有人說 ta是“一河魚嘴 有盤去化不到4成，這個與河西一“河”之隔的闆塊竟要漲價瞭！ - 趣味新聞網

有人說，ta是“一河魚嘴，價差過萬”；也有人說，ta是闆橋北。

去年5月，雨花一個全新闆塊亮相，毛坯限價3.3萬/�O。“萌新”齣道的人居森林示範區， 比燕子磯、江北國際健康城還貴瞭1000元/�O ，名號“倍兒響亮”。

然而，闆塊內兩傢拓荒新盤去年12月首開後，闆塊突然就低調瞭。是“曇花一現”？還是“憋著氣發大招”呢？

實地走訪後，本網瞭解到以下值得買房人注意的消息：

（1） 鉑�h江南正在申領銷許，預計加推9號樓 ，戶型建麵約99、126�O， 前期全裝修均價約34241-35222元/�O ，另有 3600元/�O升級裝修包 ，首付最低3成，明起報名；

（2） 天萃預計4-5月加推 ， 首開房源去化不到4成 ；但是下次加推住宅 較前期首開均價整體或上漲1500元/�O ，首付3成不變；

（3）人居森林規劃的中、小學或掛牌“一中”；不久前，6幅地塊被雨花重點推介，含4幅宅地、2幅商辦地。

（區位圖）

01

鉑�h江南正在申領銷許，天萃下次開盤要漲價

去年520集中齣讓後，人居森林“雙子星”（G40、G41）分彆被越秀地産、華僑城拿下，毛坯銷售限價3.3萬/�O。這也是闆塊目前“唯二”在售的拓荒樓盤，由國企、央企“對綫”開局。

銷售透露，由 華僑城+路勁地産 聯閤開發的 鉑�h江南 正在申領9號樓銷許，主力戶型建麵約99、126�O， 前期全裝修均價約34241-35222元/�O ，另有3600元/�O升級裝修包可選 ，擬交付時間在2023年12月底。

（鉑�h江南沙盤）

戶型圖如下：

戶型圖 左右滑動查看更多

鉑�h江南上一次開盤是在去年12月底，首開284套新房，綜閤中簽率91%。據悉，項目是路勁地産高端“鉑�h係”在南京的首發作品，升級裝修打造瞭人居森林闆塊 首個六恒科技係統，植入空氣源熱泵分戶式係統 。“每個房間能自主調節開關、溫度，（比三大件配置）更節能、省錢”，項目銷售很通俗解釋。

建麵約99�O樣闆間如下：

樣闆間實景 左右滑動查看更多

一街之隔的 天萃 ，由 越秀地産與龍光 聯閤開發，其升級裝修做的是市麵上主流的“ 中央空調+地暖+新風係統 ”三大件配置， 裝修包價格在2400元/�O ，價格一定程度上占優勢。

（天萃效果圖）

值得一提的是，項目銷售錶示，可能在4-5月加推新樓棟，不過“（住宅） 整體價格要上漲1500元/�O ，能早上車還是早上”。

據悉，雖然加推樓棟未定，但銷售透露可能是小區中間樓棟， 位置更好導緻房價上漲 。同時，項目去年年底首開的10、13、14號樓仍有房源在售，戶型建麵約98、108、113、126、140�O，含包均價36299元/�O，首付最低3成，預計2024年6月30日竣工。

戶型圖如下：

戶型圖 左右滑動查看更多

樣闆間實景

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位置上， 兩傢樓盤一街之隔，天萃更靠近 S3號綫天保街站 、鉑�h江南更靠近 7號綫 西善橋站（在建） ，緊鄰著規劃中的中、小學地塊，基礎性配套能共享，差彆不大。

産品上， 鉑�h江南打造 7棟21-25F高層住宅 ，小區規模適中， 帶獨立會所 ；天萃打造 14棟24-26F高層住宅 ，社區園林相對更有規模，無會所。

其次，兩傢樓盤麵積段基本一緻，且戶型功能區布局設計也頗為近似，從98（99）―143�O，全三房兩衛起步。有小道消息稱，其中一傢項目有“參考”另一傢産品的嫌疑。

由於兩傢樓盤 毛坯限價同為3.3萬/�O+2000元/�O全裝修 ，價格差主要在升級裝修包上，天萃的起步門檻（98�O）比鉑�h江南（99�O） 低瞭約10多萬左右 。當然，科技住宅較普通三大件配置的住宅居住舒適度更高。

而且相較於河西南（魚嘴），新房動輒5-6萬/�O，入門級戶型也在約100�O以上，而且年後部分小區新近二手房成交單價在5.6-5.8萬/�O。一條秦淮新河之隔，在價格上，人居森林闆塊“價差過萬”的營銷噱頭好像也說的通。

02

“擠牙膏式”推盤，有盤賣瞭不到3成

闆塊新房市場冷暖，從新盤的加推量便能初見端倪。

鉑�h江南此次 僅1棟住宅申領銷許 ，需要注意的是，365淘房上周釋放的消息是： 項目原預計3月中旬加推1、2、9號樓，共計300套全裝修房源 。

開盤口徑少瞭差不多200套左右？

（圖源365淘房）

這並不是第一次瞭，該項目首開前的口徑是： 計劃首開4棟樓，共384套精裝房。最終隻有3棟住宅入市 。

這其實是一種“飢餓營銷”的手段。在樓市的不同行情時期，也代錶著不同的意義。

比如，2015年， 南京樓市大行情時期 ，就有不少樓盤采用少量多推 “擠牙膏”式售房，造成房價節節上揚 ，比如河西個彆樓盤房價一漲就是大幾韆；彼時一些開發商還喜歡“捂盤”，加劇瞭供需矛盾，引發買方心理“房慌”。

近年來， 市場處於冷靜期 ， 部分樓盤每次推齣少量房源，正好被前期蓄客消化 。當然，如果賣得好，開發商會迅速加推一棟樓或兩棟樓，賣的不好，就繼續蓄客，為下一次開盤做準備。隻有蓄客量特彆大的開發商纔敢一次推齣大量房源。

南京網上房地産顯示，截至發稿前，鉑�h江南於去年12月初首開的房源， 3個多月來賣瞭5成多 ；

（圖源見水印）

天萃於12月底首開的房源， 整體賣瞭3成多 。

（圖源見水印）

當然，去化多少不代錶樓盤好壞，反映的是 樓盤市場接受度的高低 。可見，作為承接瞭“河西南外溢需求”的人居森林闆塊， 買房人對於高品質改善項目更為看好 。而價格預算不到位，或者對於100多�O戶型有需求的買房人也能在隔壁有上車機會。

從兩傢樓盤銷售口中的購房人群描述來看，主要有以下幾類：

（1） 河西工作的金融、基金等行業公司白領，以及在軟件榖工作的碼農 等，齣於通勤時間短、未來發展好的考慮；

（2） 改善客群 ，包括雨花地緣改善、江寜等區域的剛改；

（3） 極少比例的投資客 。

03

今年6幅地塊待拍，一中雨花教育集團已簽約

年後的人居森林闆塊，曝光度明顯不如去年。

最近，在雨花台區土地招商推介會上， 曝光瞭20幅優質地塊，其中6幅地塊在人居森林 ，除瞭4幅宅地，還有2幅地鐵旁的商辦地。

顯然，政府也認識到人居森林隻建住宅，一條腿走路不現實，開發重點離不開大型商業等配套。根據規劃， 人居森林還有著雨花區最大濕地公園，1800畝；6幅教育用地；企業總部、150密地標酒店、10萬方綜閤體地下城等重資産投入；片區綠化覆蓋率超50%以上 ，南京少有。

同時，今年雨花還曝光瞭一些城建交通、教育、醫療等利好消息。

産業方麵， 計劃集中掛牌10個都市工業園區(樓宇) ，預計全年規上工業總産值達到610億元。

教育方麵， 雨花台區已與力學、一中、南師、南外等五大名校簽訂集團化辦學協議 ，是全市少有引入瞭五大名校集團的區。其中，人居森林規劃的中、小學未來可能掛牌“一中”（具體學區劃分以教育局為準）。

醫療方麵， 省婦幼總部項目預計今年6月將正式開工建設 ；梅山醫院改擴建將於今年啓動，同時還將繼續做強基層社區醫院。

交通方麵， 地鐵7號綫（在建）、6號綫（在建）、地鐵9號綫（在建）和地鐵8號綫（規劃） 在雨花台區均設有站點。8號綫正在啓動研究。

在住宅用地方麵，人居森林僅規劃瞭12塊宅地（含天萃、鉑�h江南），居住環境純粹，長期來看有潛力。

此次推介的人居森林地塊多分布於在售樓盤附近，從用地總麵積來看，僅有鉑�h江南東側一宅地略小，其餘宅地都要更大。

（圖源江蘇土地）

而且從毛坯定價也能窺見政府預期是有的， 人居森林毛坯限價3.3萬/�O 。比 江北國際健康城、燕子磯新城的毛坯限價3.2萬/�O ， 貴瞭1000元/�O ；比 城南中央科創生活區的毛坯限價3.1萬/�O ， 貴瞭2000元/�O ……

不過短期來看，市場還沒等到迴暖，闆塊內也有樓盤推齣瞭全民經濟人等營銷手段。對於買房人而言，可以多看、多比較，根據預算、傢庭結構等需求齣手。對於房企而言，樓市分化下， 後期上市項目要想接住河西南外溢需求，産品力是關鍵 。

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