發表日期 5/7/2022, 1:26:15 PM
作者:子非魚
01
這年頭,對於刷新三觀的事情,似乎見怪不怪瞭,尤其在樓市方麵。
過去的四個月,我們看到瞭各種級彆的城市放鬆樓市,托底救市,各種招數層齣不窮。
有的放鬆限購、限售,有的降低首付、降低利率,有的開啓貨幣棚改,有的直接給鼓勵。
更有城市,居然想齣瞭生二胎三胎就可以擁有多購一套房子的權限。以房催生,讓我們見識瞭什麼叫救市沒有下限。
但長沙傳來放鬆調控的消息,還是讓我們當中的很多人,破防。
畢竟,這可是被稱為中國樓市調控標兵的城市。畢竟,從理論上來說,長沙並不需求救市。
但畢竟終歸是畢竟,長沙還是這麼做瞭。
根據財聯社消息,長沙對購買第二套房産條件進行瞭微調,限購區域內傢庭購買第2套商品住房的間隔時間既認網簽、又認登記,均按滿4年計算。
在此之前,購買第二套房,是以不動産權證書為起點計算。現在可以按照網簽時間計算。
一般來說,購房者購買新房網簽之後,需要2年左右的時間,纔能交房並拿到不動産權證書。
按照之前的時間計算,買瞭首套房之後,其實需要6年左右的時間,纔能有資格買第二套房。現在把時間壓縮到瞭四年。
當然,這一利好享受者,隻是戶籍人口。因為,按照長沙市的限購政策,非戶籍人口,符閤購房資格,隻能買一套,無論新房還是二手房。
總體來看,長沙這次放鬆限購的力度並不大,相比於福州、瀋陽等城市的全麵放開限購,小巫見大巫。
但意義深遠。
02
長沙過去一些年,憑藉齣色的調控和平衡市場供需,讓房價保持著相對穩定的局麵。
雖然房價也是一路上漲,但並沒有齣現像其他城市一樣動輒翻倍的局麵。而且,長沙的房價漲幅,大幅跑輸瞭它的GDP增速和收入增速。
以至於如今長沙雖然GDP突破萬億、人口突破瞭1000萬,但房價在重點城市中,處於墊底位置,其房價收入比,在重點城市中同樣墊底。
換句話說,長沙是重點城市中,買房相對來說最沒有壓力的城市。
因此,長沙也被視作熱點城市中最沒有泡沫、樓市最健康的城市。
正因為健康度較高,所以在去年風捲殘雲般的全國信貸收緊背景下,在其他城市大多都進入調整階段的背景下,長沙房價依舊保持著慢漲速度。
製圖:城市財經;數據:國傢統計局
房價的穩定,給瞭長沙市一些底氣,所以在不久前長沙市民建言市政府放鬆限購限售政策時,長沙市政府給予堅定的迴應是,堅決“穩地價、穩房價、穩預期”……目前限購政策繼續嚴格執行,精準落實。
現在長沙放鬆限購,算是對之前迴應的食言。
為何食言?本號以為,有以下幾個原因:
第一,幾天前召開的重要會議上,管理層已經明確錶示,支持各地從當地實際齣發完善房地産政策,支持剛性和改善性住房需求。
既然上麵都放話瞭,下麵肯定會有行動。所以,整個五一假期期間,很多城市也沒有休息,紛紛加班齣台瞭各種放鬆調控和鼓勵購房的政策,城市有徐州、贛州、瀋陽、惠州、中山、連雲港等。
長沙在上個月已經通過放寬落戶,麯綫放鬆瞭限購,長沙提齣,具有大專及以上學曆在長沙就業人員可即時申報落戶,享受在長沙購房資格。
官方錶態之後,長沙纔開始大大方方地放鬆限購。
第二,進入2022年,在疫情衝擊和信心失落的背景下,全國大多數城市的房産銷量在政策友好和各種救市措施之下,依舊沒有起來,成交量仍處在低位,長沙也概莫能外。
剋而瑞披露的數據顯示,4月份長沙商品房成交麵積環比下跌25%,同比下跌44%。前四個月閤計成交麵積同比下跌41%。
銷量承壓不僅不利於市場健康發展,更不利於開發商迴款。這對於原本就資金緊張的開發商來說,雪上加霜。
首輪集中供地,長沙推齣的22宗地,雖然悉數賣齣,但大部分是由國資背景的房企(國企、央企、地方城投)兜底,相當於大部分地塊是長沙市政府自己賣給瞭自己,民企拿地積極性依舊不高。
開發商資金吃緊,不僅影響拿地,還影響樓盤的正常交付。這是接下來要說的第三點原因。
第三,長沙已停工、延期交付問題房源數量,位居全國第一。
這其中相當一部分是爛尾樓。
從尚未交付的套數來看,長沙有28139套,位居全國第一,其次是鄭州、武漢、重慶、昆明。
從尚未交付麵積來看,長沙有446萬平方米,依舊位列第一,其次是重慶、武漢、鄭州、昆明和廣州。
導緻長沙如此之多的爛尾樓、停工樓的原因,一方麵在於,長沙房價長期漲幅較慢,而地價卻在不斷加快上漲,導緻項目利潤空間壓縮。
另一方麵則在於去年限貸收緊之下,疊加之前的三道紅綫給予房企的壓力,導緻很多房企齣現瞭債務違約,沒有齣現違約的房企,也齣現瞭流動性危機,緻使很多項目無法如期完成,甚至爛尾。
有鑒於此,長沙需要活躍成交量,讓開發商快速獲得迴款,以支持項目減少,減少延期交付項目,乃至讓爛尾樓重新建設起來。
這應該就是長沙放鬆限購的最重要目的。
03
關鍵問題來瞭,放鬆限購能夠托起長沙樓市嗎?
在本號之前分析的很多城市中,對於托底樓市的政策,本號都持有保留意見。但長沙不同,因為長沙房價並不高,而且,長沙樓市確實沒有什麼泡沫,並不需要調整,也不會調整。
唯一的缺點,就是爛尾樓多瞭些,停工項目多瞭些。
長沙房價過去幾年雖然沒有大幅上漲,但一直在慢漲,房價從未轉嚮。雖然無法獲得很高的投資收益,但保值綽綽有餘。
所以,長沙的剛需購房者,並不存在觀望和猶豫的現象。但凡有錢有房票,基本都會毫不猶豫購買。
對於長沙,本號的購房建議是,即便沒有放鬆限購,長沙的房子,對於剛需來說,隨時都可以買。長綫投資,選擇核心片區,也是可以的。
當然,考慮到爛尾樓的風險,在選擇房源上,購買之前大傢盡可能瞭解清楚項目開發商的財務狀況,避免買到爛尾樓。最好選擇國企、央企或者地方城投的項目,或者選擇財務狀況較好的大品牌房企。
需要特彆提醒一下的是,最好不要碰長沙的公寓項目。因為長沙的公寓供應泛濫,遠大於需求,消化周期高企。
製圖:城市財經
去年以來長沙的公寓大多都在降價。
本號一直強調過,包括很多中心城市在內,公寓這類物業最好不要買。即便是一綫城市,也需要選擇核心片區纔可以。
公寓這種物業,由於存在很多短闆,盡管價格較低,但沒有啥保值效果,更彆說增值。