發表日期 3/1/2022, 2:09:00 PM
寒鼕過後,廣州天氣逐漸迴溫。
剛過去的一周,廣州從上上周最高氣溫7.3℃爬升到27℃,幾近入夏。在廣州宣布房貸利率下調後的首個周末,市民紛紛外齣郊遊踏青,各大公園人滿為患,多個東部網紅樓盤紛紛搶閘開盤。
南都記者瞭解獲悉,珠江花城上周五“綫上推售150套新品,實際成交100多套”;同一日,黃埔富頤華庭今年首次推新,均價4.85萬元/平方米;而萬科城市之光新推單價亦低至4.9萬元/平方米。
一如春節後第二周,廣州節後第三周一手推貨的去化率基本亦維持在60%以內,不再現2020年三四季度“秒光”“日光”。
與此同時,包括中心區天河珠江新城、牛奶廠等熱門闆塊,全市當前仍有大量熱盤的二手急售房源在降價齣售。
在曆經2021年的調整之後,2022年的廣州樓市開局究竟如何?
南都記者深入一綫,觀察廣州樓市的多個側麵。
新房
中心區熱門樓盤率先搶跑
相對於過往幾年,2022年廣州樓市的開局來得非常早。
不僅超九成一手樓盤春節期間不打烊,繼續開門迎客;春節後首周,中心區樓盤也紛紛搶閘推新。中心區荔灣雅居樂天際715在節後省周率先推齣40套“工抵房”,個彆單位單價低至4.6萬元/平方米(三層復式),而去年1月預選房單價為7.5萬-9萬元/平方米,去年10月推齣的工抵房摺閤單價5.07萬-6.55萬元/平方米,相當於在一年間每平方米降價2萬-4萬元不等。
近年大熱的網紅樓盤天河區匯景台、保利天匯,和黃埔保利羅蘭國際等也在節後第二周開盤或推新。緊接著,網紅樓盤天河區珠江花城,黃埔區富頤華庭、萬科城市之光等9個樓盤,也都在節後第三周(即上周)先後搶閘推新。
相對於去年上半年,這些以往每每推新或開盤都是“時光”、“日光”、或者熱銷8-9成的網紅樓盤,在今年開春推新時普遍去化率在五六成之間。譬如匯景台和保利天匯,去化率均在5-5.5成左右;即便在房貸利率下調後再推新的珠江花城、富頤華庭、萬科城市之光等,去化率亦是不大如前。
值得關注的是,不少去年一次性付款仍需排隊選房的熱盤,目前售價普遍維持不漲,甚至有所迴調。
譬如富頤華庭,去年年初單價多在5.3萬-5.7萬元/平方米;去年6月一些買傢一次性付款購買的摺閤單價是5.6萬元/平方米;到去年中鞦節前後,項目傳齣限價4.8萬元/平方米。在上周,富頤華庭的推新均價統一為4.85萬元/平方米,77平方米的兩房定金為10萬元,需凍資30萬元。而去年初,一大批客戶凍資150萬元仍遲遲未能等到選房機會。
萬科城市之光,此前限價南嚮5.5萬元/平方米,北嚮5.3萬元/平方米;在上周,北嚮部分低層朝馬路的房源調至4.8萬-4.9萬元/平方米,而且對付款方式不再限製。
繼這些網紅樓盤之後,16個位處中心區的一手新盤也都計劃在3月開盤或推新。從中地行的統計可見,今年3月廣州預計將有35個樓盤推售,數量是去年同期的2.5倍。
在往年,這些中心區熱盤普遍“捂盤”,或因高價推售等原因,往往逢“五一”、“端午”、“國慶”前後再壓軸推售;但在今年,卻都一緻選擇率先開跑,即便是當前吹風價達10萬+的6個一手樓盤也不例外。
今年3月,嚮來缺貨的天河、海珠,預計分彆將有4個、3個樓盤推售。35個一手樓盤中,隻有19個樓盤來自外圍區。
二手房
珠城牛奶廠等熱門闆塊已降價
在二手樓市,中心區的二手網紅樓盤如今也紛紛降價尋客。打開中介朋友圈,常見筍盤齣現。
在珠江新城,嘉裕公館是標杆熱盤之一,去年二手參考價齣台之前,該盤掛牌價普遍在17萬-19萬元/平方米。去年3月,該盤一套位於26樓的123平方房源,被曝以總價2300萬元成交,摺閤單價187114萬元/平方米(後經證實實際成交單價約為17萬元/平方米)。
上周,中介頻傳嘉裕公館一套低層154平方米的“筍盤”,掛牌總價2460萬元,摺閤掛牌單價為15.9萬元/平方米,單價較去年下調約2萬-3萬元/平方米。中介證實,該套房此前掛牌價為2600萬元。
去年掛牌單價在18萬+的中海花城灣,目前一套126平方米的“滿五”急賣房源,掛牌總價為2100萬元,掛牌單價亦調至16.6萬元/平方米。
去年掛牌價一度在18萬-20萬元/平方米的凱鏇新世界楓丹麗捨,在去年10月有房源調至14萬元降價齣售;而在上周,中介亦頻推一套191平方米的戶型,掛牌總價2300萬元,單價再調至12萬元/平方米。
當然,也有樓盤在房貸利率下調後,在去年底的基礎上小幅迴調。
珠江新城譽峰,一套號稱筍盤的房源上周在中介圈刷屏,204平方米掛牌總價3130萬元,摺閤掛牌單價15.3萬元。中介錶示,去年11月,該盤同樣麵積的最低成交總價是2980萬元。這意味著已較去年底迴升150萬元。
保利心語,今年1月一套低層的81平方米北嚮房源成交總價為878萬元,摺閤單價10.8萬元/平方米。在2月10日,同小區一套中高層的73平方米北嚮房源,成交總價達到948萬元,摺閤成交單價已達13萬元/平方米。但對比去年個彆高達15萬元/平方米的單價,每平方米仍降2萬元不等。
在海珠區濱江東,嘉仕花園有套126平方米的房源去年初放盤價850萬元,此前一直沒降價,但業主近期急售,已降價至780萬元。
天河區牛奶廠,去年巔峰時期最貴的二手成交均價達到9.8萬元/平方米,多套二手住宅成交均價達到9萬+。但在今年節後第二周,招商雍華府二期一套142平方米的低層單位成交總價為1150萬元,摺閤單價約8.1萬元/平方米。在金地天河公館,一名急售業主近日掛牌一套123.7平方米的中層單位,總價950萬元,摺閤單價7.6萬元/平方米。
國傢統計局數據證實,廣州二手住宅價格自去年9月(環比下降0.4%)以來,已經連降5個月至今;到今年1月份,仍環比下調0.2%。
地産中介
成交量下降 中介調整門店止損
中心區樓盤的房價都在下調,外圍區樓盤更不例外。
去年9月底,傢住番禺萬博片區的白領硃先生相中越秀和樾府110平方米的戶型,“去年總價714萬,今年春節後調至630萬左右”,相當於在5個月裏直降84萬元。
不過,硃先生卻猶豫不決是否要賣掉手上的房子去置換新房。去年10月,他將所住的房子以總價375萬元掛牌,迄今看房者不多,有看中的卻直接殺價到330萬元。
硃先生錶示,去年4月,同棟鄰居同朝嚮同麵積的中低層房子的成交總價是390萬元。如果他以330萬元齣售,這意味著總價不到400萬元的房子,在不到一年內降價60萬元,降幅15.4%。
房價下調,並未能令廣州樓市大幅迴溫。
打去年8月底廣州齣台二手房指導價後,廣州二手住宅從前八月基本保持每月9000+套到1.3萬套的成交量,到9月下滑至7153套,而從10月至今年1月都在五六韆套浮動,僅為去年上半年月成交的半數。
在成交量接連下調之下,廣州二手中介紛紛關店止損。
去年開始自立門戶的羅先生,現在珠江新城管理著三傢中介門店,“每個月基本還在虧損”。
廣州一傢中大型中介的負責人陳先生告訴南都記者,其司廣州地區今年以來相繼關減30傢中介門店,“僅花都就關瞭15傢,都是正常的調整”。不過,該司今年也相繼新開瞭7傢分店。
在天河區牛奶廠闆塊,去年中大約有16傢中介門店,二手指導價齣來一個多月,就隻剩大約半數門店開張。
楊佐(化名)於去年8月成為牛奶廠一傢新進中介的負責人,負責管理周邊區域的3傢中介門店,彼時有30多名地産經紀人。但自“9月開始虧損”後,他先後退齣牛奶廠店及另一傢分店的管理,級彆從區域經理降至店長,如今隻管1傢中介門店,店裏隻剩12名經紀人。曾經的同事普遍改行,小部分到瞭其他中介。
楊佐所在的中介公司規模中等,從去年9月起停止擴張,截至目前關減瞭約20%的門店。他的老闆告訴南都記者,“今年沒有擴張計劃,店鋪做瞭優化,小店並大店”。
一直到今年1月,楊佐的店還是入不敷齣。“每個月至少得成交2-4套房;或者促成35宗租賃,至少有七八萬元的傭金業績纔不會虧”。今年1月,楊佐的店虧損4000元,他個人承擔2000元虧損。
不過,在房貸利率下調前後,該闆塊多傢門店已先後“復活”,目前片區至少有12傢中介在營業。上周末,一些新張的中介門店已在悅景路上擺攤招人。
市場數據
連跌5個月後,廣州新房成交首次迴溫
或是開發商的持久降價,終於吸引市民在觀望多月後陸續進場。
國傢統計局數據顯示,今年1月廣州一手住宅價格環比迴升0.5%,這是自去年8月起連跌5個月後,首次迎來迴溫。
從廣州中原研究發展部數據可見(統計時段上月26日-本月25日,下同),廣州一手住宅量的成交低榖在去年8月,僅為6711套。從9月以來逐漸緩慢迴升,11月更從8761套升至12月的11638套。
今年1月,廣州一手住宅網簽9256宗,環比下跌20%,同比去年同期大減36%,但已是去年6月以來的成交量第二高峰。在2月份,網簽量迴調至4517宗,環比下跌51%,同比去年同期亦跌47%。
新世界雲耀春節假期銷售中心現場。
肉眼可見的是,節後廣州樓市已現放鬆跡象:不僅房貸利率下調,首套房利率降至LPR+80BP(5.4%),二套房利率降至LPR+100BP(5.6%);銀行不再嚴查首付來源,多傢銀行對普通白領亦推齣高達50萬元的低息裝修貸,甚至經營貸也重齣江湖;而坊間亦頻傳限價將於3月放鬆。
今年節後熱盤紛紛搶閘上新,亦與樓市優化限價有著一定關聯。去年被傳單價限於10萬元以內的一些豪宅樓盤,節後已紛紛明晰價格:近期開盤的僑鑫保利匯景台報價12萬-13.7萬/平方米,備案價達14.8萬元/平方米;閤景臻頤府吹風價為12萬-14萬元/平方米;越秀赤沙TOD項目(品越華府)吹風價從去年初始的8萬-10萬元/平方米,到近期的13萬-14萬萬元/平方米......
不過,受去年下半年以來的低量成交,廣州一手住宅的庫存爆錶。廣州中原研究發展部數據顯示,截至2月底,廣州全市一手住宅庫存量1094.59萬平方米,庫存消化周期需要12.8個月,其中南沙更是高達26個月。
廣州中原研究發展部錶示,由於去年調控力度較大,目前廣州買傢信心仍處於恢復階段。
在廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文看來,目前各地樓市已經由“防止樓價過快上漲”轉為“保溫”,在房貸利率下降之後,房地産市場銷售有望迴穩,剛需買傢的入市將逐步得到恢復”。但2022年房地産市場麵臨三重壓力:收入預期下降,齣現流動性危機的房企的降價拋售,大眾對房地産市場預期的改變(等跌心理),“預計2022年春季的房地産市場仍難全麵復蘇”。
剋而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析認為,近期的政策變化更多是為瞭防止市場過冷,不大可能有大的鬆綁。當前購房者的信心還在緩慢修復過程中,預計擺脫春節淡季影響之後,3月份大概率會是一季度成交的一個高點,但整個修復過程很可能要持續到年中。
統籌:南都記者邱永芬
采寫:南都記者邱永芬 王艷玲
攝影:南都記者邱永芬