發表日期 4/11/2022, 9:17:08 AM
北京章哥,房地産從業 20 年,通曉業內門道,我不做所謂的“專傢”,隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。
一、
Q:
您有篇文章中提到草房的北京像素是個大號神盤,最近在在關注這個小區,能否解讀一下,最近這個小區的開間賣20000多一平,看網上寫,之前最高賣到過60000多一平的,現在為什麼跌價這麼厲害,而這個小區就在草房地鐵邊,屬於交通很便利的。
A:
1、北京像素,確實是神盤。從開發商老闆到項目都挺神的,老闆因為這項目成為當年的北京房地産大佬,一個小區賺瞭60億。然後就飄瞭唄,跟女明星搞在一起瞭,前幾年是為瞭鍛煉身體,跑路瞭。
2、小區就是商住公寓。本來名字是“非中心”,也就是西邊商務區的二期。當年這兩區交界的地方沒人要,王老闆給瞭點錢就簽瞭閤同。後來高安屯又建瞭垃圾場,這地段就更不好要高價瞭。但王老闆已經陷進去齣不來瞭,所以押上瞭全部身傢,賭的就是地鐵通車後年輕人們會來接盤,他賭贏瞭,每套房平均純利60多萬。
之前之所以賣的貴是因為住宅限購,那人們就炒作這種不限購的唄,賭的就是ZF永遠拿炒房客沒轍,還得幫著他們發財。所以在2017年初炒到瞭6萬多,最高7萬多的據說都有。但後來ZF不太講武德,一個326新政就把市場給打懵逼瞭。也限製資格跟貸款瞭,接盤俠少瞭,價格自然就掉瞭下來,畢竟商品價格是由供需關係決定的。
3、這也沒什麼可太多解讀的,網上的信息有的是。優劣勢都很明顯,看自己的需求是什麼瞭?如果就是純自住,以後不想置換瞭,哪怕是不自住瞭也準備長期收租金,那這種房相對閤適。畢竟價格低,相對租金收益率高。考慮好房産稅就行,一旦推齣的話,大概率先拿這種性質的下手,因為本來就是商辦性質。
如果是將來準備置換成普宅,那這種房不太閤適。租金高就意味著升值慢,再加上稅費限購什麼的,所以置換的時候有可能吃點兒虧。總之考慮好自己的目的吧,沒什麼好不好的,就看是否適閤自己。
僅供參考。
二、
Q:
我這邊18年買瞭大紅羅廠附近的老破小(80年代公房)70平南北通透3居室,無電梯,按照當時的老政策,小孩應該是對口上黃城根小學的。但是現在小孩今年纔齣生,上學得到2029年瞭,再考慮是否把房子賣掉?
一個是新政策齣台後怕學區附加值沒瞭,另外一個是到29年是不是齣生率低,學位也不緊張瞭。很怕房子這幾年就貶值瞭,再考慮是否要盡快齣手賣瞭,想聽聽您的意見。
A:
1、既然買瞭,那現在賣掉,等孩子上學前還得買迴來吧?這一來一迴的稅費成本可就算白扔瞭,現在房子不滿五,先讓中介給算算賬吧。甭管這稅費錶麵上是哪方齣,最後都是計算在總價之內的。
2、2018年之後就齣生人口下降很多瞭,2026年入學的那批是大概率學位不緊張,全國都是這種趨勢,反正到去年是沒聽說齣生人口大幅上漲,還是在低位徘徊吧。
學區附加值沒瞭不可能,東西海都不至於,隻是有可能受到影響,不可能降到和周邊非學區房的水平。隻要就近入學的原則不變,那溢價就會存在,就看比例多少瞭。這兩年是最高峰期,基本都在30%以上。到瞭低榖期估計降一些唄,常規估計是降個10-15%到頭兒瞭。
3、這就先讓當地中介算算稅費成本吧,這是確定性的支齣。然後再估算一下溢價的可能性損失,兩個比較一下,看怎麼劃算。如果差不多的話就甭換瞭,來迴摺騰犯不上,已經買瞭就看政策的發展吧。
僅供參考。
三、
Q:
工作在三元橋附近,現居住在豐台公園懿府,每天上班1個半小時,太遠。另外房山長陽萬科有一套房,想賣瞭,兩套房閤計能賣差不多1000萬元。想在三元橋或者望京附近買一套,路程公交車不超過一小時左右,想買三居室自住,以後生小孩和老人住。
這個價格在這邊,您覺得買哪的好呢?是買新房還是二手房,是買個戶型好的二居還是買個老破舊的三居,還是買個遠地離地鐵近的新房呢?太糾結瞭,能說一下您的想法,推薦一下樓盤。
A:
1、注重自住就買新房唄,再是限價房也比二手的感覺要好。注重保值再看二手房吧,望京就行,大概率比新房穩妥的多。公園懿府不就是這種情況吧,新小區居住體驗好,就是升值什麼的普通而已,略弱於地段好的二手房。
2、注重保值就買房齡相對新品質高的,注重麵積就買老小區。望京的兩級分化相對明顯,這幾年升值好的以東部和北部品質高的為主。
3、是否買新房純憑個人喜好,反正都是限價房,自住為主的。這看自己的主要需求吧,沒有標準方案。買新房就是考察好質量,限價房的開發商都沒什麼利潤,考察好吧。
僅供參考。
四、
Q:
首房二貸,首付300以內,主要考慮自住,目前看瞭冠芳園、領秀新慧榖,預算不夠瞭。您覺得能跑贏大盤或者追上大盤嗎?
A:
1、冠芳園,跑贏大盤,不太可能,全北京除瞭學區房還沒有先例。
2、這裏是限價房,還配建瞭一些的公租房,總之都是保障性住房。也有部分安置房,西城還是東城拆遷戶的我忘瞭,當初7500一平。甭管什麼性質吧,都是自住為主的,政府的目的也是讓百姓花較低的成本住上房子,不是鼓勵炒房發財的,從邏輯上就講不通。
有可能跟上大盤,但一般都在小區房齡相對長瞭之後,質量和物業水平什麼的都穩定瞭,也就是沒什麼波動,那就跟著闆塊大盤漲跌瞭。
3、但現在這裏還說不好,離地鐵遠瞭點兒,配套還不太全,等著發展吧。這主要看自己的喜好瞭,大傢都是抱著經濟實惠的目的來的,那就不太可能單獨跑贏,漲多瞭就失去優勢瞭,自然會迴落。既然主要考慮自住就挺好的,其他的期望值彆太高。
僅供參考。
五、
Q:
我們孩子應該是28年上學,現在考慮學區,主要是海澱萬柳附近的康橋水郡、光大水墨、萬柳書院,西城德勝片區的中駿天宸,金融街片區中海凱鏇、北京尊府。萬柳附近的話光大水墨和康橋水郡房子比較老,萬柳書院價格又比較高,感覺性價比沒有西城好。德勝和金融街房子新點,但是怕被調劑,現在買的話,28年調劑的可能性是不是會小一點?
主要想兼顧學區和房屋的品質,哪個更適閤現在入手呢?我們目前在西三環這邊有購房意嚮,順便考慮學區,還考慮住房品質。至於以後是不是置換,保值,或長久居住,再齣手好不好賣,都沒想好。主要購房目的就是舒適和學區吧,也不是特彆剛需。不知道現在購房側重點應該是什麼,有點迷茫。
A:
1、這跟什麼時候買關係不大,2026年就肯定是低榖期瞭,2028年大概率沒什麼調劑,少瞭那麼多的孩子,教委應該都沒必要較勁。
2、常規建議是首選萬柳和金融街,德勝的溢價太高,成為學區房的念頭也相對短。也就是說,除瞭上學,專門選擇在這裏長期居住的沒有萬柳和金融街的人群廣。金融街和萬柳在不是學區房的時候,闆塊內這些小區也沒落後,成為學區房之後還耽誤瞭一些呢。這和德勝完全不同,所以保值性更高。
3、萬柳到2028年肯定不會調劑,沒必要。金融街也大概率不會,但因為政保多,說不太好。所以要是我的話還是首選萬柳,次選凱鏇或尊府。從房子角度講差不多,兩邊的保值都挺好。
4、普通學區房的話一般不建議現在買,溢價最高的時候。豪宅相對好的多,普通傢庭炒不動,不用太在意時機,大概率到瞭低榖期也不會落後大盤。總價高的會齣手時掛牌期長,但到不瞭不好賣的程度,不用糾結。
5、在兩邊保值都差不多的情況下那就注重學區唄,相對萬柳是最省事兒的,沒彆的學校瞭,也肯定不會增加。
僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去瞭,隻有選對房、避開坑,纔能享受到資産升值紅利!