請教各位專業大大: 在萬華區有住3的地 近來有建商洽談都市更新或閤建 萬華區住3都更(求助)?? - 趣味新聞網

您可以委託专业或可信任的代书之类的
以其专业帮您去谈
相信会比一般住户强多了
我服务的银行 搭配的特约代书
对这方面专业背景就还蛮强的
是蛮多家建设公司的御用老代书
您可以跟他请教请教

[ 本帖最后由 美式冰咖啡 于 2008-5-11 21:25 编辑 ]

不要理他们啦!唬人的.地主不同意怎么办理都市更新?都市更新正常的流程从送件到核准要跑2年左右.不是马上送马上核准.一般都市更新案件市政府为了奖励市容翻新老旧社区改建.都会专案核准一定的奖励容积率出来做为诱因.所以谈合建的基础应该是加上奖励容积率后再来分配比例.正常住3建地一坪约可以盖到3坪.建商以2.3坪分配回给你们.看起来是接近给地主77%的分配相当优惠.可是奖励容积率是由建商全拿.套进坪数去分配的时候.这个比例可能瞬时翻转成地主30~40%建商70~60%的比例.奖励容积率的多寡可请代书或建筑师查明比例.至于建商口中的强制执行.那也要整个基地范围1/2以上的住户人数并持有超过1/2以上面积已经同意.或持有面积超过2/3人数不计算.才能引用土地法34条里面的细项规定向法院提出办理.同时要将剩余地主的土地价款提存到法院.不是建商想蛮干就行.所以楼主最好连络一下左邻右舍吧!连合起来谈不要被各个击破.甚至可以再找一家建商进来一起谈.相信条件会比较好!还有问题再po吧!

[ 本帖最后由 gb9989 于 2008-5-11 05:50 编辑 ]

非常感谢发达之路大大与gb9989大大回答,小弟大概知道该怎么去做,这几天也会去找代书谘询一下!!
谢谢!!也感谢论坛有此地方可以帮人解决困难!!再次感谢!!

别理他
跟你说就算所有人都同意
你一个人反对
还是无法盖的
因为你可以依据民法(第几条我忘了)
民法位阶高于都市更新法例的...
我是在推都更的人所以我很清楚
要知道一些基本概念可以去雅虎知识家查查
基本上要走都更不谈个五年十年是不可能成事的(目前台湾真正走都更没几件)
我可以告诉你我们这边建商跟我们谈的条件啦
是55分
但是这个55分是真正的55分
也就是说所有的销售坪(就是包括都更奖励跟建商买的容积率移转及地下停车场)通通一半

建议还是去询问代书(问基本上不用钱)，目前法令好像有改，超过一定比例，其他不同意者会被强制执行，不像之前有100科印章就要100科到，不过这是我印象中的，小弟我目前服务的区域目前没这问题，所以还没深入的找资料，只怪小弟太懒。
这些专业问题还是询问专业人士，这样才能保障你的权利

已经修改过没错.准予套用土地法34条相关规定办理.为了加速推动都市更新起见.所以有修正过相关的规定.1/2以上人数同意同时也要持有超过1/2的面积以上.或持有面积超过2/3人数不予计算.其他的土地持有人是会被强制执行的.但是收购价款一样要全额提存到法院才能办理.

[ 本帖最后由 gb9989 于 2008-5-11 05:54 编辑 ]

除了宪法以外.所有的法律位阶是一样的.不要误导楼主没有那条法律比较高的问题.再下去一阶是行政命令.都市计划法一样是法律位阶.当初没有规定强制条款是认为有已经有诱因.应该可以让地主与建商互蒙其利.所以不需要.但是实际上运作后问题重重.才又补上强制条款.盲目的抗争或是想获取更多利益的抗争.现在这种作法并不是很聪明.谢谢!

[ 本帖最后由 gb9989 于 2008-5-10 19:38 编辑 ]

法律位阶不一样，有分普通法跟特别法，民法是普通法，都新法是特别法，有读过公民与道德都知道，特别法高于普通法
委有特别法是补法律不足会是一些跟时代不足而另制定的，毕敬从修一部法律工从比制定特别法工程还大，时间也比较久

谢谢您的提醒.忘记还有特别法的规定.刚刚去查了一下资料.您的补充是正确的.

非常感谢以上大大的讨论回应!!如果还有问题也请大大们再拨冗回覆!!!
谢谢!!

都市更新是条例吧...不是都市计划法喔

都市更新条例是特别法喔??!!
对不起喔....我没读过公民与道德...
老师没教过小弟也没学过
我去上县政府办的权利转换等的相关课程
也是说这事建商不能这样硬搞的
可能是我书读的不多吧.....

[ 本帖最后由 小二哥 于 2008-5-11 23:57 编辑 ]

法律的高低我是不懂啦^^ 但是都市更新条例的强制性确实比较高.只要办理都更范围里的土地与建物合乎开发的条件.在一定比例的屋主与地主同意下就可以开发(比例我忘了.自己查.买本书或是上网找就解决了).而不同意的屋主与地主则使用 [权利变换] 来取得应有的权利分配.所以.就算没谈成条件.只要进入权利变换.以现有的条文来看.对屋主或是建方是比较有利的.最少也会是在一个公平的基础之下计算分得的权利.虽然开发商可以在里面的某些条件设定成有利于开发商.但总体来看.都还算好!

http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有条文&Lcode=D0070008
都市更新条例
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=D0070010
都市更新条例施行细则

一般来说.开发商并不愿使用权利变换.因为权利变换的条件复杂.很难搞定.大都是利用 [合建] 的方式与屋主或地主谈条件.至于条件则看地点.售价越高的点.屋主或地主可分配的就越多.且佔地的条件(临不临路)与房屋的条件(方位.地点.楼层)也会有所不同.单纯只是用一个固定的比例是不合理的.而建商通常会利用合建来谈条件.毕竟一般人是不会了解都更的细节.建商比较容易取得有利的条件.当然.有时也会因为比例不足.会被屋主或地主取得比较有利的条件.

例如住三的容积是225%.万算成销售坪大约是1坪土地可以盖3.4~3.7坪.其它的奖励面积则看条件(开放空间.停车位.都更等奖励面积).是否使用 [积移转] 也应考虑进去.大体上奖励的部是属于土地与设计的条件产生的奖励.其中建商的成本也会因此有所增加.所以这部份的分配比例会视条件调整.[容积移转]则是建商另购土地来使用.所以如果这部份可以分给屋主与地主的会比较少.

土地的开发条件一定是不一样的.例如住三的容积虽然是225%.但如果临接道路面宽如果宽度不足就无法开发.或是临接的道路宽度不足开发强度就会受限(各种使用分区规定不一).无法使用到法定的最大容积.可建面积就会减少.这时就得与有临路较宽的土地合建.才能取得原有的容积.只是这时可能就得将[增加]的容积分出去一些.不然人家是不会与你合建的.这现象在都更案比较少出现.因为都更就是整区开发.比较少碰到这类的问题.但还是会因为位置的不同产生一点点差异.这是合理的.地太小也有可能会产生容积无法用完状况.这是一种状况.而都更则可以排除被小块土地卡住的困扰.降低被小块地敲诈的可能性.这是都更的优点之一.

而土地开发的条件实在是很复杂.牵涉到很多的专业领域.一般人要理解是很难的.代书也不会全部了解.除非他是老经验的.且要接触过真正的土地开发(含规划).不然也是一知半解.通常都会有配合的建筑师来检讨法规面.所以.要问代书不如问建筑师.但最好也要是有都更经验的建筑师.

单以这个案来看.都更算是对屋主或是地主最有保障的.因为只要透过 [权利变换] 就可以取得应得的权利.但如果有把握.也可透过 [合建] 的谈判取得更多的权利.不过这得是很 [精] 的人才行.

如果用最简单的方式.地主就以卖土地的概念加上都更的效益分配来计算.屋主就以售屋价值(也得考虑土地持分面积的效益)加上都更的效益分配来计算.如果不会算.就请开发商提出计算式(包含建商可建总面积与预定总销.各人可分得之销售金额.或是分得面积.楼层.方位.税金分摊.房租补贴...未定案的奖励面积可用比例分配).再由专业的人帮你看是否合理.

至于建商如果再摆高姿态.那就扫地出门.反正最多只是进入 [权利变换] .当然.如果建商客客气气的.提出条件也不错.那就签合建也是可以的.只是过程也要小心.里面还是有很多陷阱的^^ 总而言之.找到一个可以信任的人来帮忙是最容易的.或是看看有没有案例可以参考(以前洽谈过建商的提案.或是邻居的经验).或是买书看.多问多看就对了啦^^

[ 本帖最后由 teddysu 于 2008-5-12 16:36 编辑 ]

感谢小二哥和泰迪熊大大回覆!!!
非常谢谢大大们!!!

总而言之言而总之法律是保障懂法的人
不然线那些高官也不会混的很好
这关系到你的权利，还是去询问这方面的专业人士

台北市的住3容积率是225%，也就是说不计容积将励和不计入容积的楼地板面积的话，一坪地可以盖2.25坪，这也是为啥建商会用1坪换2.3坪来谈的原因，就是让你觉得建商没亏你，不过因为是都是更新，所以会有容积奖励，一般保守用基准容积的1.5倍来算就好，那再加上不计入容积率计算的梯厅、阳台…等(虽然不计入容积，但是建商照样用一般的建坪卖，唉~~~建商＝奸商)，一般经验债乘1.7倍，所以算一算，更新后建商的可建容积是225%×1.5×1.7＝5.74，也就是一坪地可以盖5.74坪，以万华那边的房价来推算建筑成本的话，建筑成本大概是03×5.74坪(以万华的新屋大概一坪40万来看，建筑成本了不起一坪12万)，也就是说建商可以赚到的是5.74-2.3-1.72＝1.72，一坪用40万来算的话，一坪是赚69万，所以说啦，可以再和建商谈看看啦，建商的利润还是很高。
至于法院强制执行的部分，虽然目前更新条例是有这样的规定，但是没有执行过的案例，没人敢真的用强制的手段去执行啦，住户不同意就是更新破局，建商赔一些花费的成本而已啦~不过既然有建商来谈，建议还是谈看看，毕竟可以不花钱就换新房子，在台北市有多少人想要啊~~~~~

前几天又说这样已经很高了!!唉!!

[ 本帖最后由 pcc0921 于 2008-5-15 13:48 编辑 ]

建商当然是会酱子说.不然怎么赚到钱^^

之前就想问 [1坪换2.3坪] 这是怎样的计算基础? 是以一坪地换2.3坪的 [容积坪] ? 还是 [销售坪] ? 一般来说.应该是给你 [销售坪]吧. 前面大家说了一堆.我可以确定你是看不懂的.光是计算基础就不一样.更别提那些专有名词.保证有看没有懂^^~

我有试算过.并加入合理的成本考虑.可以计算出土地价值.依各种条件的设定.可以计算出可分配的坪数.但最简单的方式还是以  

可以分得的  [总售价]  

会比较容易计算.只是售价的部份要合理才行.这可以参考市面上邻近的预售屋的售价 x 85~90%来计算.就可以换算出每坪的土地的价值.不要单纯只以可换的坪数来计算.毕竟一楼与四楼的售价就不一样(这就是建方的陷阱)

以现在的市场.大体上只要能算到100~125万/坪土地 的价值.应该就在合理范围.这已经有计算各种奖励面积.与各种成本了.也就是说

假设 房屋售价 40万/坪

一坪土地应该可以分到 2.5 ~ 3.125 坪房屋 (预售屋售价增减可分得面积就会随着增减)

如果有车位也可以一倂考虑.看车位多少钱(我是以180万/位 计算)

所以.2.3坪.只是最基本的^^

(我用3个小时套公式.但计算方式太复杂了.因为不知土地的条件.有一些是假设值.所以.这计算式还是我自己看看就好)

[ 本帖最后由 teddysu 于 2008-5-19 16:11 编辑 ]

真的是看没有且不太清楚 ,2.3坪是权状的坪数(附近预售屋好像1坪35).我猜想应该也是最低的条件,不是合理更不是最佳的条件(对所有权人言) !!所以一直很困扰不知该怎么谈比较恰当 大大所说让小弟也多一个思考研究方向!!!

[ 本帖最后由 pcc0921 于 2008-10-10 00:54 编辑 ]

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