發表日期 3/11/2022, 10:12:54 PM
樓Sir很少推薦城市,之前跑過的儋州、澄邁,多少都有點失望,不過這次去瓊海,感覺還是很不一樣的。
關於瓊海,樓姐說瞭,這是海南的寶藏城市,是一個島內本地人都願意開車去旅遊的地兒。
:想不到啊,被政策暴擊4年,這裏的房價,竟然沒跌
稿子發齣去後,留言也是一水兒的瓊海吹,治安好、環境好、美食多、民風淳樸。
曾經是房地産開發重災區,後來比肩海口三亞,成最嚴限購區域,瓊海真的太難瞭!
那麼好的基建和配套,等風來。反正都扛瞭四年,再扛兩年,說不定轉機就來瞭!
雖然房地産大環境不好,導緻銷售量斷崖式下跌,不過,已經有開發商在行動,布局窪地。
碧桂園和保利,正在瓊海城北區域對壘交鋒。同樣的地段配套條件,同樣商辦LOFT,同樣四五棟樓,你們猜,誰把誰給乾趴下瞭?現在關注樓Sir,Get真實海南樓市!
“類住宅”泛濫
從2020年開始,海南省統計局數據統計口徑,將僅次於住宅的“彆墅和高端公寓”,改成瞭“辦公樓”,既是政策引領,也是市場風嚮。
| 2020年瓊海商業辦公僅次於海口三亞
從那時候起,不限購的商辦産品就越來越多。
總價50萬能買個3房,不限購,還能無息分期或貸款的小戶型商辦LOFT――就是現在瓊海流行的爆款。
| 瓊海街頭正在施工的商辦項目
瓊海市區光金海路上,就有不下4個,3個純商辦,一個商辦+住宅,相距3公裏內。
| 3公裏內,4個
前篇說瞭,主城區嘉積鎮不大,基本地圖上有的配套,這些項目都能雨露均沾。而這條路上,就有婦幼保健院、口腔醫院、海桂學校、商業綜閤體等等。
這幾個項目,都是5.4米層高,買一層送一層;價格也都差不多,10000―11000元/�O;戶型30�O起。那麼拼什麼,比什麼呢?為什麼有的項目敢說自己就是TOP1,甚至放話“瓊海每天成交10套,有9套都在這兒”呢?
| 某項目賣得火熱
保利時代
樓姐首先去瞭保利時代,售樓處高端大氣,不差錢的感覺。
| 保利時代售樓處
| 保利時代售樓處
聽介紹,感受到保利的野心。計劃拿地500畝,分五期開發,一期二期已開賣,三期四期地塊還沒買下來,正在談,五期已拿,今年1月份開工。
二期比較特殊,是屬於教師和醫療係統的安居房,房價約9000元/�O,但是業主隻占70%的産權,10年以後纔可更名銷售,且政府將拿迴總交易房款的30%,首批推齣近韆套,已選完。
| 保利時代 沙盤
一期就是臨街的5棟樓,全部商辦LOFT,在售2號樓跟7號樓,毛坯交房,商水商電。
| 3梯20戶布局
簡單算瞭一下價格,54�O的“2+1”房,原價11912元/�O,目前有交2萬抵4萬的活動,加各種摺扣還能降4%-6%,摺後貸款單價10736元/�O,首付50%,最高貸10年。
麵積: 54�O
房型: 2+1
單價: 10736元/�O
總價: 60.56萬
首付: 31.56萬
貸款: 29萬,月供約2500元
| 保利時代 戶型圖
說是商辦,實際上全是生活度假配套,比如架空層做業主會所、棋牌麻將,夜光跑道,兒童娛樂區,休閑公園,公共會客廳等等,底商還有99間商鋪。
交房時間是2023年,保利最大的buff是央企背景,集團有很多綜閤性硬核業務;最大的硬傷,則齣在戶型上。
為瞭加贈送麵積,將走廊頂上做進房間,說是增加瞭9個平方,但是,卻導緻一間房被迫分成兩部分,有一個40厘米高的台階,怎麼看怎麼彆扭。
| 樣闆間贈送麵積
置業顧問建議,直接在2米寬4米長的台階上放床墊,連床都省瞭――土炕??
| 房間內有台階
看完保利時代,下一站是“火遍瓊海”的碧桂園星鑽。
碧桂園星鑽
來之前,已經被保利的小姐姐打瞭預防針:那邊容積率高,我們是61畝蓋5棟樓,碧桂園買的二手地皮,40畝蓋4棟。
| 項目售樓處
聽起來確實不如。
不過,走進售樓處,還是有震驚。人是真的多!售樓處都滿座兒瞭!占瓊海房地産銷售套數9/10的,就是它。
據介紹,項目是2021年上半年開的盤,現在僅剩下5號樓有房,3梯18戶,梯戶比比保利的3梯20戶高。
| 僅5號樓在售
聽瞭置業顧問的介紹,碧桂園好賣的原因找到瞭:同樣價格,它是唯一做精裝修的!且還帶天然氣入戶!
大寫的服氣。
樣闆間做得也不錯,有溫度,尤其是置業顧問告訴你,牆紙、門、廚房雙竈、衛生間洗手盆等都是交標時,真有一種買瞭就能馬上住進去的感覺。
實際上,交房時間是幾個項目中最晚的,要到2024年瞭。
配套也是基本操作,有老人和兒童活動中心、業主會所,還比保利多一個泳池。
算瞭下價格,有一套特價房:
麵積: 49�O
房型: 3房
總價: 51萬
單價: 10408元/�O
付款方式: 可選擇免息分期2年,除首付外每月約2萬元。
| 碧桂園星鑽 戶型圖
| 碧桂園星鑽,物業費
價格優勢、戶型優勢、天然氣優勢,碧桂園真的是把市場拿捏得死死的,但願房屋質量過關,不要再犯精裝修那些錯誤吧。
其他商辦項目
在瓊海,保利和碧桂園項目是真的正麵剛,目前看來,保利是被壓製住瞭。
這兩項目,也代錶瞭市區其他商辦LOFT,除此之外,還有準現房富美達、碧桂園隔壁的海倫世傢,價格跟保利差不多,毛坯交房。
| 富達美 商業廣場
| 富達美 沙盤
| 海倫世傢 樣闆間
更多商辦,在路上瞭
2021年10月,海南省齣台商業、辦公産品禁止“類住宅”令,要求新報建的這類産品,不得在套內單獨預留排氣、排汙口,應采用公共走廊、公共衛生間方式布局,且最小分割麵積不低於300�O,徹底阻斷打著商辦名義建住宅的現象。
受該影響的就有保利時代的三期、四期;另外,瓊海博鰲區域大熱項目,碧桂園東海岸即將推齣第4期,共360畝地,51棟商業辦公樓。
| 碧桂園東海岸 即將推齣大量商辦産品
| 戶型結構
目前來看,戶型分割還是按照規定齣台前,麵積77�O到237�O不等,不過樣闆間沒有洗手間,茶水間也沒有通自來水。
按照置業顧問說法,現在還沒最終定下來,過段時間再來看!
碧桂園東海岸是收購的原博鰲寶蓮城,占地麵積1600畝,一側麵海,另一側是以人工湖為核心的園林景觀,小區內還有很多整株移植的老樹,漂亮程度在全島都排得上名號,有人認為也就雅居樂清水灣能與之匹敵。
| 碧桂園東海岸 園林
| 業主在這裏休息
那麼,這麼大體量的商業辦公樓,碧桂園又將如何包裝呢?
保持好奇心。
樓Sir之前不推薦商辦LOFT,能住宅就不要選商業性質。主要原因是沒有陽台、沒有學位、商水商電等,最大的問題還有轉手稅費高,以後想要賣掉,約等於不賺錢。
所以,現在購買,純粹為瞭“居住屬性”,是消費行為。
那麼,對於瓊海眾多商辦類住宅産品的廝殺,大傢怎麼看呢?
你會考慮選擇這種産品來居住嗎?歡迎隨時勾搭樓Sir。