觀點網2020年末遠洋服務上市伊始 相對於物業股的“老資格”和“新寵” 年報觀察｜遠洋服務的外拓“成長”與資管探索 - 趣味新聞網

觀點網 2020年末遠洋服務上市伊始，相對於物業股的“老資格”和“新寵”，其市值和股價都略顯遜色，強關聯方依賴度、有所收窄的營收增速，使資本市場顯得冷靜，針對這些短闆，遠洋服務也逐漸在加強外拓和尋找自身利潤增長點。

據業績報告顯示，2021年全年，遠洋服務實現收入29.66億元，同比增長47%；毛利率約28%，較上年同期上升3個百分點；公司擁有人應占溢利4.39億元，同比增長70%；年內溢利為4.41億元，同比增長約68%。

2021年，遠洋服務物管、社區增值、非業主增值服務三大闆塊業務中，來自物業管理及商業運營服務的收入為人民幣15.88億元，占集團總體收入約53%。而社區增值服務收入為人民幣7.9億元，較去年增長約149%，占集團總體收入約27%。

截至2021年12月31日，遠洋服務物業管理服務的總閤約建築麵積約為1.06億平米，總在管建築麵積為7350萬平米，分彆較2020年12月31日增長約49%及62%。其中，來自第三方的閤約建築麵積纍計達5360萬平米，占總閤約建築麵積比例由約33%提升至51%。

第三方麵積首次過半

遠洋服務的外拓總體來說是順利的，閤約麵積過億平米，第三方麵積占比首次過半，這或許得益於去年進行的數起收並購，且涵蓋多種業態。

遠洋服務在業績報告中錶示，將上市融資約60%及8.6億元用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，並進一步發展戰略聯盟及擴大物業管理業務的規模。

2021年7月，遠洋服務就花2250萬元完成收購甌睿物業80%股權，加大醫療服務業態布局；2020萬元為收購主要於鄭州從事提供物業管理服務的公司51%股權的部分付款。

母公司依賴並非全然的“壞”，有好“爹”和好 “兄弟”，起到的背書和協同作用對於外拓是有優勢的。

如遠洋集團給遠洋服務的支持是可見的，遠洋擁有的商寫資源都是一二綫城市核心區域的優質項目，比如遠洋國際中心、遠洋光華國際、成都遠洋太古裏、杭州遠洋樂堤港等，這些標杆項目為遠洋服務外拓提供有力背書，提升其外拓競爭力。

另外在協同作用上，遠洋資本、遠洋集團收購紅星美凱龍的交易中，就涉及遠洋服務對於紅星物業的協同收購，據投資者轉述業績會內容，整個收購將在2022年完成，目前已強鎖定閤約麵積2400萬平米。

但同時，局限也是可見的，除瞭業務在地域上集中於京津冀和遼寜等地，從財務上來看，關聯方也給遠洋服務增加瞭部分應收款項。

據財報顯示，在遠洋服務的貿易應收款項上，關聯方的款項從截至2020年12月31日的9785萬元增長至2021年的2.1億元。

此外，規模雖順利擴張，但仔細比對，遠洋服務物業費有所降低。2021年業績數據顯示，其商寫物業管理服務項目的年�繞驕�物業管理費14.0元每平每月，而據上市招股書顯示，2020年全年商寫物業每月平均物業管理費為17.6元每平。

這在寫字樓和購物中心的收入上亦有所體現。財報顯示，寫字樓和購物中心的收入均分為物管和商業運營兩部分，商業運營2021年開始有規模、從而産生收入。

數據顯示，去年遠洋服務整個寫字樓兩部分的收入約為2.1億元，同比增35%，物管部分在管麵積2021年底為143萬平米，同比增61%；類似的，購物中心這兩部分收入約2.5億元，同比增長23%，2021年底在管麵約為272萬平米，同比增64%。2021年寫字樓和購物中心在管麵積增長速度很快，但這部分收入增速卻略顯跟不上。

執行董事、總裁楊德勇提到，一些城市服務項目和景區項目，因為規模較大盈利水平較低，利潤率基本是5%-15%這樣的區間。

外拓還包括中標等其他方式，據管理層介紹，從中標的情況來看，來自開發商的中標率大約在90%以上，來自業委會的中標率大概在50%到60%。

據投資者轉述，楊德勇認為，外拓主要還是要優化自身布局，主要目的是在管理密度比較低的地方，重點提升管理密度，增加在一個城市的管理規模，隨著規模的擴大，管理費用能夠共擔，進一步提升整體的盈利能力。

增加盈利的方式，一個是通過導入遠洋服務經營的體係，通過精耕細作，提升和挖掘基礎業務方麵的效益，同時加強社區空間資源的管理；另一方麵是導入社區增值服務體係。

資管業務輸齣 保持淨利率≥14%

遠洋服務似乎因為集團業務分布的關係，基因裏自帶商管部分。據瞭解，2021年6月，遠洋服務曾在投資者會上錶示，在商寫等業態基礎管理上，在上遊的招商、設計、運營等資管業務鏈條去延伸來整閤，形成商管一體的輕資産業務模式。

商業資管業務主要服務內容包括：主要為購物中心�p寫字樓及其他持有類地産提供資産運營管理服務，包括開業前管理服務(例如定位及設計管理服務、招商及管理服務等)、運營管理服務(例如開業籌備服務、經營計劃管理、租戶指導服務、消費者管理服務和市場推廣服務等)。

據參會投資人士轉述，商業資管運營負責人王默介紹去年業績時錶示，遠洋服務全麵承接瞭集團資管業務，也是利用公司本身中高端商寫物業的服務，構建商寫物管綜閤服務平台，同時綜閤公司在商寫方麵的競爭優勢，打造公司新的增長極。

據瞭解，截至目前，遠洋服務的商寫物管閤約麵積是732萬平米，共58個項目，其中在管的41個，儲備的是17個。在管的購物中心是23個，含太古閤作的兩個項目，寫字樓總共20個。

資管在管方麵，購物中心的資管是91萬平米，其中在營的項目是60萬平米，籌開的是31萬平米；寫字樓項目15個，共120萬平米，其中遠洋集團體係內有97萬平米，儲備的有42萬平米，外部資管的項目是23萬平米。

王默還提到瞭資管輸齣業務有多個儲備項目在談。據投資人士透露，目前遠洋服務商業闆塊正在積極地嘗試和探索資管輸齣的業務，也在北京、華東、華南、華西的一些區域深度洽談瞭很多項目，包括在北京正在洽談副中心商務區的項目資源，還有市級商圈核心區域，王府井這邊也有項目在談，目前有8個儲備項目在深入洽談。

管理層稱，遠洋在商業和寫字樓全周期的谘詢服務和全鏈條的運營管理能力上，一直在這方麵做深耕，同時也是貼閤業主的需求，實現資産的保值增值。

投資者問到運營狀況，王默錶示，在2021年在營的商場、購物中心裏麵，客流量同比提升瞭29.3%，接近30%，銷售額也是同比提升29.4%，也接近30%。整個的經營收入同比提升瞭26.3%。

例如中高端的樂堤港，杭州遠洋樂堤港客流增長瞭34%，租金提升瞭45%，齣租率到95%，銷售額超過10億元，相比2019年提升瞭45%，整個錶現都是超越瞭疫情前的錶現。

“杭州也是經曆瞭幾次疫情反復，即便在這種疫情反復的情況下，也是完成瞭各項效益指標的要求。”

其預計2022年的營業收入也會比2021年提升10%，EBITA利潤提升6%左右，EBITA利潤率可能有望在今年能夠創曆史新高達到60%。

在2022年業績指引方麵，楊德勇錶示，2022年預計收入和淨利潤增速在40%到50%，淨利潤率保持在現有的水平。閤約麵積1.5億平米，在管麵積能夠超過1億平米，主要是通過外拓來實現。

另據投資者轉述CFO劉旭錶示，關於去年收入結構的變化和改善，高毛利率的社區增值服務收入的占比提升對於整體毛利率提升有較大正嚮推動作用，另一方麵，去年下半年高毛利商管業務收入部分的毛利率在50%以上，2021年基礎物業毛利率首次達到20%以上。

他預計，相對於2021年來說，隨著公司整體收入結構穩定，今年聚焦各個項目以及各個業務的盈利能力，有信心今年的整體淨利率水平維持在14%及以上。