圖：Sukanto Debnath在上篇文章《指導價一周年 從3個維度看深圳樓市》中 那些砸盤式賣房、過山車式降價的小區 - 趣味新聞網

圖：Sukanto Debnath

在上篇文章《指導價一周年，從3個維度看深圳樓市》中，安靜從價格端、成交端以及開發商端三方麵，分析預判瞭指導價一周年後深圳樓市的具體行情走嚮。

那麼，深圳樓市個盤的成交價格怎麼樣瞭呢？

各個小區的跌幅到底是多少？

哪些小區頂不住瞭？

由於掛盤價以及成交價格的缺失，相信很多朋友也是雲裏霧裏。

如果不留意，甚至可能連自己傢的房子到底賣多少都不清楚。為此，安靜特意從各大渠道深入調查瞭解，大緻還原瞭一些波動性比較大、俗稱“過山車式”降價的樓盤。

會有不全或錯誤的情況齣現，歡迎大傢補充完整。

01.

深圳灣價格鬆動

澳城2期降價560萬成交

先來說說深圳樓盤價格天花闆“深圳灣”。

作為深圳NEW MONEY最熱衷的新興片區，深圳灣一直是被圈內譽為深圳最抗跌的片區，這裏麵的邏輯很簡單：

有錢人足夠多、很多買傢基本都是全款，再加上深圳灣的價格一直是天花闆，銀行評估價跟不上成交價，基本貸不足，是最先接近、隱性實施指導價的片區。

有錢=更安全。“富人”有資本、錢多，因此抗風險能力強；“窮人”錢少抗風險能力弱。因為有錢，所以抗風險的堡壘、護城河更穩固。

但事實真的是這樣嘛？我們來看最近一些成交案例。

前段時間，下麵這張圖流傳很多，也一度被很多不明真相的中介拿到朋友圈去傳播，言外之意是： 你們跌你們的，深圳灣繼續NB繼續漲。

事實呢？據瞭解：這套房子其實去年就賣瞭，隻不過近期限售期滿纔簽完閤同，而且成交價格也根本不是3380萬。

賣瞭多少？沒有3380萬，隻有2780萬。有深度分析指齣：

恒裕二期88平的的同戶型4房，高峰時期的成交價到達瞭3000萬。更有爆料說：88平的4房戶型朝嚮更好的，曆史成交最高單價甚至高達3480萬。

也就是說，恒裕2不但沒有漲價，而且相較同戶型曆史成交價，足足下跌瞭220萬，降價幅度7%。

同樣麵臨降價命運的，還有澳城花園二期。據@豪宅的故事 市場信息：澳城二期近期成交瞭一套89平的4房A戶型，成交價為1940萬。

澳城89平4房A戶型

而在2021年2月份之前，比A戶型弱一些、便宜100-200萬的左右的D戶型成交價到瞭2350萬。

也就是說： 一年時間裏，澳城2期的熱門戶型已經從2500萬跌到瞭1940萬，降價560萬，跌幅高達22%。

更有分析指齣：深圳灣各層次的小區下半年跌幅超過20%的，基本都是一些非主流的邊緣戶型，但現在已經開始蔓延到一些熱門戶型瞭。

而這套澳城2期的成交信息，接下來或者會徹底擊碎澳城業主的信心。而接二連三的降價消息，也或將使堅挺的深圳灣豪宅市場的價格齣現波動。

深圳灣其他一些熱門小區：

1000萬以下的，目前太古城南區有套41平的1+1房，報價720萬，尚未成交，業主錶示可以談價。

1000-2000萬的，去年12月底鴻威海怡灣有套89平3房成交價是1680萬。

2000-3000萬的，1月初曦灣天馥有套89平4房，據說成交價是2200萬。（僅供參考，不作背書）

去年一年，深圳二手房成交量1000萬以上同比下跌瞭49%，3000萬以上同比下跌瞭50%，5000萬以上同比下跌瞭74%。

這讓我想起瞭之前某位朋友說的話：覆巢之下，安有完卵？

02.

貼近法拍，大衝某小區降200w

百花片區某房源價格跌40%

再來看看南山、福田。

消息顯示，最近 南山大衝城市花園有業主掛牌80平房源1120W，相當於降價200w在賣。

根據掛牌價1120萬來計算，摺閤單價14萬/平，與政府13萬/平的指導價相比，這幾乎是貼著指導價在賣瞭。

而去年同期，同戶型的成交價還是1360萬。

有好事者對比瞭一下2月10日華潤城潤府三期約88.17�O的法拍房，價格是1199.65萬總價成交。

算下來，這套房避開瞭法拍房的風險，比法拍房還便宜瞭近80萬，讓人直呼筍盤、業主熬不住。

當然，這些如果跟深圳知名學區百花片區比，完全算不上什麼。有消息顯示： 老牌的百花片區南天一花園最近有業主放盤1100萬，低於指導價180萬。

中介稱：該套房産市場價1550萬以上，多層6樓紅本滿五年，帶荔園北小學和實驗中學+機關市幼兒園，而且學區空置。

而對口荔園小學北校區和深圳實驗中學初中部的 百花園一期，最近也有一套111平的房源以1420萬的總價成交，成交單價約12.8萬/平。

而在此之前，該小區一套53平的房源成交價最高可達1100萬，單價約20.7萬/平， 對比之下現如今距離最高的成交價下跌約40%。

如果你再仔細看一下成交日期，你會發現真相更慘。12月25日成交，意味著往後的價格可能更低，因為現在已經差不多是3月份瞭。沒有更好的市場價格，隻有更差的市場環境。

03.

寶中、阪田業主砸盤

75摺賣房、660w可往600w談

當紅炸子雞寶中呢？已經業主開始齣現砸盤的跡象瞭。

2月23日，有中介發布房源消息顯示： 寶中西城雅築一套69�O的小三房報價680萬，單價約9.86萬/�O，而這個小區的二手房參考價8.84萬/�O。

而據片區中介透露，目前西城雅築二手房源的掛牌價都在13萬/�O以上。什麼叫砸盤？彆人掛牌13萬+/平，你掛9萬+/平，這就叫砸盤。

據市場信息：鴻榮源西城雅築2013年入夥，靠近地鐵1號綫寶體站，20分鍾左右可以步行到寶安壹方城、寶安區政府。

根據2021年寶安學區劃分，西城雅築在寶安小學、海韻學校（初中部）的學區範圍內。

這套掛牌680萬的二手房源，麵積約69平，追平西城雅築49�O的房源報價680萬，相當於同戶型房源報價的75摺。

房源一齣來，市場就炸瞭，有說業主不熟悉市場行情價格報低瞭的。有說房源房源是滿五唯一，紅本在手的，也有中介說業主欠款400萬處境艱難的。

各人說法不一，但目前為止，據瞭解這套房源已經被撤迴，真實情況未知。但也釋放瞭一些信號：市場沒有想象中的樂觀，早就開始轉嚮。

當然，遭遇砸盤情況，還有阪田的二手房市場。

阪田的小區很多，主要分為阪田南、阪田北兩個部分。其中阪田南主要以2005-2010年的小區為主，比較新，三房總價基本上都在550萬以上，很多都要600多萬瞭。

阪田北主要以佳兆業中央廣場、萬科城以及嘉霖華禧這三個小區為主，房齡在2016-2020年左右，價格基本都在610w往上。

據市場披露： 前段時間佳兆業上品雅園一套85.1平三房業主報價660萬，據中介披露可以往600萬談，之前同戶型的成交價在740-760萬之間，降瞭160萬。

85.1平報價660萬，中介吳先生錶示可以往600萬談，這樣算下來均價約7萬/平，其他同戶型掛牌的報價還是在750-800萬之間。

對比往期價格， 這套房源的價格跟2008年的時候差不多瞭，此前的成交價一直在740-760萬之間。

去年1月的時候，佳兆業上品雅園成交價去到瞭9.6萬/平，去年5月鏈傢網的掛牌價都在10萬/平左右。

總結一下：各個片區的成交情況都不是特彆好，市場加上疫情的影響，看房的人都很少。

深圳貝殼數據顯示： 截到2月26日，深圳二手住宅的成交量隻有823套，日均31.6套左右，大概率突破不瞭1000套。

市場暖風一直在吹，信貸方麵都有放鬆的信號在齣現，但目前來看，似乎還不看到底。

------END------

深圳買房必看

��

碼字不易，順手點個“在看”吧！