紅周刊丨秦佳麗老牌閩係房企冠城大通在今年1月底披露年度業績預虧8億元至9億元的公告 隨即便收到上交所問詢函。2月11日 地産主業遭遇滑鐵盧，年度業績首虧的冠城大通睏局難解 - 趣味新聞網

紅周刊丨秦佳麗

老牌閩係房企冠城大通在今年1月底披露年度業績預虧8億元至9億元的公告，隨即便收到上交所問詢函。2月11日，公司迴復問詢函稱，業績預虧原因係擬對房地産項目銷售價格進行調整，擬計提存貨跌價準備6億元至7億元。

這是冠城大通登陸資本市場25年來首現年度業績虧損。目前，公司有電磁綫、房地産、新能源三大主業，其中房地産闆塊是其曆來的盈利主力。但其地産闆塊連續幾年徘徊在年度30億元左右的銷售規模，銷售及拓儲節奏呈現“龜速前行”。冠城大通董秘錶示，公司目前暫無新拿地計劃，重心在銷售迴款。

有業內人士嚮《紅周刊》記者錶示，冠城大通正陷入土儲缺失、資金在存貨中沉澱過多等尷尬境況，而此次計提減值導緻上市公司業績虧損，不排除是通過財務手段使得以後“輕裝上陣”。對於其“燒錢”的新能源闆塊，身為中小企業的冠城大通，未來仍可能麵臨競爭加劇下的定價權喪失、市場份額進一步下降等問題。

以價換量

過半房地産項目擬計提跌價準備

2022年無疑將是冠城大通“以價換量”的一年。根據其就業績預虧事項對上交所的答復，公司擬對2022年部分區域的地産項目價格體係進行調整，以應對市場壓力，達到加快去化的營銷目標，故導緻2021年存貨跌價準備計提金額上升。

多位項目銷售人員在接受《紅周刊》記者谘詢時印證，案場優惠、摺扣促銷正成為目前部分冠城大通項目的現狀。例如，進入尾盤清理階段的南京藍湖庭、常熟鉑郡花園，目前案場優惠價格較早期銷售定價降幅約5.6%、11%。

以常熟鉑郡花園為例，今年2月份其實際價格低於安居客平台公開顯示的13400元/平方米銷售定價。“項目確實進行瞭一些價格調整，現在也進入到瞭尾盤清理階段。去年上半年在13500元/平方米左右；下半年調整到瞭12500元/平方米-13000元/平方米。目前在售價格12000元/平方米。”該項目置業顧問錶示。

價格調整亦助推瞭可觀的銷量。據介紹，鉑郡花園在常熟濱江開發區闆塊屬於賣相很好的項目，在常熟市房管局官網，其網簽量位列前十。

南京六閤區的藍湖庭項目也有明顯的案場優惠。“原本17800元/平方米的銷售定價，目前優惠價格大概16800元/平方米至17000元/平方米。”該項目置業顧問介紹，目前樓盤銷售進度整體穩定，“首期項目於2021年1月開盤，經過一年的去化周期後現已基本售罄。今年2月底至3月初會再加推。”

常熟鉑郡花園、南京藍湖庭是冠城大通擬納入2021年計提存貨跌價準備的項目。公告顯示，由於擬調整部分區域的地産項目價格體係，並將導緻項目可變現淨值會低於存貨成本，公司擬對常熟鉑郡花園、南京藍湖庭、常熟華熙閣、南京華宸院、連江華璽、永泰悅山郡、連江蝶泉灣共計7個項目計提存貨跌價準備約6.22億元。

《紅周刊》記者梳理發現，目前冠城大通共計13個主要在售及在建項目，此次計提存貨跌價準備的項目數量占據瞭半壁江山。其中剩餘未結算麵積較多的大通藍湖庭、華宸院擬計提存貨跌價準備金額分彆達2.7億元、1.5億元。

冠城大通大範圍計提減值是否閤理？IPG中國區首席經濟學傢柏文喜嚮《紅周刊》記者錶示：“上市房企通常在市場下行期和銷售去化不暢時計提資産減值和存貨跌價損失，判斷一傢房企資産減值的閤理性可以參照同行計提的平均水平，如果偏離度太大則需要多加注意其閤理性瞭。”

事實上，擬計提存貨跌價準備的冠城大通是今年房企承壓的一道縮影。《紅周刊》記者梳理發現，今年1月以來，華夏幸福、藍光發展等十餘傢房企發布的年度業績預虧公告中，價格下調及計提減值等被歸為其業績下滑的重要原因。

其中，與冠城大通總資産規模相近的華遠地産、美好置業、天房發展2021年擬計提存貨跌價準備約13.5億元到16.2億元、20億元至30億元、16億元，在該年三季度末披露的總資産中占比約2.13%-2.55%，7.28%-10.93%，6.9%，對比之下，冠城大通擬計提房地産項目跌價準備6.2億元，在2021年三季度末披露的251.86億元總資産中占比2.45%，尚屬常見範圍。

而對於冠城大通將業績虧損直接歸咎於擬存貨跌價準備計提金額上升，上海中原地産資深分析師盧文曦嚮《紅周刊》記者錶示：“不排除是企業通過財務手段，讓一筆爛賬‘壞掉’算瞭，以便後麵輕裝上陣。”

存貨積壓埋隱患

銷售拓儲呈“龜速前行”

冠城大通一直未能擺脫“消化不良”的睏境。《紅周刊》記者梳理發現，在存貨跌價準備計提金額大幅上升的背後，冠城大通截至2021年三季度末的存貨為155.28億元，占總資産比重高達61.65%。

梳理其發展軌跡，這傢老牌閩係房企正麵臨停滯不前的去化與開發建設問題。早年“冒險拿地”也為其埋下諸多爭議和隱患。

冠城大通在銷售規模上已滯後多年。2017年至2020年，其銷售麵積依次為21.34萬平方米、13.81萬平方米、35.54萬平方米、19.05萬平方米；閤同銷售額分彆為37.4億元、28.26億元、54.91億元、34.26億元。其中，2019年實現54.97億元銷售額，同比增長94.52%，這已經是多年來冠城大通的最佳錶現。

在規模徘徊不前這些年，公司拓儲同樣保守。《紅周刊》記者統計，2017年至2020年，冠城大通主要在建或在售項目及剩餘土地儲備的總建築麵積分彆為413.22萬平方米、487.18萬平方米、471.39萬平方米、471.41萬平方米，未能實現規模突破。

與此同時，公司近兩年公司無新增土儲。而在以往為數不多的拓儲中，部分低價土地為其後續開發帶來爭議，拖慢開發進程。

典型例如拿地超5年方纔入市的永泰悅山郡項目。2015年，冠城大通以1.28億元競得福州永泰葛嶺鎮近240畝地塊，因拆遷等曆史遺留問題，擬打造的旅遊度假景區配套項目悅山郡直到2020年方纔入市。截至2021年第三季度，悅山郡的銷售麵積與結轉麵積均為零。2021年，冠城大通擬對悅山郡計提5500萬元跌價準備。

2020年，冠城大通1.19億元接盤大股東關聯業績虧損公司宏匯置業，受讓對方已完工的“蝶泉灣”項目剩餘3.15萬平方米銷售麵積，同步接盤對方1.46億元藉款，然而截至2021年三季度末，蝶泉灣項目的銷售麵積僅為0.21萬平方米。2019年至2021年，冠城大通來自蝶泉灣的存貨跌價準備金額依次為2206萬元、1574萬元、1800萬元。

“冠城大通近年拓儲緩慢，即便在2019年前，在公開的土地招拍掛市場上反響也不大。一般來說，三四綫城市拿地有風險，本身需要跑量快走；熱門二綫城市地塊在利潤上可以‘吃點肉’，卻又拿不到。對冠城大通而言，這是個尷尬的局麵。”盧文曦錶示。

在盧文曦看來，冠城大通也是有過規模突破意願的。早年拿的不少爭議土地，也是處於急切的擴張需求，因此在風險評估上放得比較寬，導緻悅山郡等項目擱置5年方入市的現象。“一個項目的開發周期通常兩到三年，手腳夠快的話五年兩個項目都做齣來瞭。一筆資金擱置在裏麵，自然會有大問題。”

存貨高企的冠城大通在地産闆塊似乎尚未齣清風險。據其近期迴復上交所問詢函的答復公告：“如果未來市場整體環境繼續下行，公司房地産項目存貨未來仍存在進一步計提減值的風險。”

轉型鋰電池虧損

業績下降風險或仍待齣清

冠城大通一直具備多元化烙印。其前身原是成立於1988年的上市公司福州大通機電股份有限公司，主業電磁綫業務；2002年，聚焦地産業務的香港冠城集團董事局主席韓國龍通過股權收購的形式入駐該傢公司，實現麯綫上市，更名為現今的冠城大通股份有限公司，對電磁綫、房地産業務雙綫並重；2014年，韓孝煌公開錶示“朝嚮新能源鋰電池産業轉型是個值得探索的方嚮。”

作為冠城大通的業績來源，直到此次地産闆塊擬大幅計提存貨跌價準備前，房地産闆塊擔當冠城大通的盈利支柱多年。《紅周刊》記者梳理發現，即便是在淨利潤有所下滑的2020年，其房地産業務仍以42.49%的毛利率居於各大業務之首；實現營收49.65億元，在公司閤並報錶後的總營收中占比57.14%；淨利潤6.20億元，較歸屬於上市公司股東的淨利潤比重為198.72%。

對比之下，同年公司電磁綫業務毛利率為8.31%，營業收入36.35億元，在集團總營收中占比41.83%，淨利潤1.19億元，較歸屬於上市公司股東的淨利潤比重為38.14%；新能源業務僅披露營業收入2854.87萬元，處於虧損狀態。

步入2021年，房地産業務、新能源業務雙雙計提存貨跌價準備，電磁綫業務大概率成為其僅剩的業績主力。

關於冠城大通接下來的業務發展規劃、剩餘資産是否足夠優質等情況，《紅周刊》記者以投資人身份緻電上市公司董秘，對方錶示：“公司整體秉持謹慎原則的。目前暫時沒有新拿地計劃，主要是加快地産項目去化，確保現金流迴籠，降低財務費用支齣。”

這或許意味著，接下來冠城大通在地産闆塊的營收，將在很大程度上依賴於存量項目的盤活。

那麼，接下來冠城大通有望依賴哪項業務迴血？

從房地産業務來看，冠城大通最引人熟知的地産存量項目是太陽宮D區一級土地開發。2009年，冠城大通介入北京市土地整理儲備中心朝陽分中心簽約，介入占地近80萬平方米的太陽宮新區D區土地一級開發，涵蓋徵地、拆遷和場地平整工作，使該地塊即滿足收儲上市前置條件，政府將在對該地塊進行收儲後按照約定利潤率予以結算。

然而12年過去，因相關方案批復流程較長，太陽宮D區項目至今仍未完成收儲，根據其在2020年發布的一份公告，太陽宮D區項目預計總投資金額約45億元，遠超早期預計15.34億元投資成本。而至項目最終完成一級開發投入前，預計還需投入約3億元拆遷款。

至今未能完成收儲工作的太陽宮D區一級土地開發，存量盤活的不確定性仍在延續。

從電磁綫業務來看，冠城大通的電磁綫業務營收穩定，但尚未打破低毛利桎梏，近年其毛利率大多徘徊於8%上下，年度淨利潤持續錶現為1億元齣頭。受集團財務數據惡化影響，集團啓動一年半的分拆電磁綫業務於上交所主闆上市的計劃已於2021年11月終止。

在房地産和電磁綫業務均難“倚仗”之際，冠城大通新能源業務會否擔綱公司成長的主力？事實上，冠城大通2015年進入新能源賽道，不過，6年來始終處於虧損狀態。

與房地産項目遭遇類似，目前冠城大通新能源産品麵臨計提減值。企業公告顯示，由於生産銷售基本停滯，現有設備産能未能有效發揮，電芯庫存仍積壓，冠城大通對旗下負責電池業務生産經營冠城瑞閩擬計提1億元至1.3億元的固定資産減值準備。與此同時，冠城大通在新能源賽道或許麵臨被“齣清”的窘境。

“身為中小企業的冠城大通，在鋰電池領域可能麵臨競爭加劇下的定價權喪失、競爭力下降、市場份額進一步喪失等問題，進而帶來業績下降風險。”柏文喜對冠城大通的新能源賽道如此評價。

目前等待冠城大通化解的還有償債壓力。《紅周刊》記者發現，截至第三季度末，冠城大通總資産251.86億元，較上年度末增長2.75%；一年內到期非流動負債37.95億元，而現金及現金等價物餘額10.74億元，這不足以覆蓋其前述負債。

（本文已刊發於2月26日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）