發表日期 3/26/2022, 12:47:57 AM
觀點網 2020年物業赴港上市熱潮中,金融街物業衝擊港股並成功敲鍾;2021年各大物管公司都在跑馬圈地,金融街物業也在收並購中有所收獲。
3月24日晚間,金融街物業公布截至2021年12月31日止年度全年業績,2021年度收入約13.2億元,同比增長11.85%;毛利約2.63億元,同比增長4.76%;整體毛利率約為19.90%,較上年同期減少約1.34%。
報告期內,金融街物業利潤為1.51億元,較截至2020年12月31日止年度約1.16億元增長約29.81%;擁有人應占利潤約為1.38億元,較截至2020年12月31日止年度約1.05億元增長約31.29%。
反映在市場行情上,業績公布後的第一個交易日,金融街物業高開3.17港元,盤中一度漲幅達6.23%,收盤報3.13港元。
規模
據觀點新媒體瞭解,於2021年12月31日,金融街物業在管建築麵積由2020年12月31日約2472萬平方米增加至約3350萬平方米,同比增長35.51%;閤同建築麵積3619.5萬平方米,同比增長28.79%。
從麵積來源看,母公司金融街集團為金融街物業提供瞭54.95%項目麵積。截至2021年12月末,由母公司提供的在管麵積為1840.5萬平方米,2020年同期為1650.7萬平方米,占比達66.78%。
金融街物業對於母公司的依賴有所減輕,主要是因為加大瞭與獨立第三方的閤作比例。
2021年內,金融街物業新增在管建築麵積中,來源於第三方項目的在管建築麵積約為688萬平方米,占年內新增在管建築麵積的78.38%。
第三方在管建築麵積增加至1509.2萬平方米,占比由33.22%增長至45.05%;同時,打破瞭長期以來母公司與第三方在管麵積2:1結構。
通過閤資閤作、招投標、收並購等方式,金融街物業承接多個項目。2021年,金融街物業與6傢企業閤資成立閤資公司,分彆有湖北金融街第一太平戴維斯物管、東營金融街物管、北京金融街新城物管等;收購北京永泰恒衛生服務中心、株洲宏達物業。
連續閤資閤作和收並購加快瞭金融街物業擴大規模的速度,在醫療、市政、産業園等不同業態上有所拓展。
數據顯示,金融街物業業態構成中,辦公樓、綜閤體、零售商業大樓及酒店、住宅物業在管麵積分彆為696.5萬平方米、120萬平方米、65.2萬平方米和1337.4萬平方米,各項占比有明顯下跌。其中,辦公樓從26.85%降至20.79%,住宅物業從48.57%降至39.93%。
而公共物業、醫院、教育物業及其他物業在管麵積增長154.6%,占比增長至33.75%,較2020年同期提升15.79個百分點,為金融街物業開展多元化服務打下基礎。
盈利
收入和淨利潤增長分彆為11.85%和29.81%,故金融街物業此前提齣的未來三年內20%、25%的業績增長指引僅完成瞭一半。
毛利率下跌至19.9%,處於行業中下遊水平。金融街物業對此錶示,主要是由於部分新接管或新開展的業務支齣尚不穩定,使成本增幅比例略高於收入增幅比例。
雖然物管行業麵臨毛利率下降壓力,但金融街物業跌破20%,一方麵是因為員工薪酬福利開支相對偏高;另一方麵和提供的服務相關。
該公司主要提供兩大類服務,包括商務和非商務業態物業管理及相關服務,以及餐飲服務。
報告期內,金融街物業來自物業管理服務的收入9.61億元,占2021年年度收入約72.76%,較2020年同期上升11.33%;來自增值服務的收入2.95億元,占2021年年度收入約22.35%,較2020年同期上升5.89%。
毛利率較低的基礎物業管理服務收入占比長期維持在70%以上,很大程度上拖慢瞭整體盈利的增長速度;餐飲服務雖收入增幅達80.25%增加至5562.3萬元,但目前仍處虧損狀態,對盈利增長難以發揮作用。
而公建類物業、城市服務將持續作為金融街物業未來的重點發展領域,從目前經營情況看,該類業務的毛利率僅13.07%左右。
因此,金融街物業未來整體盈利水平可能持續處於滯緩狀態,甚至可能進一步下探。
現金
物業管理行業屬於勞動密集型的服務性行業,控製人力成本是提升毛利的關鍵。
去年召開中期業績投資會時,有參會投資者援引管理層的錶述,金融街物業對成本費用的管控采取瞭很多措施,因為從各個環節都需要有效的管控纔能使費用有效地降低;主要的一些手段,比如說信息化技術的應用,還有關於能源費的閤約管理等都是采取新技術,希望使在管項目達到收入增長和利潤增長兩個同時前進的結果。
2021年報顯示,金融街物業成本控製能力有所增強。
而且物業管理行業本身具備輕資産屬性,因此資産負債率較低,於2021年12月31日,金融街物業資産負債比率是38%。
隨著收入利潤的持續增長,金融街物業資産總額積纍提升。截至2021年12月末,資産總額為18.8億元,同比增長7.51%,經重列的2020年12月末資産總額17.48億元,同比增長74.65%。
於2021年12月31日,金融街物業現金及銀行結餘約14.83億元,現金及銀行結餘在資産總額中占比高達78.89%,較2020年12月31日增加約2476萬元;同時,流動資産淨值約10.79億元,流動資産淨值相比2020年的增長率為5.56%,流動比率約2.60倍。
不僅具有較好的自由現金流,而且貿易應收款項增幅超30%,此部分主要來自物業管理及相關服務。
於2021年12月31日,金融街物業貿易應收賬款約1.96億元,較2020年12月31日1.5億元增加約4632萬元。
金融街物業對此錶示,主要原因為公司業務的擴張帶來貿易應收賬款的增加。