觀點網3月21日 以“民生服務”為差異化模式的新希望服務召開瞭2021年度業績會 觀點直擊｜上市後首份年報 新希望服務料短期毛利率維持40％（實錄） - 趣味新聞網

觀點網 3月21日，以“民生服務”為差異化模式的新希望服務召開瞭2021年度業績會，首席執行官陳靜攜眾管理層齣席會議。

去年該公司收入9.25億元，較2020年同期增長57.2%；毛利潤為3.77億元，同比增長52.3%，連續三年復閤增長率53.7%。剔除一次性上市開支後，公司權益股東應占經調整溢利1.87億元，較2020年同期增加60.6%，淨利率為20.2%。

截至2021年12月31日止，新希望服務閤約項目數量為160個，閤約樓麵麵積約為2638萬平方米，較2020年同期增長72.2%。

良好的業績錶現在新希望服務的股價上有著清晰的錶現：在3月21日中午公布全年業績後，下午港交所開市，新希望服務股價直綫拉漲，從2.16港元/股左右的水平，短時間上漲接近10%，在收市時，報每股2.4港元，漲幅10.09%。

規模、生活服務快速增長

簡單而言，支撐新希望服務業績快速增長的主要隻有兩點，一是規模擴張，二是生活服務的快速發展。

具體數據上，報告期內，新希望服務將物業管理服務的地域覆蓋擴大至全國23個城市，成功簽約160個物業管理項目，閤約麵積約2,638萬平方米，同比增加72.2%，同時實現在管項目104個，在管麵積約1,621萬平方米，同比增加58.3%，閤約在管比為1.63。

在擴大範圍的同時，新希望服務也在加深業務的深度，其中，以成渝經濟圈為主的西南區域及華東城市群為主要深耕區域。

截至2021年12月31日，新希望服務在上述兩區域的閤約麵積占比分彆為39.3%和42.1%，在管麵積占比則為49.6%和35.7%。並且在華東區域的閤約麵積和在管麵積分彆較去年同期增長82.6%及95.2%。

“業績增長的第一個原因源於物業管理規模的增長，新希望服務在21年整個基礎物業服務部分，尤其是外拓的第三方管理麵積有相對較好的展現，所以為公司帶來更多的客戶群體。”

據觀點新媒體瞭解，管理層較為得意的是在2021年，新希望服務住宅業態在管樓麵麵積占總在管樓麵麵積67.2%，非住業態在管樓麵麵積占總在管樓麵麵積32.8%。而第三方外拓，為其新增食堂、學校、産業園區等業態。

且隨著更多非住宅市場的開放，新希望服務也抓住市場機遇，參與市場招投標，獲取瞭更多的市場份額，在非住宅市場進入瞭更為細分的闆塊，例如地鐵軌道交通、景區旅遊點及政府公建。

上述新的業態模式，均被視為新希望服務未來發展的基石，可以令其繼續在當地市場實現滲透，從而實現在管樓麵麵積的擴大和當地市場密集度的提升。

業績增長的另一麵，是規模提供用戶基數後，新希望服務通過其生活服務闆塊實現一倍以上增長的高轉化。報告期內，新希望服務生活服務收入2.54億元，同比增長116.2%，占總收入占比較去年同期的19.9%提升至27.4%。

按管理層的錶態，客戶增長的同時，生活服務陸續跟上，是業績增長的一大重要因素。“一方麵生活服務多元化開展，持續深耕原有客戶，再有增量客戶為我們帶來新的收益。”

管理層直指，生活服務的速率是跑贏物業服務的規模的，這也是新希望服務認為生活服務的標簽和能力能為企業帶來持續增長動力在數據上的體現。

分拆來看，新希望服務在生活服務闆塊中社區生活服務收入在該闆塊中占比最高，達63.2%，於報告期內收入1.6億元，較去年同期增長149.4%。

“在21年公司開展瞭類似於拎包入住、甲醛治理、開荒清潔等等多元化服務植入，使得新希望服務在生活服務闆塊增速比較明顯。業主在新服務消費瞭物業服務，同時也願意消費生活服務，這其中也跟物業的關係進一步在黏性上獲得瞭加強。”對於該業務如何實現快速增長，管理層如是稱。

按照官方錶述，主要得益於公司在2020年基礎上進行瞭品類升級，開拓齣多項定製增值服務，並通過整閤品牌資源、專業的産品研發設計及資源整閤能力，構建起相對完善的社區服務生態。

該闆塊下的另外兩項業務：社區資産管理於報告期內收入0.4億元，較同期增長107.6%；餐飲及零售方麵收入0.5億元，較去年同期增長56.1%。

三個闆塊讓新希望服務在生活服務整體上實現快速增長，總結而言，是新希望服務在規模擴大的同時不斷迭代圍繞客戶需求的生活服務品類。同時深度的鏈接新希望集團內外供應鏈資源，客戶資源，幫助新希望服務快速打強生活服務。

業績光芒下

部分業務取得亮眼錶現，在某種程度上便會蓋住其他業務的鋒芒，非業主增值服務就是其中一項。

在2021年，新希望服務非業主增值服務同比增長瞭38.6%，同比增速較20年提升8%，但是在，錄得約2.34億元的總收入。但該數據在新希望服務規模發展中，占比卻有所下降。

新希望服務管理層也坦承這一點：“預計在未來，非業主增值服務會保持一種持續的穩定的增長，但占比會逐漸下降。”

值得一提的是，非業主增值服務於新希望服務而言，未來不再隻依靠新希望地産。新希望服務錶示，地産規模速度較過去會有所降低，但公司開始瞭該業務闆塊的市場化運作。

“2021年公司和政府公建類企業閤作，也在成都和溫州和其他房企進行閤作，未來要通過市場化能力，實現項目落地。”

事實上，非業主增值服務業績占比下降亦是新希望服務在2021年毛利率有所下降的重要原因之一。據瞭解，其毛利率從2020年的42.1%水平下降至40.7%。

據管理層解釋，降幅主要是由於不同收入的結構變化導緻。一方麵毛利率較高的闆塊，如非業主增值、商業運營服務收入占比有所下降，其中非業主增值收入占比下降3.3%，商業運營服務的收入占比下降瞭5.1%。

另一方麵，生活服務以及物業管理服務在21年實現瞭非常高速的增長，但這兩個闆塊毛利率相對較低。

此種情況無非就是事情的多麵性，毛利率低的項目增長較快，高毛利率項目速度跟不上使得新希望服務整體毛利率的波動。“未來，公司預計短期內毛利率會始終維持在40%上下的水平，但長期伴隨著業務結構的變化會對毛利率有一定的挑戰。”

所以，新希望服務管理層錶示，希望在規模擴張的過程中，效率、效能和人效是持續提升和優化的，不同業務的資源配置和投入産齣比在過程當中也是持續進行迭代和優化的。

“21年公司在業務快速擴張的過程當中，在全域推行精益文化，新希望集團給到行政六費管控的要求，21年在最小項目單元推行瞭一係列的創收，圍繞效能，圍繞服務的一些內部賽馬比拼的活動，希望在兩到三年的時間沉澱齣，刷新齣新希望服務更加精進的成本支齣的標準。”管理層稱。

“同時，新希望服務會持續的在信息化和智能化，以及數據治理的維度不斷進行投入和進行體係建設。”

新希望服務管理層錶示，雖然公司管理費效比在21年下降瞭3個百分點，由19%到16%，但16%的水平在目前上市物企到10%的平均水平來講依然有非常大的提升空間。“可以預見在未來伴隨著規模的快速發展，以及城市深耕，整個管理費效比會進一步實現下降。”

“未來在管理費效比的維度上也是未來增長的重要來源。”

迴歸到數字上，2021年，新希望服務整體的收入增速是57%，銷售成本的總額是5.48億，相較20年同期增長60.8%，成本增速高於收入增速。這便是上述業務結構變化導緻的直接結果。

但按照新希望服務的總結，“剔除掉這樣的業務格局的變化，其實今年新希望服務在全域推行的精益管理使得各個業務條綫效能指標，人力投入産齣的指標都實現瞭進一步的優化和增長。”

以下為新希望服務2021年度全年業績會問答實錄：

現場提問：近幾年公司收入和淨利潤保持穩健增長，今年收入較去年同期增長57%，這個增長的主要原因是哪些方麵做帶動的？

陳靜： 確實21年整個收入增長還是在57%這樣的水平，還是相對來講不錯。我們剛纔簡單介紹瞭一下收入結構，大傢可以看到增長率最高的是物業管理闆塊和生活服務闆塊，尤其是生活服務闆塊，增速是持續翻倍的態勢。

核心的原因還是基於兩個方麵，第一個原因是來源於我們物業管理規模的增長，大傢可以看到新希望服務在21年整個基礎物業服務部分，尤其是外拓的第三方管理麵積有相對較好的展現，所以為我們帶來更多的客戶群體。同步生活服務陸續跟上，一方麵生活服務多元化的開展，持續深耕原有的客戶。再有增量的客戶又給我們帶來新的收益。在生活服務的能力進一步提升的過程當中，我們會看到它的速率是跑贏瞭物業服務的規模，這也是我們認為民生服務這樣一個標簽和能力帶給企業持續增長的動力，在數據上的一些體現。

現場提問：公司剛纔介紹到生活服務收入在持續快速增長，特彆是21年較20年有較大幅度提升，想請問一下公司核心增長原因。

陳靜： 確實生活服務整體相對增長率超過116%，其中三大業務闆塊分彆是社區生活闆塊、社區資産管理闆塊和零售餐飲闆塊，其中增速最高的是社區生活闆塊，同比增速高達149%。

其實核心就是我剛纔有講到，客戶基數的增加以及業務內容的增加，在21年也開展瞭類似於拎包入住、甲醛治理、開荒清潔等等多元化服務植入，使得我們在生活服務闆塊增速比較明顯。業主在新服務消費瞭物業服務，同時也願意消費生活服務，這其中也跟物業的關係進一步在黏性上獲得瞭加強，這是增速最為明顯的。

第二部分是資産服務，確實增速超過100%，這個也跟業務的基數，規模的基數強相關，同時貝殼也在助力新服務的資産管理能力。其實非常重要的是新零售和團餐業務的增長，雖然說它在生活服務領域裏麵增速不是最快的，但是潛力最明顯。

21年零售和餐飲和團餐的業務在20年可以說是剛剛開始，21年獲得瞭一些起步，這樣的態勢下，我們可以看到雖然說剛剛起步，我認為我們的團隊能力還沒有說已經達到瞭特彆成熟的態勢，但是相對同行，以及相對客戶需求而言，我們其實是在客戶的需求下穩步的在獲取業務，所以說再加上新希望整體産業的供應能力，我相信未來新零售和團餐業務會成為生活服務快速增長非常重要的一個動力。

現場提問：公司在收並購方麵有什麼計劃？

陳靜： 確實我們在上市的IPO募集資金的用途裏麵寫到有70%的募集資金用於公司收並購，很遺憾21年我們沒有斬獲。但是其實在我們看來，從兩個層麵來看，第一個對於收並購而言依然是我們公司持續擴大規模方麵非常重要的一個方法。從20年開始到現在我們持續在尋找非常良好的標的，希望能夠進一步做好相互之間的閤作。

另外一個層麵，我們也想錶達說並購雖然是公司發展非常重要的一個方法，但是我們其實也是秉承著非常理性和審慎的態度來麵對並購這件事情。它是我們規模發展的補充手段。對新服而言，第三方市場外拓絕對是規模比較，除瞭關鍵企業給我們交付的項目之外，第三方的市場外拓一定是我們在規模發展方麵最為重要的方式方法，並購會作為一個補充手段。

在我們區域相對來講比較趨同的項目，或者說對品質服務相對來講有共識的標的，同時在估值方麵又相對來講比較理性的閤作夥伴，我們其實非常歡迎的。接下來我們將持續尊重市場價格倍數，也更加關注跟可能潛在的夥伴在管理和運營理念方麵的契閤度，希望說進一步可以用好募集資金，能夠獲得良好的標的。

現場提問：關於公司區域，目前成渝地區以及華東地區市場占比比較大，公司是否有擴大其他區域市場占比的計劃？

陳靜： 確實現在相對來講規模聚焦在華東和成渝區域，現在進入瞭23個城市，就目前而言城市群和都市圈的深耕策略是堅定不移的戰略選擇。未來除瞭成渝和華東將持續保持深耕之外，目前也在看整個大灣區，也是我們整個華南片區將重點選擇的區域。

我們希望秉承著一直堅守的一綫、新一綫和核心二綫的布局，深耕西南華東，未來將大灣區變成可成長區域，將高的客戶能級和高的城市能級，以及高的客戶支付能力成為引導我們持續發展非常重要的原則。從未來角度來講，除瞭大灣區，當然個彆其他城市，隻要是在我們深耕的都市圈和城市群周圍，具備深耕策略原則下都會根據情況做適時的進駐。

現場提問：目前地産和物業行業的宏觀環境對公司業務有什麼影響，公司會如何應對？

陳靜： 確實你可能關注到房企的相關風險，包括物業相關風險，我們其實現在可以看到，整個房企的流動性風險也逐步産生瞭一些化解，上周我們看到更多政策的積極信號和相對有迴暖趨勢的市場反饋。我們相信地産政策的邊際改善，對於物業闆塊情緒的最差時間已經過去瞭。

對於新希望服務而言，一方麵關聯公司新希望地産本身就是相對經營比較穩健的企業，在現在整個流動性風險逐步化解的態勢下，這樣穩健的企業更容易找到一些市場機會，獲得長期發展。作為新服務而言，我們將在這個過程當中，和關聯公司大傢相互扶持，共同努力，一方麵大傢相互支持。另外一方麵也不完全依靠於房企的輸入，還是進一步要去提升自身的獨立性，希望未來能夠成為有更高能見度，性價比凸顯，希望能夠迎來更多投資者的認同。