中原地産研究中心數據顯示 2021年樓市調控高達651次 今年上半年樓市將迎來“貶值潮”？內行預測：未來房價或超齣想象 - 趣味新聞網

中原地産研究中心數據顯示，2021年樓市調控高達651次，刷新曆史紀錄，同比漲幅高達33%。如此密集的調控下，自然也取得瞭顯著成果，首先是整體房價的變化，數據顯示年初的時候我國平均房價為11220元/�O，但到瞭年末迴落至9749元/�O，跌至2019年的水平。其次是房價下跌城市數量達到瞭162個，相比年初數量增加瞭50%，房價從普漲轉變為普跌。最後是土地市場，今年下半年土地市場遇冷明顯，流拍率大幅增加，溢價率持續收縮，甚至需要央企來兜底。

由此可見，隨著近些年樓市不斷地調控下，房價泡沫不斷消除，越來越多的炒房投機者紛紛退齣市場，樓市的真正需求得以顯現。事實上，如果僅從供需角度來看，我國住房供應在幾年前就已經過剩瞭，根據2017年西南財經大學公布數據顯示，2017年我國城鎮空置房數量約為6500萬套，整體空置率為21.6%，按照國際標準，已經屬於“商品房嚴重積壓區間”。

按照簡單經濟學理論來看，當供大於求時，商品價格會下跌，那麼為何住房供應已經嚴重過剩的同時，過去幾年房價不但沒有下跌，反而在持續上漲呢？主要原因在於住房的投機屬性，在許多炒房客投資推動下，放大瞭樓市的住房需求，導緻房價大漲，特彆是一些泡沫嚴重地區，甚至還會齣現搶房的情況。但如今在樓市不斷地調控下，住房正逐漸迴歸居住屬性，因此房價也會因此迴落。

與此同時，一些權威的專傢學者也對於2022年的樓市給齣瞭看法，比如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進錶示：當前房地産市場的矛盾從“過熱”開始轉為“過冷”，且房價指數一旦下跌，一般很難在短期內轉正，從過去房地産市場的周期看，一般會下跌8個月，近期要注意“禦寒”的操作。經濟學傢汪濤認為：隨著樓市調控緊綳，疊加房地産稅等長效機製加速落地，會拖纍市場情緒走弱，2022年全年房地産活動會持續下跌。獨立經濟學傢馬光遠也錶示：“未來房地産的分化會更加明顯，房價下跌會成為常態”。

此外，根據中指研究院發布的《中國房地産市場2021總結&2022展望》顯示：堅持“房住不炒”調控導嚮，因城施策，長效調控機製加快推進，房地産稅試點落地，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。社科院發布的《中國住房發展總報告（2021-2022）》顯示：預計2022年全年全國商品住房平均價格增長率將在-3%至3%，商品住房銷售麵積增長將在-1%至-5%。易居房地産研究院發布瞭2021年度報告也指齣：2022年房價可能轉為下降1%，創本世紀以來最差水平。

由此可見，無論是專傢學者，還是一些權威性機構，都認為2022年的房價將呈現下行趨勢，對於剛需來說是一個好消息，意味著買房將更加輕鬆，但另一方麵來看，對於一些人口不斷流齣的偏遠城市來說，房價可能齣現持續性“陰跌”的問題，對於炒房投資者來說會迎來“貶值潮”，內行預測：未來房價或超齣想象，主要體現在三個方麵：

一、住房供需差距加大，樓市進一步嚮買方市場偏移

上文已經提到過，隨著樓市不斷地調控下，如今真正的購房需求已經顯現，根據央行公布的數據顯示，我國城鎮傢庭住房擁有率已經超過96%，由此可見真正的無房剛需傢庭已經不多。另一方麵，從住房供應來看，數據顯示CRIC監測的100個重點城市庫存量達到瞭6.1億平方米，70城廣義庫存更是超過10億平方米，庫存壓力十分明顯。

因此，隨著炒房客以及投資者群體不斷退齣市場，未來樓市供需差異將會進一步增加，整體房價已經失去瞭上漲支撐。從具體城市來看，正如經濟學傢馬光遠強調的那樣：未來隻有“3個20%”值得投資，20%的城市，20%的房企，20%的樓盤。意味著未來隻有少數人口持續流入的熱點城市，房價有所支撐，抗跌性比較強，大部分人口不斷流齣的城市，由於住房需求不斷降低，房價會迅速迴落。

二、“房住不炒”將成為長效調控機製，部分調控措施影響持續深入

與過去相比，2021年首次迎來瞭金融層麵的調控，比如“三道紅綫”和“限貸令”，對於當前許多房企來說，主要麵臨兩個方麵的問題，其一是樓市不斷遇冷，百姓購房意願降低，房子賣不齣去庫存壓力明顯。其二是許多房企本身背負瞭巨額負債，房企的負債率受到限製，並且銀行關於房地産融資的資金也被設置瞭上限，因此房企過去“以新貸還舊貸”的方式已經行不通瞭。

在這樣的情況下，房企隻能通過多銷售住房來增加現金流，降低庫存壓力的同時也能夠降低負債率，那麼如何能夠增加銷量呢？在樓市遇冷的情況下，隻有通過降價的方式來實現。但問題在於，一旦開發商降價，彼此之間容易齣現降價競爭，正因如此許多城市齣現瞭房價亂跌的問題，需要通過“限跌令”進行調控，數據顯示目前已經有23座城市發布瞭“限跌令”。

三、房産稅即將落地，炒房成本大幅增加

一直以來，房産稅都被稱作樓市調控的“大招”手段，對於調節房價能夠起到明顯的作用，在經過數年的籌集後，去年10月的高層會議上，終於明確瞭部分城市將落實房産稅的消息，中國政法大學財稅法研究中心主任錶示：“第一批試點城市要有代錶性。我認為主要在一綫城市。比如，上海，還有浙江、江蘇、廣東（包括海南）的。浙江是共同富裕示範區，應該多選擇一些試點城市，二綫城市會有少量，三綫城市不一定會進入第一批試點名單，即使有也會是極個彆城市。總體試點地區數量應該在10個左右”。

根據一些發達國傢經驗來看，房産稅能夠起到明顯調節房價的作用，原因在於能夠直接增加炒房客囤房族的持房成本，讓這類群體加速拋售多餘的住房，讓整體房價加快迴歸理性。在上述三個因素的影響下，2022年上半年，一些城市可能會齣現“貶值潮”，未來的房價走勢也有可能會超齣我們的想象。因此對於有購房需求的傢庭來說，不應該以投資為目的來買房瞭。