◎ 文 / 村長扯蛋年年有 今年最扯蛋。 這是深圳樓市當下最大的寫照。 比如 一不小心，深圳房價跌迴三年前…… - 趣味新聞網

◎ 文 / 村長

扯蛋年年有，今年最扯蛋。

這是深圳樓市當下最大的寫照。

比如， 最近深圳樓市最大的消息，莫過於二手房參考價有可能上調。

這兩天刷抖音和視頻號，看到扯蛋的人通過所謂的內幕消息給齣瞭政策齣台的具體時間甚至是範圍，普遍流傳最廣的版本是3595個正在實施二手房指導價機製的小區，絕大多數將上調20個百分點。

上調20%？

要我說， 隻有智障的人纔能做齣如此預測和描述。

話說，深圳樓市的調控就像減肥，長期暴飲暴食，突然通過節食瘦瞭一點，但凡給點葷腥，估計很容易反彈。

估摸著zf也是在考慮這個問題，所以本來小道消息說是上周五在開會討論，但是現在過去差不多五六天瞭也沒討論齣個結果。

指導價會不調？大概率是會的。

調整多少？想必不會太多，穩定還是主基調。

那些言必上調20%的人要不是腦子被門給夾瞭，要不就是過去兩年高位接瞭二手的盤，現在大概是苦不堪言。

要我說，都活該。

但話說迴來，當下的深圳樓市確實難搞，房價跌瞭是事實，這點不用懷疑，但至於到底跌瞭多少？恐怕少有人知道。

01

深圳房價到底跌瞭嗎？

當下，由於在中介網站上已經看不到深圳最新的成交量和成交價格瞭，所以，除瞭相關部門，以及部分地産中介外，你傢的房子到底什麼價，大概率隻有天知道。

但蛛絲馬跡還是有的。

我這裏有幾份深圳專業的機構統計的數據，或許能給你一些信息。

第一個是來自廣東省委機關報南方日報的報道：

2021年下半年與上半年房價對比，深圳二手住宅成交價跌的最多的是香蜜湖，成交價跌幅達到17%，而緊隨其後的是南頭、福永、翻身、南油、阪田跌幅均在10%以上。

而以福田香蜜湖片區、福田百花片區、南山粵海片區、寶安新安片區、龍華民治深高北片區附近小區樓盤情況為代錶的深圳6大名校片區房源業主報價均有不同程度的下跌。

第二份是深圳市占率最高的中介機構樂有傢的統計數據：

過去一年成交價格變化最大的是 南山的南頭，跌幅達到16.7%，然後是羅湖的布心，跌幅達到10.26%。 總的來說， 2021年深圳二手房價格迴調大概在10～15%左右。

對，從整體而言，深圳的房價是跌瞭，還跌瞭不少。

具體到片區和樓盤，那就更觸目驚心瞭。

1、超級學區百花、八卦嶺、香蜜湖跌迴瞭2年前 （數據來自媒體報道和公開檢索）

2021年12月，國城花園一套43.54m 的戶型以985萬成交，摺閤單價22.6萬/m ；同戶型於2020年11月19日成交價1218萬，也就是說總價跌瞭233萬，摺閤單價跌瞭5.4萬/m 。

這還不算什麼。

去年6月，國城花園一套127.82平法拍房以2206萬成交，摺閤單價17.26萬/平，同比去年2月份同戶型成交價，降瞭662萬。660多萬，要是去武漢、鄭州、成都這些二綫城市，那是可以翹著二郎腿，隨便挑的。

還告訴你一點，國城花園的掛牌價曾一度站到過44萬/平。你說，當初曾經有多瘋狂？

繼續看幾個案例。

2021年11月，百花公寓一套101.24m 戶型成交價1300萬，摺閤單價12.8萬/m ；同戶型於2020年11月19日成交價1610萬，也就是說總價跌瞭310萬，摺閤單價跌瞭3.1萬/m 。

除百花片區外，深圳不少學區房這一年都齣現瞭價格鬆動的現象。比如去年8月，擁有雙名校加持的香蜜湖港中旅小區法拍房，以低於市場價500萬的起拍價慘遭流拍；9月，南山頂級學位房瑞鏵苑以低於最新成交價300萬的價格成交。

另一邊，曾因為學區效應“身價”幾度暴漲的八卦嶺宿捨，掛牌單價從15萬跌迴如今8萬不到。

嗯，那些15萬接瞭盤的人，我真不知道怎麼想的。一個要啥沒啥，要多破有多破的地方，要多爛有多爛的房子，你們居然用那麼高的價格區買，我隻能說服，大寫的服！

話說，那些高位接盤的傢長，隻有孩子考上哈佛纔能彌補他們內心的痛吧。

2、宇宙網紅盤華潤城價格迴到3年前。

這個成交單價同2020年華潤城潤璽一期13.1萬/平的開盤備案均價接近，該套房源的實際成交價格迴到瞭三年前。

當然法拍隻是個例。

我谘詢瞭華潤城片區的多位中介，目前中介網站掛牌的潤府三期同戶型的房源，業主報價1550萬，摺閤單價17.52/平。同時負責華潤城片區的中介說，業主的報價都可以談，該套房源最低可談到1450萬。

早在年前我就聽說，片區就有中介推潤府三期89平掛牌1350萬的房源，該房源業主降價250萬，摺閤單價隻有15萬。

要知道，華潤城可是之前被大傢稱為南山科技園最先站上20萬+的神盤啊。2020年最瘋狂的時候成交的一套48樓的190平，總價去到瞭4138萬，每平米單價21.7萬。當時業主掛牌價普遍在4500萬左右，單價在20-23萬之間不等。

直至去年5月，網傳潤三190平戶型3000萬齣頭就成交瞭，一套房降瞭1000萬！

天塌瞭，個字高的都頂不住瞭，更彆說其他的瞭。

3、前海、後海、華僑城開啓下跌通道

隨著去年“深房理”事件發酵後，以諾德假日花園、前海時代為首的前海妖盤，開啓瞭下跌的通道。

大概在去年6、7月份，諾德假日花園降價消息傳的沸沸揚揚，66平兩房950萬甩賣，最終以920萬成交，而在指導價齣台前，同戶型報價接近1200萬。現在該小區的同戶型最低報價995萬，實際價格還可以更低。

兩三百萬的跌價不算什麼，至少成交瞭。

還有更多的樓盤舉著降價的號碼牌，卻等不來買傢。

這是我看到的近期中介發的一些降價房源：

波托菲諾純水岸一期，192平5房4衛，降價500萬；

南山大衝城市花園，125平3房2廳2衛，低於指導價齣售；

前海時代CEO公館，145平大4房，急降價200萬，業主誠心賣；

中海陽光玫瑰園，98平3房，降價100萬。

現在二手房的價格與一年前的最高價相差遠遠不止30%。

02

影響有多大？

前麵我們說瞭，過去一年深圳房價降瞭不少。

這也能從相關部門的數據上得到驗證。

我們一起先看看國傢統計局的數據：

2月21日，國傢統計局最新的數據齣來， 2022年1月深圳二手房環比跌幅0.5%，同比跌幅1.5%。

自深圳房價開跌以來，這已經是深圳房價的九連跌瞭。

可能有人要說瞭，纔1.5%，不就和沒跌一樣。

錶麵確實如此，對於一貫豪橫和不可一世的深圳樓市來說，這點跌幅實在不值一提。

但我得告訴你，對於有些人來說，這點跌幅很搞笑，但對於有些人來說，確實緻命的。

你要知道，深圳的基數不一樣。這就好像是一棟100層高的樓突然憑空少瞭1.5層，和一棟10層高的樓突然少瞭0.15層，後者隻是少瞭樓頂的兩塊磚的厚度，而前者卻可能造成大廈的傾塌。

或許還是很多人不理解1.5%到底是跌瞭多少。

這麼說吧，假設你2021年1月份首付3成450萬買瞭一套1500萬的房子，貸款期限30年，按深圳最低4.9%的房貸利率算，等額還款本息閤計2006萬。

現在房價跌瞭1.5%，也就是1500萬總價的房子現在隻值1477.5萬。

但你要以為隻虧瞭這22.5萬，那你就錯瞭。

以一年計：

如果按照這一年已經還的12月貸款來算，55726元的每月月供，其中每個月光還銀行的利息就有26559.63萬，過去一年給銀行交的利息就有大約32萬，加上房子本身貶值的22.5萬，虧瞭共計54.5萬。

用更長的維度看：

假如以後的房子不跌也不漲瞭，然後你也沒辦法提前還貸，如果按照總成本算的話，這套房總計要虧978.5萬。

還是我老說的那句話，平均會掩蓋真相。

房價跌的痛，隻有深圳人知道，而且高杠杆的人更知道。

根據京東拍賣和阿裏法拍兩個平台數據，2022年1月深圳的法拍房共有331套房源掛拍，同比去年增加166.94%，其中成交套數為113套，較上月下降60套，流拍218套，流拍率達到59.1%。

從全年的數據來看，2020年全年深圳法拍房在阿裏拍賣平台掛牌的數量為1831套，截至去年底，這一數量達到9000多套！

幾乎每個月都有幾百位業主的房子被拍賣，而他們中的大多數，都是無法周轉現金流導緻撐不住月供的高杠杆炒房客。

03

深圳二手房現在還能不能買？

現在深圳很難說有小區沒有一兩個降價房源，二手市場的成交量太過慘淡，但凡急著賣房的業主必定要割肉讓利。當然咱們也不排除部分小區是很抗跌的。

比如去年6月刷新瞭深圳普通住宅成交最高價的恒裕濱城，6月22日，深圳南山區恒裕濱城2期一套228.72平的法拍房拍齣6318萬元震驚整個全國地産圈。

按照這個交易總價摺閤下來單價27.6萬/平，值得注意的是，這套房的産權在公司名下，而非個人。如果買傢是購買第2套，交易稅費將近3900萬，摺閤單價已經高達45萬/平！

但這裏我要強調兩點，第一，恒裕濱城的得房率普遍很高，實際沒那麼貴；第二，是小盤標的短期效應高。

而且這套是法拍房，其實當下恒裕濱城的報價仍然沒有太大的變化，維持著二手房指導價齣台前的價格幾乎沒太大波動。

所以有沒有抗跌的小區？

有的。

但你韆萬不要指望他們還有大漲的機會。人民不允許，政策不允許，國傢更不允許。

那如何判斷自己選擇的小區還有沒有下跌空間？萬一買瞭被套怎麼辦，1.5%的跌幅都亞曆山大，更彆說跌個20%瞭，估計全款都跌成首付瞭。

我的答案是， 現在能賣新房盡量買新房，彆買二手房。

現在的二手房陷入瞭一種循環，越是降價，越是沒人敢碰，越是成交量低，急於齣手的業主就隻能降價，導緻關注該小區的的購房者預期降低，看見房價下跌更猶豫，接著成交量再創新低。

那非要買二手又怎麼說。

第一，彆買大戶型，買流通性好的小戶型。

第二，盡量彆買學區房，現在深圳的教育係統大學區製已經來瞭，可以說名校效應幾乎要成為過去式，那如果是孩子非要上某所名校不可的情況下，你就最好彆在意漲幅這件事，總要有取捨。

第三，買接近指導價的房子，這樣在貸款方麵壓力也不會很大，後續我的預計是，指導價可能會上調，但大概率不會下調。

第四，那就是買房的基本準則，區位交通配套。俗話說得好，隻要位置選不差，房價肯定跌不下。

最後，奉勸各位看官一句：買瞭的彆哭，哭也沒用；沒買的韆萬彆買，買瞭也沒用。