2022年剛開局 最熱鬧的場景在長安街一路嚮西的地方拉起帷幕。四道橋 四道橋三國殺！ - 趣味新聞網

2022年剛開局，最熱鬧的場景在長安街一路嚮西的地方拉起帷幕。

四道橋，一個突然火瞭的地方。

這邊廂，金地+電建南國的�o範北京剛剛公布案名，那邊廂，金茂的金茂悅、金茂府一魚兩吃引來不小關注。再加上年前龍湖攬境一開盤就去化瞭80%的熱鬧場景，若說四道橋闆塊是頂流，其他區域應該沒有底氣跟它搶頭牌。

四道橋在哪？

這個在龍湖入駐之前寂寂無名的西六環的“不毛之地”，成瞭2022年開局北京樓市最熱的“淨土”。

同時，三個項目定位都是剛需上車盤，背後的房企也都實力不容小覷，看來，一場激烈刺激的三國殺，不可避免。

金茂、龍湖、金地+電建南國，同場競技，究竟誰的項目更勝一籌呢？

誰與爭鋒

三個實力相當的開發商精心打造的産品，都長什麼樣？先來看三個項目的基本麵。

2021年10月13日，北辰+龍湖以12.18億+配建5400�O保障性租賃住房的條件，競得瞭門頭溝永定鎮MC00-0605-0004地塊R2二類居住用地、MC00-0605-0008地塊F3其他類多功能用地。

龍湖在該地塊上打造齣在北京第一個攬境係産品。

66天，是該地塊從拿地到開盤的速度，創造瞭北京新盤入市的新記錄。

2021年12月24日，龍湖攬境開盤，作為四道橋區域闆塊最先入局的先鋒，讓北京人知道瞭“四道橋”這個地名。

嚮來操刀高端項目以品質取勝的龍湖，這次做試瞭把小戶型的剛需盤――

總價350萬起的小兩居，不可謂不誘人。

龍湖攬境一共8棟樓，15-18層，約627戶。主推62-98平的兩至三居，解決瞭不同階段的剛需需求。

其中，6棟樓467套房獲得瞭預售證。容積率2.7，房屋贈送小陽台，得房率約74％，為精裝交房，裝修標準約3000元/�O。

去年12月底開盤時，據項目海報顯示當天賣瞭7個億，60多平米的兩居已售罄。或是因為網簽滯後性，樂居新媒體目前並未查到網簽數據。

戶型設計在最大程度上兼顧瞭空間和功能。

79平兩居，純南嚮，南嚮總麵寬6.4米，餐客廳一體，L型的明亮廚房，次臥也有南嚮采光，這點很難得。

再來看下金茂的産品。

這次金茂罕見的在一個地塊上同時做瞭兩個係列的産品：金茂長安悅&金茂長安府。

2021年12月10日，金茂以11.68億元競得門頭溝永定鎮MC00-0605-0001 、0003地塊，配建5400�O保障性租賃住房，溢價率1.57%。

兩個多月後的2022年2月15日，01地塊定案名金茂長安悅，03地塊定案名金茂長安府。地塊規劃15層左右小高層，500套房源，容積率2.0。

“府係”和“悅係”是金茂地産旗下兩條知名産品綫。“府係”為大麵積改善産品；“悅係”為小戶型剛需産品。

此次金茂把兩個産品係捏在一起，不知是糾結還是想兼顧。

金茂長安府推齣産品麵積段為115-140�O，總價在650萬-800萬之間，摺閤後均價約為5.3萬/平；金茂長安悅推齣産品麵積段為75-95�O，總價在400萬-500萬之間，摺閤後均價約為5.6萬/平。

從戶型上看，金茂長安悅戶型簡單，商品房主要分兩種，一種是98平三麵寬，南北通透3居，套內預計78平，得房率約80%。一種是全南嚮78平2居，套內預計為59平。得房率為75%左右。保障房部分主要是80平與60平兩種戶型。

最後是金地的�o範北京。

2日21日下午，電建南國置業、金地集團門頭溝四道橋地塊項目案名正式公布，定名為�o範北京，銷售指導價為6.1萬/�O。至此，門頭溝四道橋地塊項目均已亮相。

該項目地塊為2021年北京第三批集中供地項目，以14.48億成交，溢價率1.64%。據掛牌文件顯示，門頭溝永定鎮MC00-0605-0002、0005等地塊用地性質為R2二類居住用地，建設用地麵積25036.44�O，建築控製規模≤67598.388�O。地塊容積率2.7，建築控高60米。

據悉，�o範産品係主要麵嚮新生代都市精英，主打精緻時尚住區，産品麵積從61平到99平不等。其中，61平的一室兩廳一衛戶型，依然可以做到南北通透，臥室朝南，估計會一開盤就遭熱搶。畢竟，就算按照6.1萬/平米的指導價格銷售，總價也隻372萬。參考以上兩個項目的實際售價，最終總價應該在350萬以內。

新貴四道橋

一舉上新3個新項目，四道橋為何受到開發商青睞呢？

首先，從地理位置上看，四道橋雖然屬於門頭溝區的永定鎮，從環綫上看也是六環外，但從該闆塊卻位於永定鎮的東北角，與石景山區僅一個永定河之隔，依著環綫而言，西六環也是挨著城區最近的六環。

以昌平為例，從北六環到天安門要36km，而西六環的龍湖攬境到天安門的距離僅有23km，相當於北五環外的清河闆塊到天安門的距離。

其次，四道橋闆塊有著“三橫一縱”的公路交通網（三橫指長安街西延綫、蓮石路、阜石路，一縱指西六環），還有S1號綫的四道橋地鐵站近在眼前，進城通勤而言，穩勝。

從四道橋站坐一站到金安橋，可享6號綫、S1號綫和11號綫三軌換乘；兩站到蘋果園，可換1號綫、6號綫、S1綫，輕鬆暢行全城。

地鐵6號綫在金安橋站換乘，貫穿北京東西，連接北京城市副中心、運河商務區、CBD、金融街和石景山地區。

地鐵1號綫在蘋果園站換乘，平行長安街貫穿北京東西。

地鐵11號綫在金安橋站換乘，北至駝嶺古道。

在更遠的規劃裏，地鐵18號綫（R1綫），和1號綫、6號綫、11號綫類似，都是東西走嚮的，區彆在於這是大站快綫，最遠到達通州宋莊。

第三，房價與一河之隔的石景山有著明顯價格差。目前石景山區域價格在每平米7.5萬/平米，而門頭溝四道橋的項目指導價僅為6.1萬/平米，實際銷售價格更便宜。

一河之隔，房價卻有著每平米15000元的價格差，極高的性價比吸引瞭眾多剛需和剛改的購房者。

第四，四道溝區域的土地規模麵積龐大，並且都是“淨地”，周邊沒有老破小房屋的乾擾，便於開發商連片開發。

第五，四道橋是先規劃後發展的區域，從目前的城市界麵看，的確整體有待提升，但規劃中的基本配套還比較齊全。區域內有著規劃的教育和養老醫療用地，此外，還有南側的辦公商業用地。從目前的這幾個居住地塊來看，被綠地和商業環繞，不臨主路，規劃條件還不錯。

未來，四道橋闆塊的教育，醫療，綠化，商業，辦公，區域生態都很齊全。

小的城市界麵雖然有待提升，但區域周邊已經落地的生活配套還是有的。

距離闆塊2公裏距離的地方，龍湖打造的長安天街＋中駿世界城為主，遠洋新天地＋融創西長安街壹號的商業為輔，加上馮村的365plus，為三兄弟的生活提供便利。還有稍微遠一些的還有喜隆多購物中心、京西大悅城和當代商城、山姆會員店。

醫院配套最近的是京煤集團總醫院，其他的大醫院還有301總醫院、空軍總醫院、武警總醫院、石景山醫院。

學校資源也比較豐富，北京八中（京西校區）、北京八中京西附屬小學、永定上岸中心小學、首師大附中永定分校。

密集的公路交通和軌道交通，成熟的生活配套，便捷的區位通達性，再加上土地“乾淨”平整，實際地理位置距離市區並不算遠，這些條件疊加在一起，成為開發商用真金白銀投票的選擇。

整體看來，四道橋的情況與房山的長陽闆塊頗為相似，永定河旁、全區的門戶、到城六區最近的闆塊、地鐵和公路在本區最適閤通勤，甚至可以說是咽喉要道。

各要素齊備，所以，四道橋闆塊有極大的可能復製長陽後來者居上的逆襲之路。況且四道橋是長安街沿綫，正經八百的京西，加上鼕奧和首鋼的加持，價值應當遠高於京西南的長陽。

這也是2022年首輪土拍中，華潤再次拍下四道橋地塊的原因。

如此多的房企押寶四道橋，此區域未來發展一定嚮好。

三兄弟的廝殺

2020年，東南三環分鍾寺闆塊一次性進駐瞭閤生縵雲、東叁金茂府、世茂天譽三個豪宅項目，一時間轟動京城，人稱“分鍾寺三兄弟”。2022年，多傢房企進駐四道橋，也必定形成一定聲勢抬高區域價值，龍湖攬境、金茂長安悅&長安府、金地�o範北京三兄弟的“廝殺”，也拉開瞭帷幕。

目前，龍湖攬境小區共有8棟樓，557戶，容積率2.7，以小高層為主，均價5.6萬每平，戶型有98平米的三室兩廳兩位，79平米的兩室一廳。

金茂長安悅&長安府共500戶左右，容積率2.0，網傳金茂長安府計劃推齣産品麵積段為118-140�O；金茂長安悅計劃推齣産品麵積段為78-98�O，樓盤價格在5.4萬―5.6萬之間；

金地�o範北京共12棟樓，716戶，麵積為61-99平的一居兩居三居，容積率2.7，價格還未正式公布，但有媒體曝齣在5.9萬左右。

相同的區域，類似的産品，同樣都是剛需上車盤或者剛改盤，一起抬高區域價值的同時，三兄弟之間也難免有著一場廝殺。

整體看，三個新項目有著共同的優勢：

1. 小戶型，地鐵盤，都是本本分分的通勤盤，上車盤，交通有著優勢。

2. 價格對剛需友好，性價比高。首付130萬就可以上車，目前在北京的新房中，總價330萬的兩居應該很難找，能滿足通達性+高性價比的更是少之又少。

3. 未來值得期許。三個項目雖然在六環外，但城市界麵相對城市，地塊的現狀又好，周邊都是待拍地塊，未來價值可期。

不過，從細節上看，每個樓盤也都有著些許的不足之處。

比如，未來金茂悅的北側有高壓綫，而且密度比較大，大概有150米左右。如果這些高壓綫不移除的話，這大概率會影響業主的生活和健康。

龍湖攬境的地塊則是細短的，這就很考驗開發商設計團隊的設計能力瞭，怎樣最大化利用東西嚮樓棟，著實會對社區的光綫照成影響。

�o範北京目前沒有更多信息披露，暫時看不齣有什麼短闆。

另外，門頭溝作為北京的西山，發展空間不大，就産業而言，之前主要是挖礦的京煤集團，後來和首鋼一樣，搬走瞭。對於未來，這裏吸引到新興産業的概率較低，換句話講，傢門口找工作機會的概率非常低。