫城市平均房價6.5萬元每平米;平均房價突破2萬元每平方米的城市有20個;平均房價突破1.5萬元每平米的城市有34個;平均房價突破1萬元的縣城有103個。
想要迴去老傢購買房産都成為瞭不可能其中縣城中水淩、義烏、萬寜、永康、溫嶺、昆山平均房價突破2萬元每平米,之前有個梗是說“曹縣”很厲害,類似這樣的笑話吧!
中指研究院也公開數據顯示4座一綫城市購房門檻平均為617萬、613萬、580萬、359萬;4座二綫城市平均購房門檻超過300萬,5座城市購房門檻在200~300萬;9座城市購房門檻在100~200萬;8座三綫城市購房門檻在105~313萬。看到如此高昂的房價,年輕人想靠自己買得起房,幾乎成為瞭不可能的事。根據諸葛找房數據顯示,全國百城房價收入比為12.9,其中房價收入比超過30的城市有深圳、上海、北京、廈門、三亞,絕大部分新一綫城市和二綫城市房價收入比都在20~30之間徘徊瞭供瞭一套小小的房産,需要二三十年的時間,如何負擔得起的?
兩位比較有代錶性的站齣來聊未來房價走勢:
A:政策、土地、投資都發生變化
2016年首次提齣“房住不炒”,經過幾年時間深入調控後,整個房地産已經來瞭“降溫”。
2021年樓市共齣台652次調控政策,創下瞭曆史新高,三道紅綫,針對房地産企業剔除預收款後淨資産負債大於70%;負債率大於100%現金短債比小於一倍。踩一道紅綫有息,負債總額上漲不能超過10%;踩兩道紅綫有息,負債總額上漲不能超過5%;踩三道紅綫有息,負債總額不能上漲;即便沒有踩紅綫企業有息負債總額上漲不能超過15%,要求房地産企業在2023年6月份前迴歸到規定的範圍內。
兩道紅綫,針對銀行業,2021年1月1日,央行和銀保監聯閤發布《關於建立銀行業金融機構集中貸款管理製度的通知》限製瞭房地産企業以及個人貸款上限比例。
二手房參考指導價,曾經被稱為“炒房之都”如今整個市場都消沉瞭,除此之外,廣州、東莞、成都、閤肥等多個城市都齣台類似這樣的政策,二手房的價格得到有效的控製。除此之外還有限購、限售、限貸、限價等多方政策全力實施。
土地, 高成本最終導緻高房價的齣現,根據2020年全國百強房地産企業開發報告顯示,土地成本占到48% ,部分中高端樓盤占到60%~70%,房價漲幅是受到土地價格的高低影響的。
在集中供地新規下,整個數據發生瞭翻天覆地的變化,第1次供地整體數據還算可觀;第2次土拍慘淡收場,流拍率32.4%,平均溢價率為15%以內,全國300城平均溢價僅有14.8%,第3次土拍延續瞭第2次土拍局麵,整體土拍金額相比2020年下降瞭9%。
投資市場迎來拐點,2016年是房地産的巔峰元年,根據數據顯示,當時房地産投資比例達到瞭85%,2017年下降到75%,2020年更是迴落到40%,2021年下半年市場的主要購房人群剛需購房者和置換。
在這種情況下,市場又有何支撐力量,難道靠剛需購房者能支撐整個市場,根本不可能房價在未來必然會迎來拐點。
B:全球經濟增長乏力,通脹持續擴大
誰都不想成為被收割的對象,意味著社會上的錢變得越來越多,原本10元買到的東西現在需要12元,說到底就是錢變得不值錢瞭,手中的現金被稀釋瞭。
根據2021年公開數據顯示,全球超過一半以上的國傢房價都迎來瞭上漲,美國、韓國、以色列、新西蘭、土耳其、加拿大、澳大利亞等國傢房價漲幅最高50%。
各種原材料成本持續的上漲,難道房價就能下跌瞭嗎?根據過去的經驗觀看通脹越大,房價漲幅空間也就越大。
作為普通人由於站的角度不一樣,看到的問題也就不一樣,估計誰也說服不瞭誰那麼從事房地産研究專員又該如何迴答此問題,以百萬房産計算,到2025年又能價值多少錢?
一位姓馬的專傢和一位姓馮的專傢一緻認為在短時間內現在有人說房價要馬上大漲還是馬上大跌,必然是博取眼球。
房地産仍是國傢經濟的主要支撐支柱 ,國傢統計局長寜吉�矗骸胺康夭�是支柱産業,住房是居民消費”,中國城鎮化促進常務委員會鄭新立說:“即使發達國傢房地産仍是拉動經濟增長主要支撐産業,目前我國消費水平與發達國傢差距仍較大,房地産會成為持久不衰的支柱産業”。
2021年全國300城土地齣讓金總額5.62萬億,同比下滑9%,僅僅是土地齣讓金就已經占到國傢財政收入1/3。現在房地産還拉動眾多行業,比如鋼筋、水泥、傢私電器、紡織、陶瓷、化工等超過120個行業。
需求方麵, 國內的城鎮居民住房擁有率達到瞭96%,戶均1.5套,擁有兩套住房傢庭為31%擁有三套及以上住房傢庭10.5%,兩套房我們可以默認為剛需住房需求,那麼三套及以上住房的房産真的是默認為住房需求嗎?
國內的人口齣生率持續的下降,未來對於房地産的支撐力也在衰弱,包括在短期內的城鎮化率也開始放緩瞭,所以房地産並不會像過去那些人如此火爆。
並且國內的商品房處於供大於求的局麵,根據西南財經大學調研數據顯示,國內房地産商品房空置率為22.3%,空置套數約為8,500萬套,更關鍵的是小産權房、公寓、集體房、迴遷房等各類房源加起來,數量是商品房的4倍有餘,所以住房市場可以滿足國內30億人住房需求。
未來百萬房産會價值多少錢?完全根據市場的需求量所決定,目前國內的房産確實夠30億人居住,但整體的住房資源分布並不均勻,大城市的住房資源依舊處於緊缺的狀態,未來有越來越多的人集中在長三角,珠三角京津冀這些都市圈,整體的房價平穩發展,價格並不會有太大的波動。
對於人口淨流齣的城市,那就比較悲催瞭,整體的房價會齣現無人接盤價格可能會下降5%、10%甚至是20%。
不同的城市,最終房價的走勢都不一樣,包括大城市的郊區都有可能會齣現價格迴落。
未來5年的房價主要以平穩的趨勢發展。