發表日期 3/12/2022, 7:05:49 AM
當濛眼狂奔的行業慢下來後,曾經穩健前進的企業摘得瞭時間的勛章。
3月10日,越秀地産(00123.HK)發布瞭業績報告顯示,2021年,其實現閤同銷售額1151.5億元,成功跨越韆億門檻,實現同比增幅達20.2%,完成全年銷售目標的102.6%,這一目標完成率遠高於2021年典型房企約91.18%的完成率均值。
銷售的穩步增長,也保證瞭業績的持續嚮上。報告期內,越秀地産實現營業收入約573.8億元,同比上升24.1%。核心淨利潤約為41.5億元,同比上升3.2%;全年每股派息0.654港元,同比增長9%,按核心淨利潤的派息比率穩定維持在40%。
2022年,越秀地産不改穩健本色,閤理鋪排可售資源,將銷售目標定在1235億元,同比增速為7%;而投資計劃亦秉持以銷定投,全年預計投資強度在40%左右。
“2021年我們保持著穩中求進,實現瞭有質量的增長,”越秀地産董事長林昭遠錶示,“2022年,管理層有信心完成年度的各項經營目標,持續為股東創造價值。”
廣州銷售破600億,TOD布局嚮縱深
2021年,越秀地産錄得閤同銷售金額約為1151.5億元,同比上升20.2%,閤同銷售額再創曆史新高;閤同銷售麵積約為418萬平方米,同比上升10.1%。其中,銷售均價也逐年提升,2019年-2021年間,從20700元/平方米,增長至27600元/平方米。
作為越秀地産大本營的廣州,依然是其最堅實的後盾,年內實現閤同銷售額606億元,同比增長8.6%,占全部銷售額的約52.63%;剋而瑞數據顯示,這一銷售業績在廣州位居各大房企之首。以廣州為基礎,粵港澳大灣區的銷售業績閤計貢獻閤同銷售額713.7億元,同比上升12.1%。
根據地穩固的同時,越秀地産嚮北、嚮東的擴張,都實現瞭良好的迴報:報告期內,華東地區實現閤同銷售額259.3億元,同比上升30.1%,並首次進入上海;華中地區閤同銷售額101.7億元,同比上升48.6%。
特色業務TOD項目同樣為越秀地産提供瞭堅實的支撐。2021年全年,TOD項目實現閤同銷售金額約178.7億元,同比上升5.1%;其中,星圖TOD實現35億元、星瀚TOD實現40億元、星匯城TOD實現45.9億元。
截至2021年末,越秀地産已售未入賬的銷售金額約有1506億元,較年初增長瞭25%,其中大灣區占比超6成,華東區域超2成,銷售均價保持在26400元/平方米,為之後的業績規模提供瞭有效的保障和支撐。
能在下行的行業大環境中,以遠超平均水平的目標完成率躋身韆億房企之列,背後是越秀地産對市場調整的積極應對。
在持續加強綫上、綫下融閤營銷力度的同時,越秀地産製定瞭“一城一策”和“一項目一策”的精準營銷策略。
“現在不同的城市,不同的區域,市場存在些差異”,在林昭遠看來,2022年,超17萬億的市場規模應該已經達到瞭頂點,未來會有所迴調,市場的分化、尤其是城市的分化可能會更加明顯,“一二綫城市、産業和基礎設施比較完善的市場,我們認為還是保持穩健,遠郊或者部分三四綫城市靠投資客的市場受到的影響可能會大一些。”
基於此,越秀地産給2022年設定瞭一個“謹慎樂觀”的銷售目標,即全年實現1235億元,同比增速約為7%。這其中,對於大本營廣州,林昭遠稱,期初有200億元左右的貨值可以持續銷售,在穩定地供貨下,預計廣州的銷售增長可達10%左右。
林昭遠錶示,銷售目標是根據2022年的供貨和去化率來的,總體去化率以去年58%的比例計,“還是要看市場,如果市場好一點,去化率可以超過60%,那增長還會多一些,但目前市場分化確實比較明顯,所以我們會保持積極的態度,謹慎地進行目標設定。”
“6+1”增土儲,把握並購時機
2021年的越秀地産不隻是在銷售市場上錶現亮眼,在土地市場上亦收獲頗豐。
據披露,越秀地産通過“6+1”多元化、特色化增儲模式,年內共新增37宗地塊,分彆於廣州、佛山、上海、杭州、蘇州等18個城市,總建築麵積約為918萬平方米,其中大灣區新增土儲為442萬平方米,占比約為48%;華東、華中新增土儲均超2成;廣州新增土儲約為390萬平方米。
據越秀地産資本經營部總經理薑永進介紹,新增土儲中通過多元化渠道增儲占比達到瞭56%。其中TOD、“城市運營”、國企閤作增儲模式分彆占新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%。林昭遠稱,新增土儲中有不少是通過底價勾地閤作獲取,為後續發展增加瞭不少厚度。
“去年,我們新增瞭廣州星航TOD項目,總建麵是21萬平方米,股權占比為95.48%,這是通過公開市場獲取的TOD項目。目前6個TOD項目的總土地儲備為375.6萬平方米。”薑永進錶示。
“目前公司TOD項目的總貨值超1000億元,”林昭遠錶示,對於TOD項目,當前有開發能力的企業還不算太多,也成為越秀地産的優勢,未來會作為關鍵領域,希望能拓展廣州以外的項目, “相信TOD項目會慢慢夯實基礎,進一步對業績形成支撐。”
在區域選擇方麵,越秀地産持續鞏固“1+4”的全國性布局,深耕大灣區、重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西南地區,2021年新進入瞭北京、上海、寜波、南通、東莞、西安、畢節、郴州8個重要城市,實現一綫城市全覆蓋。
截至2021年末,越秀地産在全國戰略布局29個城市,總土地儲備約為2711萬平方米,其中大灣區土地儲備占總土地儲備約55%。
2022年,越秀地産在增儲納糧上,依然保持著頗為進取的態度,全年拿地資金預算約為457億元,投資強度為40%。“在拿地方式上還是保持既定的方針,在投資節奏上,還是保持有質量的投資,”越秀地産副董事長、執行董事兼總經理林峰錶示,“因為蛋糕就這麼大,在投資的選擇上會更多地投嚮産業基礎好,有住房改善需求的城市、安全邊際高的城市。”
林峰透露,公開市場也要看機會,若是過於激進,或地價偏離價值太高的,“我們也不一定會參加,反而會更多關注一些收並購、閤作的機會。”
實際上,在不少房企暴露齣風險的當下,伴隨著相關政策的支持,“錢不是問題,”在談及收並購時,林昭遠坦言,“並購貸方麵,目前各大金融機構已經主動和我們對接瞭,”目前正在積極研究,但核心還是要有好的標的,“起碼要與我們布局的城市有重疊度,在項目的篩選上,我們可能會嚴格一點。”
穩居綠檔行列,保持投資級評級
經營策略上的穩健,落到財務數據上,便錶現為健康安全。
截至2021年12月末,越秀地産的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為405億元,較年初上升8.6%,保持穩步增長,資金流動性充足。
在“三道紅綫”方麵,越秀地産在剔除預收款的資産負債率、淨負債率和現金短債比率分彆為69.1%、47.1%、1.36倍,實現瞭零踩綫,保持瞭綠檔達標的狀態。
值得一提的是,在淨負債率方麵,越秀地産較2021年的47.5%進一步下降瞭0.4個百分點。“盡管總負債規模略有增長,但我們的現金和權益也同步實現瞭增長,增幅超過瞭負債的增長比例,實現瞭淨負債率指標的下降。”林昭遠介紹。
越秀地産還在積極拓展多元融資渠道和方式,強化資金管理。
“去年我們抓住瞭市場的有利窗口,於境外成功發行瞭6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債,票麵利率分彆為2.8%和3.8%,”薑永進介紹,“於境內成功發行公司債人民幣60億元,平均票麵利率為3.29%。”
這樣的動作使得越秀地産的融資成本再創新低,2019年-2021年以來,其平均藉貸利率分彆為4.93%、4.62%、4.26%,實現持續下降。
“目前整體的融資環境對我們來講還是比較有利的,”談及2022年的再融資計劃時,越秀地産財務總監兼執行董事陳靜錶示,“我們也跟境內外的金融機構保持瞭良好的互動,未來將利用一些機會,把部分高成本的融資再隻換一次。”
優秀的財務水平,疊加國企背景、母公司的支持,以及穩健的銷售增長和優質的土地儲備作為發展的持續動力,國際評級機構穆迪和惠譽保持瞭對越秀地産的“投資級”信用評級,展望“穩定”。