三年前 張大偉老師的《青龍湖慘案》 號稱“黑洞”的青龍湖闆塊，現在怎麼樣瞭？ - 趣味新聞網

三年前，張大偉老師的《青龍湖慘案》，直接扯掉瞭青龍湖闆塊的遮羞布，道盡瞭它去化的艱辛，把這個闆塊送上瞭熱搜。

如今，三年多的時間過去瞭。

我也非常好奇這個由房山青龍湖+豐台青龍湖捏在一起湊齣來的闆塊，到底怎麼樣瞭？

1，成交量：有人買麼？

答案是，有人買，買的人還不少呢！

青龍湖闆塊從2017年開始，集中供應的6宗住宅用地，目前為止普通住宅+彆墅一共供應瞭5700套房子，成交瞭4225套。

已入市供應去化率，達到瞭74%。

賣瞭3年多，纔終於見到一點齣清的曙光。

由於6宗地，都是限競房，受套內7090的限製，所以不管是供應還是成交，都以90平以內的戶型為主。

除瞭這部分剛需戶型，主力供應麵積為130-140平，共536套，去化率不差，達到瞭79%，在平均綫以上。

可見，在青龍湖闆塊，總價500萬左右的改善，買房人是可以接受的。

而總價更高，麵積在160平以上麵積的改善戶型，就有點消化不良瞭。

2，成交價格：跌瞭多少？

整體成交均價為34211元/�O。

青龍湖的成交價格一直呈現波動遞減的狀態，6個項目的平均限製均價為38889元/�O，開始入市的成交均價為37883元/�O，已經降至瞭33068元/�O。

降價幅度最高的項目是中國鐵建山語瀾廷，3.8萬/�O的銷售均價，直接降瞭：

7000塊錢 。

這波集體降價，對於購房者來說還是有很大吸引力的。

2020-2021年兩年時間，成交均價都維持在3.3萬+/�O，成交均價比2019年低瞭2000多元。

成交套數，每年都維持在1500多套，幾乎是2019年成交的2倍。

今年初的成交均價依舊是，3.3萬+/�O。

而與青龍湖闆塊直綫距離8公裏左右的張傢墳，新房價格已經達到瞭5萬+，兩個闆塊 2萬多的價差。

未來，這兩個闆塊間，價差會不會拉的更大呢，我們拭目以待。

3，去化第一名是誰？

以銷售套數來看，賣最好的項目：翡翠西湖。

1414套房子，已經賣瞭1138套，去化率達到瞭80.48%，而且成交均價也是最高的，36534元/�O。

為什麼會是翡翠西湖呢？

我猜測大概有幾個原因：

1）青龍湖片區第一個入市的限競房項目，進入買房人視野的時間久一點；

2）翡翠西湖屬於豐台片區，還可以講豐台人大附中、民族大學等故事，你彆說，當時第一次聽到還是有點唬人的；

3）産品過關，前幾年北京的小三居，還是以兩麵寬大進深的戶型為主，這其中，萬科的産品還是佼佼者。

4，張大偉打臉瞭嗎？

我總結歸納瞭一下，張大偉老師對青龍湖去化難的主要判斷依據

1）：兩區城鄉結閤部，未來供應的土地將驚人；

2）：區域內，規劃利好不能支撐區域發展；

3）: 這個區域將在可以看得見的10年內，沒有地鐵，靠近都沒有。

一起來看看幾條被驗證瞭：

1）判斷還沒被驗證，青龍湖暫停供應

青龍湖自打6宗地被拿齣來，到現在還在艱難的去庫存，忍瞭3年都沒有新的土地拿齣來。

但根據二批次土地流齣版，青龍湖這次會有一宗宅地供應：

占地14.27萬方，容積率1.1

又是一個低密住宅，區域供應大概會增加1000多套。

不過，我猜測這次，應該是一個脫離限製，能自由操作的低密社區，否則哪傢開發商還敢進來。

2）判斷完全正確：細數一下區域利好，過去是啥，現在還是啥。

前幾年，風很大的“樂高樂園”確定瞭。

一直嚷嚷著樂高樂園選址房山青龍湖，結果最終改為瞭改為房山區長陽鎮。

青龍湖闆塊，又痛失瞭一個能發展的利器。

其餘的區域利好，真的沒有。

3）驗證瞭一半：基因裏沒有的東西，強求也確實很難。

比如交通、比如教育

目前豐台區的青龍湖，畫餅畫瞭十幾年瞭，唯一的14號綫西延綫大緻終點站已經確定。

沒到6環

對於青龍湖的影響，就是過去到地鐵站直綫距離，10公裏，現在直綫距離大概3-4公裏。

靠近的地鐵還是有瞭，隻不過仍需要公交車接駁。

而且，14號綫西延綫，即使已經納入瞭第三期規劃，能建成通車至少還需要5年的時間。

從結果來看，張大偉老師的推斷隻有部分被驗證瞭。

而這些結果，對於買房人又有什麼影響呢？

這就得結構性去看瞭。

如果你是剛需，那麼即使有地鐵能通勤，到麗澤、金融街上班依舊是難的很，更何況，這地方它還沒有呢。

如果你是改善，拋開上風上水的老觀念，花五六百萬守著北京少有的湖景資源，絕對是賺瞭。

但如果，你想抄底投資，那青龍湖絕對是舒舒服服的躺平在瞭坑底。

更可怕的是。

錯失瞭樂高樂園、14號綫西延綫的青龍湖，或許還會在坑底躺的更久。

屏幕對麵的你是怎麼看的，不要吝嗇，趕緊說說你的想法～

我是妍伯

一枚愛研究地鐵房的95後

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