每經記者：甄素靜每經編輯：陳夢妤截至2月24日 已有北京、福州、閤肥、長沙、廈門、上海等多個城市發布2022年首輪集中供地方案。其中 土地市場依舊冷！地價高不起來，房價會降嗎？ - 趣味新聞網

每經記者：甄素靜 每經編輯：陳夢妤

截至2月24日，已有北京、福州、閤肥、長沙、廈門、上海等多個城市發布2022年首輪集中供地方案。

其中，北京是最早公布和完成2022年首輪集中供地的城市，具有風嚮標意義。從成交情況來看，土地端去年下半年平穩轉冷的趨勢在今年得以延續。

從齣讓結果來看，北京此次齣讓的18宗地塊中有8宗底價成交，9宗溢價成交，1宗流拍，共攬金480.21億元，國央企仍舊占去大壁江山。

剋而瑞地産研究分析認為，2022年土地市場發展仍以穩為主，整體市場熱度也將延續低位運行，城市間分化進一步加劇，低熱城市或將進一步降低土地齣讓門檻，有意增儲房企可適度關注收並購機會，而資金鏈承壓的房企，可以關注地方平台公司兜底帶來的閤作開發訴求。

政策磨閤期已過

對比去年全年成交情況，今年土拍市場一個明顯特徵是供地時間前移，且最早公布土地齣讓計劃的多個城市，在過去一年的三輪集中土拍中，幾乎無流拍或者僅有極少數地塊流拍。

此外，首批公布齣讓計劃的城市，去年成交地塊單價在全國範圍內也名列前茅。據焦點研究院統計，在首輪試點的22座重點城市中，廈門、北京分列第一、第二位，成交宗地最高價分彆達4871萬元/畝和4377萬元/畝。

經曆瞭2021年的多輪集中供地後，新政策市場磨閤期已過，土地齣讓工作開始轉嚮平穩、有序，且多個城市積纍列可復製的操作經驗。

從供地規模上看，各熱點城市積極供地、積極推盤的導嚮明顯。如昨日（2月23日）晚間公布2022年首輪集中供地計劃的上海，有40宗土地均為涉宅用地齣讓，總供應麵積215.6公頃，總起拍價850.7億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從供應總量上看規模較大，對於改善今年供求關係有積極作用；從供應結構上看，住宅用地依然占大頭。

土拍齣讓規則方麵，在延續去年土拍規則基礎上，部分城市進行瞭微調，如限製土地成交價格，限製地塊建設項目開發房産的銷售價格等。“多限”仍舊是各熱點城市穩地價主要方式。

同時為保證市場住房供應的多元化，各城市對房企在配建保障房、安置房、人纔住房、租賃住宅、競品質等方麵進行瞭限製。

如2月22日廈門披露的2022年住宅用地供應計劃提及，2022年度廈門市住宅用地計劃供應265.95公頃，其中産權住宅用地82.72公頃，租賃住宅用地28.06公頃，租金住宅用地占比超過30%，其中包括保障性租賃住宅用地21.69公頃，市場化租賃住宅用地6.37公頃，其他住宅用地155.17公頃。

企業資格審查和資金管理方麵，對房企參與競爭的主體嚴格限製，防止房企藉助馬甲公司圍標，仍是熱點城市穩定土地市場的主要操作，且為降低競拍溢價率、保證房企閤理利潤，搖號拿地仍是今年穩預期不可或缺的重要方式。

58安居客房産研究院研究總監陸騎麟認為，從目前部分城市公布的集中供地數據來看，土地齣讓規模相比去年有所增加，市場熱度相對也會齣現一定提升。如上海此次集中供地達40幅，起拍價相比去年第一批也有所上漲。

房企可用資金有限

相比去年下半年，今年市場一個重要關注點是參拍房企格局會否發生變化？在融資政策放寬預期下，齣險或資金鏈承壓房企能否再次馳騁土拍戰場？

實際上，從去年土地集中齣讓逐步轉冷開始，市場上不斷傳齣房企信貸政策放寬預期傳言，包括鼓勵銀行穩妥有序開展並購貸款業務、重點支持優質房企兼並收購齣險房企優質項目等政策，但從政策執行和傳導結果來看，對土拍市場市場影響甚微。

據剋爾瑞統計，百強房企在去年第三輪集中供地的投資額下降77%，民企受影響更顯著。首輪集中供地時僅有19傢房企未拿地，而不拿地的房企數量在第二、三輪時飆升至52傢和65傢，還在拿地的房企反而成為少數。

雖然今年以來房企融資政策放鬆的導嚮仍不斷，但頻發的“爆雷”事件，讓部分房企對未來高杠杆拿地拓展保持極為謹慎態度。

丁瑞平負責某腰部房企的土拍投拓工作，從市場麵上看經營還算穩健，未有債券違約、理財延期、樓盤停工等影響市場經營信心的消息傳齣。丁瑞平告訴記者，今年他們企業的拿地戰略是隻能拿零風險的住宅項目，並且集團春節開工後立馬進行瞭人員調整，包括投拓在內的多部門進行瞭優化，投拓部門在職人員今年開始薪酬也大縮水，取消瞭季度奬，年終奬也將調低。

此外，從能成功發債融到資金的房企看，藉新還舊是企業維持正常運轉必要操作，能用在土地市場的流動性資金也較為有限。

如金科此次發布的15億元公司債，募集資金用於20金科01的迴售本息；中交地産發行的30億元公司債券，募集資金用於償還到期公司債券；電建地産發行的10億元公司債，擬全部用於償還“19電建債”迴售款。

嚴躍進認為，北京首輪土拍已經結束，預計後續其他城市土地市場也有小復蘇的可能，但不具備大復蘇條件和基礎。

陸騎麟認為，從北京首輪集中供地結果看，齣現溢價地塊是房企對未來市場看好的重要錶現，並且結閤當前逐步寬鬆的樓市政策及信貸環境，購房者信心也有所提升。2022年春節後，一綫城市和熱點二綫城市購房需求指數多齣現快速迴升，如上海、蘇州、北京等城市的購房需求指數已接近去年樓市調整前的水平，錶明壓抑大半年的購房需求短期內會有所釋放，從而會利好整個2022年土地市場。

（應采訪者要求，文中丁瑞平為化名）

每日經濟新聞