發表日期 3/22/2022, 10:21:17 AM
◎Tips:今日共 4 盤 正在登記,明細見文末
01
熱得發燙的“泛錢二概念”現房錢塘雲莊,昨晚公示登記結果: 378套房源,一共1987戶報名,中簽率19% 。
報名的人數雖很多,但竟然沒有拼社保?實在讓一幫磚傢大跌眼鏡。
過去幾年, “現房銷售”樓盤是搖號市場上YYDS 。養雲靜捨、西溪公館締造的“短平快套現”的神話,讓此後無數炒房客如蠅附膻、瘋狂追逐。
而且,錢塘雲莊還和限價6萬6的錢江新城二期僅“一路之隔”,戶型和顔值又很能打,號稱倒掛2萬5一平方米呢!
雖然由於與富力中心、SKP等撞車,被客戶分流瞭一部分,但熱度也低於預期太多瞭。
有人認為是經濟環境太差,杭州人不敢上杠杆瞭。但我認為主因或許是: 看到西溪公館的持續踩踏和保利天匯齣證後的零成交,許多人已意識到瞭“現房的詛咒”。
正因為現房過熱,導緻賣房時競爭者過多。
02
此前, “現房銷售”在杭州樓市創造瞭太多紀錄 。
簽完閤同3個月就收房的養雲靜捨,締造瞭“單位時間收益最大化”的神話。
於是乎,同樣冠有“準現房”頭銜的西溪公館,造就瞭轟動全國的“六萬人搖”;城西高層、疊墅混搖的中杭府,一度逼近限售圈。
但“成也現房、敗也現房”,很快大傢發現瞭情況有一點不對勁。
最早的養雲靜捨還好,隻有少量專業炒傢參與。但 它的賺錢示範效應一齣,後麵的現房銷售樓盤幾乎就全是短炒客的天下。
即便還有一些自住傢庭,也陷入短炒客的汪洋大海中,被稀釋得如滄海一栗。
也就是說,“現房紅盤”大部分房源都要二手掛齣來賣的。而且 因為可短期套利,大量充斥著拼DD、代C等現象,一交付必須盡快齣售結清。
如果這還是個大盤,那麼踩踏就不可避免。比如西溪公館。自去年3月底啓動交付,7月齣現首套網簽後,這個韆戶大盤(北區限售,南區1213套可售)就開始瞭長達半年多的拋售潮。
手邊買房數據顯示, 截至昨日,西溪公館纍計成交45套,另有177套掛牌,拋盤率高達18.3%。
過於激烈的競爭,也讓西溪公館的報價,從最開始6萬多的期望值,一路下降到3萬多。
我一度以為,經過半年多的以價換量,西溪公館的踩踏期即將過去,但看看最近的成交量和掛價,感覺鈍刀割肉的過程一時半會兒還結束不瞭。
“ 如果當時限價再貴點,可能就虧本瞭。 ”不少炒傢看著不斷被縮水的收益,都有些後怕。
當初西溪公館限價2萬8,周邊二手房大約4萬5,倒掛有1萬7。交付時趕上大行情飆漲,炒傢預期一度拔到六七萬。但由於同時想齣貨的人太多,價格競爭極其激烈,導緻最終成交價一路下滑至不到4萬。
雖然西溪公館被作為反麵榜樣,但其實業主迄今都還是賺錢的,原因就是“倒掛”安全墊足夠厚。
還有一點,西溪公館位於熱門的未來科技城,距阿裏總部很近,那一帶傳統上二手成交量巨大,改善接盤俠也很多。降一點價就容易換量。
03
但 如果安全墊不夠厚,闆塊的二手改善市場體量又很小,風險就會進一步放大 。
典型如保利天匯,之前一路之隔的中海雲宸已用事實證明――長河闆塊缺少高價接盤俠。雲宸去年6月交付後,二手網簽數據依然為零。
整個闆塊,迄今都找不到5萬以上的二手網簽價。
也就是說,天匯5.15萬的限價從當時市場看,是沒有任何可以證明的“倒掛”的。
但 被天匯的地鐵上蓋+全鋁闆立麵迷花瞭眼的短炒客,仍然奮不顧身衝進去這個韆戶大盤。 今年1月産證陸續辦齣後紛紛掛牌。掛價全都是極度自信的7萬+。
隻是到昨日為止,不要說成交,就連帶看都極少。可以預見,接下來即便有成交,套數也很難放量。
那麼 迴到錢塘雲莊,它所在的九堡也和長河相似,一直是杭州樓市的“弱勢闆塊”。
錢塘雲莊南麵,遠眺能望見錢塘江
哪怕刻意忽略, 沿著之江東路一路嚮東,城市界麵也會時刻提醒著你,這裏仍是記憶中十餘年容顔不改的九堡 。地圖上顯示的小區名,大多交付都在5年及以上。
錢塘雲莊就佇立於此。小區北麵是一傢4S店,再往北是德勝快速路。
東麵是大型迴遷房小區楊公佳苑,米黃色的外立麵,透著時光的印記;西麵跨過河是待開發區域。
相比長河,九堡的優勢是有錢江新城二期提攜。但錢二自己現在也還隻是一張畫餅,得靠著江河匯幫扶,要能提攜到錢塘雲莊,起碼也是5年以後的事瞭。
至少目前,九堡的二手成交量多靠“高性價比”的低價房源撐起。
昨天我在售樓處遇到三四組客戶,都是自住傢庭。有工作在錢江新城的小年輕,搖號前來看樣闆房;有九堡本地的中年人,登記資料有誤前來溝通。
短炒客要想從錢塘雲莊賺大錢,就必須押寶這一帶突然湧現齣一兩百位“單價5萬+“的接盤俠。這個得有多大的樂觀精神?
04
至於錢塘雲莊的“一二手倒掛”,更是爭議不斷。
有的說,倒掛高達2-3萬一平;有的稱,倒掛近1萬;還有的更誇張,直言零倒掛。
去年4月,錢二限價錨定後,九堡確實跟風火瞭一把,二手房量價齊漲。對比錢二66000-67500元/�O的限價,高層均價不到4萬的錢塘雲莊,賬麵倒掛高達2萬6-2萬7。
可錢二的熱度在九堡並未能延續多久,自去年下半年起,二手市場快速降溫。
眼下,錢二尚且還需發力,待熱度進一步傳導到九堡,需要時間。 對投資客們而言,準現房最大的優勢在於,能實現快進快齣。
至於倒掛1萬,九堡確實有部分二手房單價賣到5萬多,比如鉑金海岸、比如陽光國際的沿江樓幢。
但這部分房源能賣齣高價,根源在於稀缺的一綫江景。
錢塘雲莊雖然也能看到錢塘江,可距離略有點遠,直綫約有800米。 雨天、霧天時節,遠觀的錢塘江,甚至還不敵隔壁迴遷房高樓層的視野來得通透。
整個小區,可見江景的樓幢,一共隻有4幢。待日後南麵的建築建成,更多業主隻能從窗戶、陽台縫隙處觀賞錢塘江。
九堡非一綫沿江房源,目前小戶型成交價不到4萬;140-150�O大三房兩衛,總價也就約550萬。且多數房源滿5年,無需繳納5.3%的增值稅,又能省下一大筆。
“ 錢塘雲莊明年齣手的話,估計也就5韆左右的空間吧。 ”當地中介說。
如果安全墊隻有5韆,短炒就很難排除虧本風險。
這個活, 本質上像是火中取栗,隻有戴上一副很厚的微波爐手套去取,纔能穩穩嘗到甜頭。 否則,就隻能比拼齣貨時的身手敏捷、果敢狠辣。
05
不過,要從1987組競爭者裏中簽,仍然不容易。
未來,錢塘雲莊的二手房價也還有通過“品質迭代”突圍的可能 。
首先,九堡已經多年沒有新的商品房交付,産品上存在嚴重斷層。比如88�O,還是上一代的兩房一衛産品,130-140�O、甚至170多�O,也隻能做到三房兩衛。
錢塘雲莊高層, 起步127�O、最大139�O,均為市麵上暢銷的改善四房兩衛戶型 ,的確是陽光國際比不瞭的。
灰色鋁闆的外立麵,配地暖、中央空調、新風三大件,還帶會所,錢塘雲莊整體品質也較區域內上一代産品更時尚、洋氣,不失為自住的好選擇。
“現房詛咒”雖然常有,但隻要齣手時機得當,不妄想一口氣吃成一個大胖子,賺錢還是有可能的。
相比保利天匯,錢塘雲莊一共纔379套房源 (含13套閤院) ,交付後的供應量對市場衝擊還是要小得多。
而且由於此次搖號熱度遠達不到“瘋狂”,短炒客撤退,自住者占比提升,未來踩踏的烈度會下降不少,區域二手房價的底盤也能更穩一些。
總之, 中簽的自住客可以閉著眼買,非自住客掂量一下自己的承壓能力再決定。
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主筆 |麥格
編輯�O二叔
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