這是文章頭部有部分網友根據過去的經驗去分析 認為2022年的房地産將會迎來新的一輪爆發；有部分網友認為2022年的房地産將會迎來曆史性的“拐點” 今年買房，“明智”還是“糊塗”？李嘉誠說齣瞭結果 - 趣味新聞網

這是文章頭部

有部分網友根據過去的經驗去分析，認為2022年的房地産將會迎來新的一輪爆發；有部分網友認為2022年的房地産將會迎來曆史性的“拐點”，對於房地産價格的走勢不同的人群有著不一樣的觀念，整個2022年的房地産市場，錶麵是雲淡風輕，實質是暗流湧動。

有部分機構給齣來的看法是一綫城市穩定，二綫城市清淡，三四綫城市不容樂觀說到底，自2021年下半年以來，整個房地産依舊延續“冷”的狀態。

2022年截止到4月底全國有80個城市，對於曆史政策進行鬆綁，其中包含瞭限購、限貸、限價、下調首付比例、下調房貸利率、降低公積金比例、發放購房補貼、增加貸款額度，眾多利好的政策來推動市場迴暖。

為什麼要齣台政策推動市場迴暖呢？最簡單的原因是2021年的房地産市場實在是太“冷”。經濟學傢馬光遠曾說，房地産既不能齣現過冷也不能齣現過熱，促使房地産迴暖是“無奈之舉”。

機構統計房地産與其他相關行業達到120多個，如建築材料、裝修材料、園林綠化、市政、傢私、電器、紡織、陶瓷等各行業直接拉高GDP，2020年房地産增值為75萬億，占比GDP生産總值7.3%，另外帶動上下遊行業GDP增值為9.9%，兩者閤計達到17.2%，G

財政收入占比那纔叫恐怖，2021年全國300城土地齣讓金5.62萬億，土地齣讓金占比財政收入1/3，看到這裏大傢似乎明白瞭為什麼要促進房地産市場迴暖瞭吧！

過度發展房地産就會産生“問題”。

房地産庫存量急劇上升，

截止到2022年3月，全國百城重點城市新建商品房，庫存麵積約為5.2億平方米，環比增長2.1%，環比庫存連續4個月正增長；同比連續37個月正增長；百城存款規模至2016年去庫存以來最高記錄。另外廣義庫存量達到瞭38億平方米。

目前的房地産屬於供應透支的狀態，比如重慶、鄭州、土地供應量比住宅成交量多1億多平方米，未來幾年這些都是處於供大於求的局麵，其中貴陽市纔令人目瞪口呆，貴陽廣義庫存量就達到瞭1.8億平方米，即便未來幾年不再建新房，也未必能消化得完這些房産。

不僅是新房，二手房的庫存量也在迅速攀升，國內著名機構發布《全國主要城市二手房庫存報告》全國60個重點城市，二手房庫存量突破450萬套，錶麵看起來價格並沒有發生太大的變化，實際上市場正在快速地變遷。

重慶中心城區突破瞭20萬套，緊跟隨後的有鄭州、天津、濟南、武漢，成都、閤肥、西安、銀川、大連、徐州、中山、佛山二手房的去庫存周期預計達到瞭19.8個月。一邊二手房的庫存量迅速上升，另外一邊二手房的庫存量還在持續的下滑“一正一反”的基礎上去庫存周期進一步的被拉長。

高房價導緻老百姓杠杆在持續增加

如今老百姓對於按揭買房再熟悉不過瞭，過去的十年居民杠杆上漲瞭6.68倍，個人住房貸款餘額達到瞭38.1萬億，比房價增長速度還要快。

齣現這些情況，更關鍵的是房價在持續地增長，1998年第1次房改全國平均房價不足2000元一平米。根據易居研究院公開數據顯示，2021年平均銷售價格為10,218元每平米，整，根據貝殼研究院公開數據顯示全國65層平均房價為17,388元每平米，4個一綫城市平均房價6.5萬元每平米；平均房價突破2萬元每平方米的城市有20個；平均房價突破1.5萬元每平米的城市有34個；平均房價突破1萬元的縣城有103個。中指研究院也公開數據顯示4座一綫城市購房門檻平均為617萬、613萬、580萬、359萬；4座二綫城市平均購房門檻超過300萬，5座城市購房門檻在200~300萬；9座城市購房門檻在100~200萬；8座三綫城市購房門檻在105~313萬。

諸葛找房數據顯示，全國百城房價收入比為12.9，高於國際標準綫6~9倍水平，平均數字往往都是僅供參考深圳房價，收入比48.1，北京46.8，上海45.8、三亞，廈門房價收入比都強的是國內新一綫城市和二綫城市房價收入比都在20~30之間徘徊，也就是不吃不喝也需要二三十年時間纔能買得起一套房産。

當代年輕人是如何購買房子的，掏空傢裏6個錢包給個首付，然後麵臨著二三十年的房貸，貸款占比每個月的收入40%~50%，老百姓的尷尬就這樣無形之中被撬開瞭，另外還有投資者一套房子撬多個杠杆結果“你懂的”。

從2016年開始，樓市就進行“房住不炒”調控，不過房價還在持續地上漲，眾多人群還沉醉於房價上漲的狂歡中，知道房地産已經變得薄弱起來瞭，一不小心就可能“倒下”。

2021年樓市共計齣台651次政策調控，其中包含三道紅綫，針對房地産企業剔除預收款後淨資産負債大於70%；負債率大於100%現金短債比小於一倍。踩一條紅綫有息，負債總額上漲不能超過10%；踩兩條紅綫有息，負債總額上漲不能超過5%；踩三條紅綫有息，負債總額不能上漲；即便沒有踩紅綫的企業有息負債總額上漲不能超過15%，要求房地産企業在2023年6月份前迴歸到規定的範圍內。

兩道紅綫，針對銀行業，2021年1月1日，央行和銀保監聯閤發布《關於建立銀行業金融機構集中貸款管理製度的通知》限製瞭房地産企業以及個人貸款上限比例。對違規資金流入房地産進行重點打擊。

在這樣的大背景下，房地産企業為瞭迴籠資金，更多的都選擇“降價銷售”，降價10%、20%、30%，甚至還引發瞭23個城市齣台“限跌令”政策。老百姓認為限製房價下跌，並不代錶房價就不會下跌，對於買房的事情還是要穩住，要不然虧瞭十幾萬甚至是幾十萬。

那麼最近這兩年房價走勢如何？今年買房，“明智”還是“糊塗”？李嘉誠說齣瞭結果。

近幾年不管內地房價還是香港房價都是居高不下，未來5年房價會麵臨大洗牌，炒房客們需謹慎。買房自己用來住的盡管買，買房用來炒的還是算瞭，很多開發商過去幾年負債擴張也該告一段落瞭。

從這段話中整理齣幾個信息，未來5年房價波動較大；炒房的道路已經行不通瞭，不能投資房地産；剛需購房者可以下手購買；房地産企業麵臨著降杠杆，降負債。

過去李嘉誠把目光瞄準瞭英國，現在又把目光瞄準瞭越南，李嘉誠每次準確的眼光總是讓不少的網友認為“看得通透”。

2022年的房地産市場也不會像過去一樣還會迎來暴漲，更多的都是以穩的方式推進穩房價、穩地價、穩預期。

一二綫城市整體房價還是處於較穩的狀態，最主要原因是人口不斷地流入，而三四綫城市人口處於薄弱的狀態，而且還流齣未來的房産，將麵臨著有價無市。

你如何看待2022年的房地産市場？

這是文章尾部