請迴答：深圳買房買哪裏？閉眼答：西部 因為一路往西。這個答案 當年藉錢買入西部的那些人，現在後悔瞭嗎？ - 趣味新聞網

請迴答：深圳買房買哪裏？

閉眼答：西部，因為一路往西。

這個答案，隻有50分。

我想先跟大傢更新2個市場信息：

1、深圳核心區，沒有多少地瞭，南山、福田、前海、寶中， 真正意義上西部核心能賣的新房非常少。

2、二手房指導價之下，新房優勢越來越明顯， 而買二手房的性價比越來越低。

這2點，就是深圳的現狀。

所以有這麼一群人，手頭上隻有 4-500萬的 ，你會麵臨非常尷尬的情況：

1、買新房吧，4-500萬能上車西部，但也是西部的稍外圍版塊，要麼周邊環境差，或者是離地鐵站較遠，非常糾結。

2、買二手房吧，現在二手房指導價之下，首付直接拔高到5-6成，普通人又根本拿不齣來。

所以今天這篇文章，我是希望給到手頭上預算4-500萬左右，仍然在糾結該在哪裏買房的人，一點建議。

一路往西是大方嚮，但不是唯一方嚮。

過去信奉著一路往西的絕對信仰，很多人買瞭都賺瞭，更給後來人打瞭雞血，買西部一定漲！

但樓市走到現在，西部房價已經非常高瞭，南山中心就是12-15萬+，寶中也是12-15萬+，連帶著沙井的二手都能衝上8萬，鬆崗福永那邊偏僻的新房也上瞭4萬+。

在一路往西已經是張明牌的份上，預算不足的我們其實進退兩難：

二手房價已經夠高瞭，接盤後不一定能保持之前的高漲幅。

而新房熱門版塊如沙井，近地鐵的基本靠搶，再外圍點的環境、配套又差點，最重要的是，這個價位已經能買到光明的核心區瞭，還有必要去買西部的車尾版塊嗎？

這就涉及瞭一個問題： 在一個城市，究竟是買鳳尾還是雞頭？

迴答這個問題之前，你得先搞清楚深圳的城市發展邏輯。

深圳是個很特彆的城市，在於他的多中心發展。

單中心和多中心最大的不一樣，就是房價體係的搭建。

單中心的城市，這意味著房價以中心為圓點，越往外，房價越低。

比如廣州就是個單中心的城市，距離珠江新城的遠近成為房子標價的最重要標準。

但深圳是個多中心的城市，這意味著每個區都有自己的産業，每個區都有打工人。

房價是由每個區的核心為圓點，往外區遞減。

因此深圳的房價體係是：每個區都能找到10萬+的房子。

南山、福田不用說，10萬+基本標配；

羅湖雖然沒落，但瘦小的大象仍然壓死一堆螞蟻，學區房足夠堅挺，新房入市也同樣逼近10萬；

寶中踏著這一路往西的春風，不僅上瞭10萬+，多數還上瞭15萬+；

龍崗大運帶有好學區高品質的項目，也將將站上10萬，而阪田也有站上10萬的；

龍華紅山帶有深高北學區的房子，照樣站上10萬+；

坪山稍稍落後，但坪山也有6萬+的房子，雖不達10萬，但也從3萬開始努力往上爬，預算300-400萬的還能選到坪山核心區。

鹽田大鵬就不說瞭，沒落中的沒落。

盤子一鋪開，你就發現，遍地都是10萬+，而且全是憑自己本事漲上去的。

深圳多中心的背後，是多産業的布局。

騰訊安在南山，但華為安在瞭龍崗阪田，平安紮在瞭福田，龍華搞瞭深圳北站商務中心，寶安也成瞭高新技術的製造基地，坪山有生物醫藥、比亞迪，光明搞瞭高新技術集群，有人工智能、生物與生命健康。

各自都有牛逼産業，各區都有工作機會，都可以獨自美麗，核心都可以10萬+。

既然如此，已經是明牌且高位的西部，還能持續保持先前的漲幅嗎？

西部的投資迴報率一定最高？

我們來聊聊這事兒。

過去一路往西的口號，睏住瞭很多剛需和投資客。

走過一輪漲幅的人應該知道，龍崗大運也是從5-6萬漲到如今的8-9萬，甚至掛牌單價有破10萬的，漲幅高達50-60%，而西部西鄉也從7萬漲到瞭10萬。（以下圖片是去年月二手房指導價還未齣來的截圖）

看似漲幅都一樣，但當初的投入成本完全不一樣。

如果看迴當初的投入資金和月供利息，買大運的投資迴報率比買西鄉的更高。

3成首付100�O來算，當初買大運隻要150萬，而西鄉則210萬，這就是投入成本的差異。

直觀給大傢一張錶格，大傢會更直觀感受到差異：

當初花更少資金買大運的，3年後可能實際收益要比買西鄉要更好。

所以在多中心的城市選籌，不能隻盯著大地段去選，而是要綜閤你的預算，選一個長持能漲的房子。

不僅如此，多中心的上漲，並不是由單個區域開始的，而是點狀同步上漲。

第一輪上漲的，其實不僅是西部，而是深圳全域的核心區域。

在寶中從12萬漲到15萬的過程中，紅山從8萬漲到11萬，福田福保區也從6萬漲到瞭9萬，龍崗大運也從5萬漲到8萬，阪田由6萬漲到9萬。

第二輪上漲的，纔是核心區的外溢區域和低估版塊。

比如寶中外溢的西鄉、碧海，紅山外溢的上塘、民治，大運外溢的龍崗中心城等等。

第三輪上漲，那就是更外圍的區域。

如果你入手的是深圳的第一梯隊，也就是各區域的核心，你會發現漲幅一樣，但收益率西部不一定最高。

這就是多中心房價體係下，投資迴報率的差異。

所以我們經常說，深圳除瞭鹽田和大鵬，其實都可以買，關鍵是你的預算能夠得著哪個梯隊。

上一輪漲幅前入手深圳房子的，應該最有感觸。

深圳都在漲，關鍵是漲多漲少，還有要結閤你當時入手時的資金總量。

買房是一定要看成本的，如果你預算1000萬+，那當然是前海、南山中心、寶安這類的區域漲幅最穩最確定。

但如果你隻有4-500萬，甚至更低，卻硬著頭皮上車西部吊車尾版塊的二手房，漲幅可能根本跑不贏其他區域的核心版塊。

比如西鄉的樓梯小2房，再走3-5年，不見得會跑贏光明核心區的大3房，因為未來就是改善當代的時代。

比如鬆崗同樣4萬+的新房，也不見得會跑贏光明核心區的新房。

多中心發展之下，每個區域都會重點發展自己的核心。

比如龍崗一定是舉全區之力發展大運，龍華也是舉全區之力發展紅山，把一切優質配套放在紅山。

同樣光明也是把一切優質配套資源都放在瞭鳳凰城，坪山會重點發展坪山核心。

所以不能隻喊著一路往西的口號，多中心的城市格局，鳳尾可不一定比雞頭香。

西部雖然很香，但除瞭寶中、碧海、沙井，其他邊緣版塊並不是寶安最好的選擇。

說到這裏，依然會有人猶豫，鬆崗、福永更靠近南山，更靠近西部的，對剛需來說上班更便利啊。

是的，現在地理位置上是，但未來不一定，發展中的片區一切配套都在補齊，未來光明13號綫也可以直達深圳灣。

而且在深圳買房就沒有絕對的剛需，不管你是自住還是投資，最核心的述求一定是：

買到最能漲的房子。

所以每個人都應該有頂層思考的維度，你買下的一套房子不是住一輩子的，而是靠著這套房子實行置換和階級躍升的。

簡單來說，你買房子的目的，是為瞭更好換房子。

如果你想要住的方便和舒服，在市中心租房就可以瞭，完全不需要買房。

因此，我們經常說在一綫城市買房要學會的是投住分離，投資是要符閤當前自己預算之下，未來最能漲的房子。

在深圳這個多中心的城市，外區的核心版塊會比熱門區域的冷門版塊要更好。

很好理解，龍崗大運、光明鳳凰城、龍華紅山會比寶安鬆崗更好。

所以，不要過分糾沉迷於西部，而是要考慮成長性和性價比。

更重要的是，買房一定是看菜下飯，如果你盲目跟風買熱門區域，隻占瞭大地段的便宜，啥也占不著。