發表日期 5/5/2022, 7:54:48 PM
編輯 | 淘太狼
世界是捲的。
一方麵,考研“高考化”,報考人數直逼500萬+,創下瞭5年以來的新增速紀錄;另一方麵,大廠正在這個寒鼕上演“畢業潮”,其實不乏碩士生。
在內捲的浪潮下,就連廣州樓市也不能幸免,51黃金周未到, 已經有75個新盤“官宣”將進入市場 ,迫使各大網紅盤降價搶客。
但遠不能止住頹勢,截至3月末,廣州市新建商品住宅可售套數約10.2萬套,可售麵積1090.9萬平方米, 去化周期高達12.2個月 ,較上月增加1個月。
其中, 增城新塘科教城闆塊 ,可以被稱之為“捲王之王”,原本已是住宅項目成群連片,又將迎來一位“重量級”選手。
保利水木芳華來瞭,12棟住宅,超2000套貨量
4月20日,廣州規劃和自然資源局公布瞭增城區硃村街硃村大道西113畝項目修建性詳細規劃的批後公示。
該地塊是2021年12月,由保利以單位樓麵價約9060元/�O一舉拿下,如今正式定名為 保利水木芳華。
項目位於廣汕公路以北,江山時代花園以西,科慧花園和富士康科技小鎮以東。
根據規劃,項目根據共打造 12棟33-49超高層住宅,其中最高高度為155.2米,刷新瞭科教城闆塊的住宅天際綫。
該項目最大的賣點,無疑是 北邊地塊規劃瞭24班小學,占地約1.1萬�O,學校內配建足球場、籃球場、排球場等體育場地。
項目貨量預計超2000套,有望於5月份開放營銷中心。
捲成麻花瞭,鳳崗地鐵口9盤湊成倆麻將桌
隨著保利水木芳華入局, 鳳崗地鐵站周邊至少集齊9大樓盤 ,湊成倆麻將桌綽綽有餘,其中絕大部分為未收樓的全新項目, 未來預計吸引將近30萬+業主在此生活(含科教城師生)。
這兩年隨著科慧花園、中航城的陸續樓盤,鳳崗的生活氛圍,其實已經越來越濃厚瞭。
最明顯的變化就是早高峰的地鐵要擠,夜生活可以叫肯德基瞭。
但是,淘房君認為, 在交通配套、商業配套還有産業配套這三大方麵上,鳳崗還差點意思。
1)21號綫不夠快,居民呼籲員村-鳳崗直達車。
事實上,從交通便利程度來說,坐擁直達天河的地鐵21號綫的硃村闆塊,遠比知識城、增城永寜、南沙黃閣等闆塊,更適閤充當天河白領的“睡城”。
雖然21號綫官方宣稱最快速度120km/h,但據網友實測,部分區間實速跟汽車不相上下, 慢車從鳳崗站點齣發,達到員村需要近50分鍾。
不僅速度慢,列車常規運行間隔約10分鍾左右一趟的頻次,遠遠滿足不瞭上班族的需求。
21號綫快慢車以4:1的比例交錯運行,間隔約半小時一趟,蹲快車的鳳崗朋友必須踩點,整體的乘坐體驗並不友好。
不少鳳崗周邊的朋友呼籲, 希望能在上下班高峰期,開通員村-鳳崗的快綫直達車,藉機解決通勤短闆。
2)商業綜閤體為0,萬達廣場你在哪裏?
鳳崗站周邊的商業比較欠缺,尤其是缺少一個拿得齣手的“商業綜閤體”。
現商配僅靠著中鐵建以及保利中航城的底商在苦苦支撐,目前的破局指望著有可能到來的萬達廣場。
但傳言雷聲大雨點下, 如今也沒有瞭下文。
更多的還是江湖流言, 基於礪劍總部還有富士康科技小鎮的前車之鑒 ,淘房君對此該項目能否兌現,持悲觀態度。
按照今年4月15日,增城區發展和改革局發布《增城區2022年第一季度固定資産投資項目審批(備案)情況通報》來看,整個科教城闆塊,隻有 荔富匯景華庭項目(商業) 是闆上釘釘的,但距離鳳崗站較遠,隻能蹭蹭。
3)産業還差點意思。
鳳崗周邊産業規劃很宏偉,現實卻很感人,總是差那麼點意思。
前麵提到的 礪劍總部 跑路暫且不錶,早些年引進的 富士康項目 ,至今都不確定高學曆的研究人員,是否到崗。
如果他們當年本科畢業能按計劃到崗,現在應該可以拿到在職博士後學位瞭。
據不完全統計現在硃村注冊資本過億的非房地産企業隻有 6 傢,房地産企業足足有 11 傢,一言難盡。
買入鳳崗,最實用的建議
價格方麵,由於新盤捲成麻花瞭,價格戰也被迫打響, 單價範圍常年維持在1.6-2.6萬/�O之間。
缺點是跑輸大部分廣州郊區闆塊,典型如知識城,直接被甩開,套死瞭一大波投資客。
優點則是對對於剛需置業朋友十分友好,不需要六個錢包就能上車,因此這裏也是廣州常年霸榜的”糧倉“闆塊。
麵對琳琅滿目的新樓盤,選擇需要注意什麼?
淘房君特意將鳳崗九子劃分為三個梯隊,並提供一些置業建議,供大傢參考。
1)第一梯隊:保利東灣、保利中航城、保利水木芳華、中建鳳榕台
保利已在鳳崗片區的第三子,已然成為鳳崗站點的領頭羊。
淘房君此前多次強調,置業跟著國企央企,跟著龍頭資産,即使不能保證上限(漲幅),但能托住下限(跌幅)。
保利東灣作為可以算是站點內的價格標杆,對這個闆塊的價格走嚮影響深遠。
另外,第一梯隊這四個項目,無論是地鐵口距離還是開發商品牌力,都有優勢。
2)第二梯隊:科慧花園、豐樹增城項目
科慧花園的業主入住率比預期中高很多,證明科慧遠不是一個炒傢盤。
業主們團結而有力的維權意識,也讓小區變得越來越好。
豐樹增城項目位置極佳,但廬山真麵目未齣,暫且放在第二梯隊。
3)第三梯隊,中鐵建國際花園、碧桂園城市花園、橫展江山時代
而作為硃村闆塊的“拓荒盤”,中鐵建國際花園和碧桂園城市花園,早於17年就已完成交樓,入住情況是闆塊內最理想的。
但是鳳崗站點的供應量太大,新房這麼多,除非有強學位支撐,不然二手房很難走得動。
新房收樓的體驗感比接盤二手房,“爽”點上遠不止一個級彆,建議優先考慮新房。
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