《中國經濟周刊》記者 張燕|全國兩會報道曆年全國兩會 房産政策一直是公眾關注的熱點話題。今年的政府工作報告 全國政協委員、明宇集團董事長張建明：房企降杠杆最有效路徑是取消預售製度 - 趣味新聞網

《中國經濟周刊》記者 張燕|全國兩會報道

曆年全國兩會，房産政策一直是公眾關注的熱點話題。

今年的政府工作報告，重申瞭“房住不炒”的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求，因城施策促進房地産業健康發展和良性循環。

全國政協委員、四川省工商聯副主席、明宇集團董事長張建明接受《中國經濟周刊》記者采訪認為，“滿足購房者閤理需求”，將成為今年房地産市場調控的重要特點。

“所謂‘閤理需求’，主要體現在兩個方麵，一是剛需，二是改善性需求。堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房，支持商品房市場，將有助於保障剛需和改善性購房的閤理需求。”張建明說。

高風險的錶象在高杠杆，根子在預售製度

“政府工作報告關於‘閤理需求’的錶述，可溯源於去年下半年的中央政治局會議和中央經濟工作會議，這錶明中央的政策思路是清晰統一的，體現這一政策的導嚮連續性。”張建明說。

今年以來，全國多個城市陸續齣台穩樓市新政，促進剛需和改善需求釋放，其中不乏廣州、鄭州、青島等一、二綫城市。

張建明認為，從去年四季度以來有關政策信號的釋放，到近期各地政策的公布，既有房貸額度和首付比例上的調整，也有限購限貸限售等方麵的調整。3月4日，中國銀保監會、中國人民銀行聯閤發布的《關於加強新市民金融服務工作的通知》中，同樣提及瞭優化住房金融服務和滿足新市民安居需求的導嚮。綜閤來看，2022年房地産市場平穩運行將是趨勢。

滿足購房者閤理需求的同時，仍然要注意，隨著房地産市場逐步從增量時代進入存量時代，部分房企齣現資金或債務問題，以至於商品房逾期交付，對廣大購房群體形成瞭強烈衝擊。

“前些年，房地産行業之所以能高歌猛進，其‘秘訣’就在於極高的杠杆率。依靠高杠杆，很多房地産企業盲目擴張、盲目追求規模膨脹。”張建明告訴《中國經濟周刊》記者，盡管從2020年下半年來，在三條紅綫、房貸集中度管控等政策疊加約束下，房企杠杆率有所下降，但總體仍處在高位水平，據《2021中國房地産上市公司測評研究報告》，上市房企的淨負債率均值達95.07%。

如何化解風險？關鍵在於對癥下藥。張建明認為，高風險的錶象在高杠杆，但根子還是在預售製度。為此，他建議選擇閤適的窗口期，取消商品房預售製。

“這是房地産降杠杆、防風險最直接有效的路徑。”張建明認為，中國房地産市場經過20多年的迅猛發展，預售製這項原意在於扶持房企的政策也到瞭退齣曆史舞台的時候，實行現房銷售製度，有助於堅持住房的消費屬性，抑製其資本屬性過熱帶來的泡沫。實行現房銷售製度將從根本上降低開發商的財務杠杆，也是堅持“房住不炒”定位的需要。

張建明同時強調，全麵實行現房銷售製度需要等待時機成熟，建議在政策公布和正式施行之間，留夠窗口期（比如三年），給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備時間，以確保新政的有序、穩健、高效實施。

堅持“房住不炒”，不將房地産作為短期刺激經濟的工具和手段

除瞭建議全麵實現現房銷售製度，張建明還就開徵房地産稅提齣瞭建議。

在張建明看來，房價高離不開地價高，而之所以地價居高不下，重要原因之一在於地方政府對土地財政的依賴。他說，目前的土地“批租製”下，尤其在有的地方政府缺少大宗穩定稅源的背景下，往往導緻其寅吃卯糧。而開徵房地産稅後，房地産稅可以成為地方政府的一個主體稅種，有利於抑製地方政府對“土地財政”的過度依賴，激勵其優化投資環境，保護和擴大稅源，從而形成良性循環。

“對於一些炒房投機者來說，開徵房地産稅還可以從一定程度上抑製‘炒房’行為，提高投機者的炒房成本，降低收益預期，遏製或減少投機需求。”張建明指齣，開徵房地産稅，除瞭抑製“炒房”，還可以通過對納稅人擁有不動産數量、價值的區彆進行徵稅，對財産和收入起到閤理的調節作用，以縮小貧富差距，促進共同富裕。

對此，張建明建議，對此，張建明建議，對擁有不動産的數量、價值、屬性等因素綜閤考量，科學閤理設置徵（免）收對象、基數，從而確定稅率。按擁有房地産數量越多、價值越高，交稅越多的原則，開徵房地産稅。

去年底，中央政治局會議首次提齣“促進房地産業健康發展和良性循環”，之後的中央經濟工作會議以及央行、住建部等最新的錶態中，也均提及瞭“良性循環”。

張建明對《中國經濟周刊》記者錶示，促進房地産業健康發展和良性循環，是一個係統工程，不能“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。從政策的時間維度上要保持連續性、穩定性，從産業核心價值鏈上要考慮協同性。

為此，張建明建議，一是要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地産作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策的連續性和穩定性，形成長效機製。二是要增強調控政策的精準性和協同性，將“良性循環”作為係統工程來抓。

“要從土地供給、地産開發、住房消費三個核心端口同步發力，財政、金融等政策協同，推動房地産市場的各方趨於理性。”張建明進一步闡釋道，在土地供給端，高房價的背後往往是高地價，要逐步擺脫地方政府對土地財政的過度依賴，要改進和完善土地齣讓方式，抑製非理性無序競爭，通過穩地價而穩房價。在房地産開發端，核心還是繼續推進房企降杠杆，糾正高杠杆、高周轉、高風險發展模式。在住房消費端，關鍵在於加快房地産稅的立法，抑製投機，引導閤理需求、理性投資。

“構建一個‘良性循環’的房地産市場，需要市場各方參與，並在公平公正的交易環境下實現。”張建明說。

責編：郭霽瑤

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