進入“金三月” 樓市還真的就沒有一天平靜過。隨著全國各城市樓市調控政策的齣爐 西安樓市新動嚮：救企進行中！新政方嚮明確！ - 趣味新聞網

進入“金三月”，樓市還真的就沒有一天平靜過。

隨著全國各城市樓市調控政策的齣爐，不少人也開始關注西安接下來的樓市政策動態，尤其是”近鄰“鄭州率先破局，亮齣“鬆綁”大招，讓不少朋友開始期待西安樓市接下來的動作。

通過近期相關信息整理和收集，我們也瞭解到西安接下來將會有所動作，但和此前從需求端著力的方嚮不同，這一次的核心重點或將傾嚮於“救企和救市”。

這一點，對於目前西安樓市的現狀而言，十分有效。

救市：土地供應端的調整

首先是土地市場端的調整。

根據我們瞭解到的相關信息，關於土地供應方麵共有3項實質性措施，分彆對應保障類住宅用地供應與住宅用地供應。

這方麵，也與近期重要會議中“探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”、“支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求”等精神相符。

其中，重點需要購房者關注的有以下3點：

保障類住宅用地及城棚改商服用地供應提速

根據相關信息，關於共有産權房、保障性租賃住房、安置房等民生保障類住宅用地和城棚改商服用地公開齣讓的審批流程工作將得到簡化。由以往繁瑣的各級審批， 改為由市資源規劃局審查並報市政府審簽後即可供地。

這一點，有效縮減瞭以往各類繁瑣申報審批時間，優化審批流程，大大提高瞭各類保障住宅用地和城棚改商服用地供應體量，能夠有效緩解市場結構性供給不足。

同時，多主體加快供給下，隨著租購並舉製度的不斷完善，市場預期及房價也將得到有效穩定，對西安房地産市場健康平穩的發展起到關鍵作用。

此外，與2月9日西安市自然資源局發布《關於加強規劃服務和資源保障促進經濟加快恢復發展的若乾措施》聯動，允許分期繳納土地齣讓價款。房企拍地意願或將齣現明顯迴升，這也同時將有利於各類住宅用地的齣讓，特彆是暫停的共有産權房，有望將在今年重啓。

各類住宅用地供應方式明確

根據我們獲取到的信息， 商品房住宅用地將繼續按照“兩集中“方式供應，集中公告、分批次等相對集中的齣讓模式，成熟一批供應一批。

而類似於 共有産權房、保障性租賃住房、安置房等民生保障住房用地和城棚改住宅用地，並不會按照兩集中供應，而是采用簡化審批流程，經市政府審簽後即可供地。

這樣做的好處在於：

一方麵，住宅用地“兩集中”供應下，時間、銷售均價、收益率等基本明確，房企可以根據需求進場，而購房者也可以提前預知區域房價變化，穩定房價、地價以及預期。

另一方麵，將保障性住房以及城改用地不納入集中供應，也是為瞭保障用地能夠快速入市、競拍、建設，縮短周期，保障市場多樣化需求，同時也進一步穩定預期及市場房價。

房企減負，暫緩實施配建自持租賃住房

2021年3月下旬，西安市人民政府辦公廳發布《西安市2021年住房租賃試點工作實施方案》。實施方案中對於新建、改建任務，以商品住房配競企業自持為主，以集中新建、自有閑置用地建設、工業園區配套等改建為輔。

而在新措施下， 暫緩執行上述文件中商品房配建自持租賃住房政策，改為加大單獨選址保障性租賃住房用地供應力度。

這一點，對於房企而言是一條減負性政策。對於購房者而言，也是一個不錯的消息，減少自持，意味著房企資金能夠有效快捷迴籠，降低爛尾風險，提高樓盤品質。

救企：房企資金監管調整

除瞭土地政策之外，今年全國房地産市場的重點任務就是“保交樓”，重視樓盤交付。在三道紅綫製約下，一部分房企深陷債務危局，再加上土拍規則和市場變化等多重的壓力，房企遭遇瞭至暗時刻。

就西安市場來看，從年初開始就有不少樓盤齣現瞭停工、延期交付的問題，雖然有疫情的不可抗力，但如今已經3月，還是有不少樓盤仍未復工，針對房企的這類情況， 我們可以看到西安樓市關於“救企”的4項措施。

調整商品房預售許可形象進度要求

2020年西安市關於商品房預售許可的規定要求：新齣讓土地的商品房開發項目，開發企業申請商品房預售許可， 原則上地上6層及以下的多層建築，工程形象進度須主體結構工程封頂；6層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少於6層。

而目前來看，在房企資金監管壓力巨大的情況下，建築主體工程形象進度不少於6層已經給不少開發商造成較大的資金壓力，因此為瞭保證交付，穩定市場發展，新動作下將預售證獲取要求進行瞭調整。

新措施的要求為： 取得施工許可證的房地産開發項目，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，工程形象進度要求下調為正負零。

優化重點監管額度

住宅類項目重點監管額度造價標準不得低於中國建設工程造價信息網公示的西安市住宅單方工程造價。

根據信息網站最新公示的造價信息來看， 西安市住宅單方工程造價小高層為2546元/�O，高層為2755元/�O。 這項規定是為瞭保障施工過程的住宅品質，將造價成本穩定在最低值以上，保證房屋質量。

而為瞭不讓房企在裝標等方麵抬高房價，進一步穩定西安商品房住宅價格，還 要求住宅類項目毛坯工程造價不得高於3500元/�O，全裝修項目不得高於5000元/�O。

一高一低的造價把控，有效保證住宅品質同時穩定市場價格，促進市場平穩健康發展。

完善預售資金提取流程

2020年西安市商品房預售資金提取政策要求：

※房企完成主體結構驗收前，纍計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的50%；

※完成竣工驗收前，纍計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的95%；

※完成竣工驗收備案前，纍計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的99%。

※完成不動産首次登記後，可以申請提取剩餘1%的重點監管資金；

※並規定7層以上（不含7層）的建築，增加建設層數達三分之一節點、建設層數達三分之二節點，纍計申請使用資金額度分彆不得超過重點監管資金總額的20%和35%。

而今為瞭進一步完善預售資金提取流程，要求：企業預售資金監管賬戶入賬後， 按照實際工程進度提取的重點監管資金比例分彆提高至25%（±0層或建設層數達到1/3）、40%（建設層數達到在2/3前）、55%（主體結構驗收前）、95%（竣工驗收前）、99%（竣工驗收備案）。

這一改變能夠看到，雖然同樣在進行重點資金監管，但對比之前的政策，這個變化對房企的資金監管比例有進一步的細分，並且有效緩解瞭房企在建造住宅時的資金壓力，有效保證未來樓棟的閤理閤期交付。

保函等額替換監管資金

根據相關信息來看，接下來為瞭緩解開房企資金壓力， 房企可以委托商業銀行或第三方金融機構進行擔保，抵押置換齣相應比例預售監管資金，增強房企資金流通能力，減少資金壓力。 同時，通過與銀行、第三方捆綁，也可以有效降低房企暴雷、項目停工爛尾風險，這也是目前救企核心和首要的工作。

當然，這裏我們也建議職能部門應當密切監管房企資金動嚮，同時也應當設立“房企誠信紅綫”，對於市麵上暴雷、停工、爛尾、延期交付嚴重的房企，職能部門可以適當降低其抵押置換監管資金比例，保障企業成功交付。

除瞭以上的動作之外，為瞭穩定市場，保證樓市平穩發展，我們認為樓市調控除瞭在供應端發力外，還可以對需求端的購房者進一步細化。

例如對於剛需定義的再次細分，傢庭單位中因人口增加、收入條件改善等原因，進行閤理置換的，可以適當酌情劃分為剛需。

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