發表日期 3/25/2022, 11:34:34 AM
北京章哥,房地産從業 20 年,通曉業內門道,我不做所謂的“專傢”,隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。
提問:
我是覺得北京的房租太低瞭,買房不劃算,看瞭好幾套,400多萬的頂多一個月7000,而如果存銀行的話還一年20萬呢,這一年就差10多萬,10年下來就100多萬,如果房價不漲可就賠的太多瞭。所以我一直想不明白,投資房子到底是否靠譜劃算。
迴答:
1、這就得看自己瞭,房子天然具有雙重收益,一是房租,一是升值。就跟股票似的,一靠分紅,二靠股價上漲,看自己圖什麼瞭。我不懂股票,但知道市盈率,也就是股票的收益率,據說一般是漲的好的市盈率都高,人們看好未來;市盈率低的一般都漲幅小,那就靠分紅來盈利唄。
2、舉個例子吧,我有套小房子,2008年買的,當時市值100萬,30萬首付70萬貸款,每月月供4000塊錢左右(7摺利率)。當年的平均租金迴報率是3.8%,遠低於銀行存儲利息的5.85%。也就是說,我投入瞭30萬買房,不僅收不到利息,每個月還得還款4000多,收到的租金卻隻有3000多。那請問,我是不是虧瞭?
到今天我仍然在還著貸款,每個月3000左右,比當年少瞭點兒。這套房的價值漲到瞭700萬,但房租收益率卻降低瞭,每個月1萬一年12萬,租金迴報率僅為1.7%,是當年的一半不到。請問,我是不是更虧瞭?
那這問題來瞭,我當年虧,現在還虧,那我為什麼還要留著這套房啊?換做是你會怎麼辦,或者說把你穿越到當年,是否會用30萬首付買下這套房?
3、有點兒燒腦是不是?那換個方案,假定我當年沒有貸款,全款買下瞭這100萬的房子會怎樣?
那就簡單瞭,我損失瞭每年5.85萬的利息,但僅能收入3.8萬的租金,每年淨虧2萬啊。如果房價不漲,到今天我是不是虧到我親媽都不認我瞭?
但是並沒有啊,房租到現在漲到瞭12萬一年,似乎是賺瞭。但前幾年利息高租金低的時候怎麼算?所以假定房價不漲,那我到底是賠瞭還是賺瞭?
再一個問題,假定現在全款買房,銀行存款利息4%,而租房收益率隻有1.5%。請問,假定房價不漲不跌,或者你無論漲跌都不賣瞭當資産,請問怎麼做,或持有多少年纔算不賠本?
4、直接說吧,假定我當年全款買瞭這套房,在當年租房收益3.8%,銀行存款利率5.85的情況下,如果各項條件不變,在租金年漲幅6%的情況下,我要用8年纔能讓租金追上銀行的收益率,15年纔能做到完全平衡,之後纔是真正的盈利。能理解嗎?
但在現實中,我大概是5年追上的銀行收益,9年做到的完全平衡,之後的這幾年就算房價不漲,我也在賺錢。為什麼?因為利率下降瞭,我的成本降低瞭,但是房租並沒有停止上漲。(這我是大概估算的,並不準確,大概差不多吧)
假定現在不用杠杆的全款買套房,房租收益率1.5%,銀行利率4%。那大概需要16年纔能追上銀行收益,29年纔能做到完全平衡,之後纔是純收益。(單利,不計算復利,太復雜犯不上)
也就是說,在極端條件下,不貸款,房價也不漲,銀行利息也不降的情況下,買一套房,要第30年的時候纔盈利。
但到底你是否貸款,房價會不會漲跌,銀行利息會不會下降,就看自己的判斷瞭。最後一點,憑什麼認定房租一定會漲,而且是6%的漲幅?
5、不為什麼,因為這是從國傢規定中推導的。
至於現實中房租到底漲瞭沒有,誰心裏都知道。北京20年前的平均租金是1000多點兒,現在是7000多,6/7倍,而我用6%做測算,實際漲幅纔3倍多,已經很留有麵子瞭。這是因為住建部的規定,每年房租上漲不得超過5%。說明什麼?說明在現實中,京滬深等大城市的房租漲幅必定超過5%,所以我纔湊閤著用瞭個6%。用5%太對不起現實,但高瞭的話又怕傷害瞭租房人的心理承受力。
那為什麼認為房租會一直上漲?
首先明確我說的都是大城市,尤其是京滬深等人口流入城市,房租必定永遠上漲,就因為人口至少不會降低,或者不會長期降低,或者租的起買的起房的人口不會長期降低。同意嗎?不同意就算瞭,不抬杠。
其次,有人認為工資會長期下降嗎?告訴你,現代社會任何一個國傢的大城市都不可能,就因為貨幣是在不斷的增發的。彆以為工資是你憑能力多創造瞭價值纔上漲的,那請問退休工人創造什麼價值瞭,退休後再活30年沒問題,和上班時間一樣長,憑什麼退休金連年上漲,真是他們創造瞭價值嗎?公務員是公認的不創造財富的,隻是調撥分配財富的,創造什麼價值瞭,憑什麼先漲工資的一定是他們?
什麼都不因為,隻因為工資不能下跌,否則就會有大多數人不服,就會鬧事兒,所以必須不斷的漲工資,至少不能降。那錢從哪兒來的?超發來的,隻有靠銀行發鈔纔能維持這個朝三暮四的遊戲。
不多解釋瞭,關於房租上漲的問題以後單獨寫,今天隻是告訴這個觀點,或者說是現實:大城市的房租一定隨工資上漲,幅度還都差不多。你的工資不漲房租也漲,因為彆人在漲,紙麵上的貨幣量在上漲。
6、最後一點,如果推齣房産稅,那房價是否會下降,買房的人多瞭,房租是否會下跌?
不多解釋,隻說觀點。房産稅推齣,短期內房價必定下降,長期沒有任何效果。這基於經濟學供需關係第二定律,也叫“法律無效定律”。任何以控製商品價格為目的的法規,都隻在前期有效,起效用隨著時間遞減。背後的邏輯就是上有政策,下有對策,辦法總比問題多。問題是明擺著的,辦法卻層齣不窮。而且時間隻要長瞭,對什麼政策也就都麻木瞭。商品價格是由供需關係決定的,不由政策決定。政策隻能影響短期的供需關係,長期的則必須由自然規律決定。
如果買房的人多瞭,房租必定上漲。因為假定現在市場上有100套齣租房,住瞭200個人。那如果有其中50個人買瞭房,那就等於少瞭50套齣租房。供需關係變成50套齣租房對應150個人,請問,商品價格是由供需關係決定的,那房租漲不漲?
7、 總之,結論就是,房子是長期投資品。在現在最極端的條件下,要30年的時間纔盈利。至於是否會提前,怎麼纔能提前,以後的文章再寫。
僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去瞭,隻有選對房、避開坑,纔能享受到資産升值紅利!