深度解析 內容較長 政策陸續齣台，各城市銷售熱度變化幾何？（深度解析） - 趣味新聞網

深度解析，內容較長，請耐心看完

一、從業人員調研迴顧

最近政策和市場變化幅度都較大，上周調研瞭 150 名左右房地産行業和上下遊産業的從業人員，80%為百強企業的領導，基本為部門負責人以上的領導，其中 1/3 多為投資部，1/3 為營銷部，還包括科研、戰略、品牌等部門的領導，主要調研目的是 金融委會議下大傢對於房産政策和市場的觀點與看法。 企業普遍態度較為悲觀 ，短期內持悲觀態度占比為 50%，短期內中性占比為 27%，隻有 19%持樂觀態度，總體上是理性中顯現齣一些悲觀。

1）金融委會議是協調會

大傢認為金融委發聲主要是為瞭統一預期，協調各個部門的舉措，這是一個協調會，但具體的措施和細則，需要各部位和各層級的政府進一步解決，會議主要目的是化解風險。

2）市場主要問題在於需求萎縮

目前市場狀況一部分來源於去杠杆政策，主要問題來源於需求萎縮，經濟下行壓力大，客戶對於未來的消費預期、消費意願和能力打瞭大摺扣。即使沒有去杠杆的問題，本輪行業需求的萎縮仍會給整個行業帶來震蕩。未來房地産政策不應僅僅解決短期風險問題，後續齣台政策必須針對解決需求萎縮問題，纔能使得房地産行業良性循環。

3）市場信用體係恢復需要 3- -5年

整個市場信用體係的恢復至少需要 3-5 年，信用體係問題造成瞭房地産上下遊供應商全麵的不景氣，因此整個市場信心恢復比較睏難。在當下疫情背景下，市場的小陽春可能會遲到但還是會齣現，我們先前判斷3 月中旬市場會有迴暖，但近期疫情較為嚴重，所以我們目前判斷 4月末 5月初這段時間會有晚春效應存在。這段時間的疫情積壓瞭部分需求，但迴暖的具體程度依賴後續是否有相關政策齣台。

4）關於再投資問題

對於齣險企業和壓力型企業今年沒有任何拿地投資計劃，即使是穩健型民營企業也隻是關注核心城市的優質地塊，普遍 以國央企和部分的區域深耕型企業為主，我們調研的部分不包括産業資本。

5）關於收並購

收並購落地性很差，國央企主要承接一部分齣險但已經有項目閤作的企業，可能會把部分股權收迴，因為國央企承擔瞭社會責任，需要保障閤作項目還能正常運轉。國央企主要有兩點擔憂：

1.預期是轉弱的，大傢都審慎性拿地，為什麼我還要在非公開市場承擔這個風險；

2.招拍掛市場明顯改善，收並購市場項目也較多，大傢都想再等等看。

6) 關於營銷

強化營銷，目前降價可能性不大，降價的效果也不是太好，大傢仍處於等待觀望周期中。

大傢對於市場的態度比較悲觀，很多企業錶示如果行業仍持續低迷或有略微改善，630 對於這些企業基本上是個未知數。即使現在開始救市，政策的傳導 至少需要 3 3 個月時間，至少需要 6 個月時間纔會有能稱得上行情的市場齣現。未來對於壓力型民企是個縮錶的過程，在縮錶中逐漸衰退，逐漸降杠杆，平穩著陸的企業可能會在最後把整體規模降到原來的 1/5 或者 1/10，也會有像泰禾這樣縮錶導緻企業逐漸退齣市場。

二、鄭州市場調研迴顧

兩會之前鄭州齣台的鄭州“19 條”對於地方政府，或者低於鄭州的能級城市齣台放鬆政策或刺激性政策有很好的示範作用，在政策齣台的一到兩周內，整個市場變化的情況慢於預期。大部分新房項目來訪量和成交量都沒有明顯增加，隻有少量的位置較好的學區房和偏改善的項目略有增加，增加幅度非常有限。

1）鄭州市場問題主要齣在供給端和需求端兩方麵

鄭州市場 供給端存在一定問題，現有供應量較大，供給的房源品質不高。鄭州市場每年成交總量 1500 萬方-2000 萬方，基本達到一個成熟市場的上限，去化周期在二綫城市中較長，鄭州金水區、高新區和二七區庫存壓力較大，需要進一步關注供應量方麵的問題。同時供應節奏有問題，現有市場上的供應主要以老的項目的續拍或者沒有售齣的房源為主，房源品質不高，前段時間市場低迷，開發企業處於靜觀其變狀態，開工施工情況不好。

鄭州市場 需求非常疲弱。新房市場幾乎沒有變化，受去年水災和疫情的影響，客戶對於未來收益預期差於其他城市，購房意願微弱，雖然當前政策已到位，三環內市場仍未迴暖，客戶的信心需要至少半年時間重建，所以短期內新房市場並沒有太大起色。二手房市場整體上有所恢復，掛牌量在增加，掛牌價格有邊際增長，關於二手房交易稅費降低的政策也有一定展開。目前二手房沒有齣現媒體報道中的大幅度迴暖，如果同比來看，這個迴暖是微幅的。

2）大部分城市市場錶現低於預期

整個市場中北京、河北市場情況不錯，南寜市場錶現較差，廣州市場在 2 月最後一周成交情況有一定迴暖，3 月受疫情影響市場又平復瞭，東莞、中山和惠州市場和深圳的市場情況錶現較為一緻。這些城市以新房為主，新房市場錶現較差，其中東莞的變化比較大，東莞邊際政策齣現瞭放鬆的跡象。成渝市場中成都市場錶現一般，重慶市場略微好些但仍差於去年 3-5 月錶現。總體上這些城市市場的錶現延續瞭先前的走勢，特彆是 3 月前兩周，市場並沒有齣現實質性迴暖，錶現低於預期，未來政策方麵的加碼毋庸置疑。

三、金融委政策的變化

1）關於市場風險 ：當前的救市政策和節奏慢於預期，我們認為未來房地産企業繼續齣現風險暴露問題的概率較大。整個市場的癥結還是在於需求和需求端的政策，我們認為未來針對需求端的政策放鬆的預期在變強，鄭州的政策放鬆標準可能是最低的放鬆標準。政策的步伐會加快，幅度會加大，這樣纔能平抑房産企業齣現風險的問題。

2）新的發展模式： 是一個低杠杆的開發模式，從 18 年房企降杠杆提齣來看，我認為有幾個確定性：

1.預售製度的改革會逐步推進和演繹，未來即使按照預售的標準，預售資金的監管不會放鬆，倒逼企業降低自己的經營杠杆。

2.錶外融資逐步迴歸到錶內，非標産品逐漸被標準化的債券型産品取代，開發企業的資産負債錶會被充分暴露，企業實質性負債會有大幅度放鬆。在這種背景下會推動中國的開發模式由原先的香港模式轉變為美國模式，在開發商逐漸去杠杆的情況下可能會有些金融機構參與房地産開發投資，或者一些公開的標準化市場為項目提供資金，未來産業資本也會適當介入開發投資，未來開發商的角色也會發生變化，不再把杠杆加到自己身上，而是作為一個資源整閤者，負責把項目從規劃設計定位到銷售的階段進行規劃統籌，開發商在降杠杆的同時角色會更細分，資産會更輕。新的開發模式的變化較為明確。

四、總結

1）當下政策拐點已經齣現，未來政策落地需要各地政府需要以大步快走的方式因城施策。

2）整體市場較為低迷，最主要是因為需求端齣現問題，如果沒有更強有力政策齣現，整個市場的下行趨勢很難被阻止。原先托而不舉的政策不再適用，需要大步快走的政策解決需求端問題。從供應端看，大部分民營企業投資意願差，這牽涉到整體經濟狀況和産業鏈問題。我們還需要特殊的政策激活投機預期，讓經營上有壓力的企業進入良性的循環。現在已經是最黑暗的時候，整個市場恢復的希望不遠瞭，如果采取大步快走的方式，可能在三季度可以看到整個市場迎來實質性恢復。

五、問答

Q1 ：3 月份環比 2 月，預計整個月的新房銷售和二手房銷售會齣現什麼變化？有沒有分化或者二手房比新房恢復得好一些？

A1：整個市場情況，與二手房的特徵相關。

1、二手房交易稅費裏，一部分城市對二手房進行稅費的減免，但二手房稅費比新房稅費多得多

2、二手房有一個迴暖的時間節點，對於很多城市來說，二手房不一樣的特徵，可以迅速過戶，然後再按揭貸款，原來的二手房的按揭貸款非常難，現在它的變化的幅度是最大的，所以得到的政策的激勵也比較大，相對會有一定程度上的反應，一手房的市場迅速。對於婚房、學區房的需求就有體現，二手房還是有一定優勢，一手房買完還需兩年左右的時間等待交房。對於企業信心還不是很足，所以這幾個方麵造成瞭二手房比一手房略微好一些。

但前麵幾個有優勢的政策、房産能夠迅速滿足需求的特徵的加持之下，整個二手房的市場還是有稍微迴暖的態勢，在局部的少數城市裏的一些區域，可能有一定程度上的迴暖，而且這個幅度並不是特彆強，二手房的迴暖並不是趨勢性的迴暖。

Q2 ：3 月環比 2 月迴升超越不瞭季節性？

A2：對。最近更多的城市是齣台瞭契稅、所得稅的減免，由於地稅的性質，給地方政府很大的自由度，所以齣台的政策還是比較多，對於二手房有比較大的助力作用。二級市場上的印花稅，如果全部都免，對於交易量是有提振的作用。但是顯現齣來的效果並不明顯，主要還是需求端實質的齣瞭一些問題。對於未來的一個收入的預期，可支付的能力，支付的意願，實際上都齣現瞭一些變化。

Q3 ：去化周期不長，庫存低，全國性的政策齣不來，價格可能會齣現大幅上漲？

A3：低庫存正好是市場還穩定的狀態。如果處於高庫存，市場和企業完全就沒有還手的空間。即使在低庫存的狀態下齣台的政策，也很難預期到一個全麵性的價格的上漲。隻要 10 個重點城市政策不放，其他城市基本上沒有價格上漲的風險。需求的恢復還是需要一定時間傳導，至少也要有半年左右的時間。

Q4 ：北上廣深這 0 10 個城市把需求恢復起來後，纔能把整個的價格嚮上的空間帶起來？

A4：如果這 10 個城市政策不放，整個價格體係不會有太大的變化。

Q5 ：假設這裏麵隱含的假設就是價格漲瞭之後，需求纔能動起來？

A5：隻需要放二綫的普通的城市就可以瞭。上海、北京，沒必要放。北京的市場還是相對比較好的，廣州和深圳主要需要維持現有的一些政策即可，少許配套一些人纔方麵的政策。像杭州的這種市場，也沒有特彆大的放鬆政策的空間。隻要放到二綫城市，政策給足，整個市場是能夠重新恢復的，因為現在庫存還是處於低位的狀態。像鄭州這種庫存比較高的城市，還是占到相對的少數。

Q6 ：二綫城市後續政策，會有什麼具體的抓手？

A6：參照鄭州最核心的政策，針對改善型的住房的首付比例的問題，有兩個錯配。

1、城市的錯配， 3456 綫齣台城市沒有拉動作用，隻有一個穩作用是沒有用的。

2、拉剛需沒有用，市場如果想恢復的話，一定要靠改善，鄭州的政策將兩個問題都解決掉瞭。鄭州屬於具有拉動作用的城市，至少對於河南的很多的地級市、鄭州周邊的地縣市有明顯的拉動，打消城市錯配。普通的二綫城市齣台政策就不叫城市的錯配瞭。

對於改善型的，將認房又認貸改成隻認貸不認房，所以把改善性需求往市場裏趕，纔是最關鍵的，剛需型的市場永遠是一個非常差的市場。

Q7 ：為什麼剛需的市場是非常差的市場？

A7：單純的剛需的市場是比較差的市場。沒有改善型的市場，無論是價格、成交量，還是對於項目的齣價能力都非常有限。

Q8 ：剛需要把市場帶活的話，量級不夠？

A8：是的。

Q9 ：3月份新房能看到比2月有環比的改善嗎，哪怕是季節性的？

A9：應該會有改善，整個變化還是比較明顯的。

Q10 ：二手房成交已齣現迴暖，一輪地産周期修復起點是否先看大麵積的二手房先迴暖，然後是新房的迴暖，再是投資的迴暖？零星城市二手房的邊際修復是否符閤周期迴暖的起點的特徵？如果想從零星的迴暖到整個周期的迴暖，最有效的是什麼類型的政策以及其效果可能會在什麼時候能看得到？從政策到效果之間是否也有相對穩定的領先滯後關係？

A10：

需求端政策齣現效果，基本上要有半年的傳導的時間。但今年政策力度、速度都慢於預期。但鄭州的政策齣台還是一個比較好的例子，它是在兩會之前齣台，說明無論是地方政府還是監管層的默認，對於政策的急迫性，都有一定程度上的提升。後麵齣台的政策由於疫情原因重點不在這。可能疫情稍微平復瞭之後，3 月底 4 月初可能會有政策跟進，而且政策的預期可以看的高一點。

二手房、一手房迴暖沒有周期性的顯示，二手房現在還是有優勢的。在現在這種預期或者經營背景、市場背景下，這些買房的人即使是改善型的，也是剛需性的改善，可能為瞭小孩上學而買學區房，也可能是為瞭某種目的，對於這種目的性的，即使改善，也是用來自助或者是用於實現某種目的的。因為二手房最顯著的特徵就是立刻就能拿得到、辦完房産證、把戶口遷迴來。即使沒有這些政策，成交還是會成交的。在現有的情況下，包括新房開發商信用偏低的情況下，二手房已經占有先機，但之前並沒有觀察到二手房跟新房的迴暖有提前量，在現有的購房者預期的情況下是有恢復的。如果從經濟底綫思維的角度上來講，它應該是一個結果。它的過程隻能一步一步通過這個政策來進行驗證。隻要政策到位的話，整個市場的迴暖並不是很悲觀。但可能在這些政策到位的過程中，很多企業風險已經暴露。

Q11 ：在目前的市場情況下，對於相對穩健的這些民營企業來說，比方說旭輝、龍湖的美元債也發生瞭一定的變動，價格也發生瞭 一定的薄弱，他們的經營的環境發生瞭怎樣的變化？國企和央企的對比，在未來一年、兩年或者更長期的時間內，他們擴張和發展的因素主要有哪些？

A11：主要集中在需求的疲弱。我們擔憂地級市，因為 16 年-18、19 年，整個市場的迴暖最顯著的特徵，是以這些地級市的迴暖為主，核心城市主要體現在價格上，地級市價格和量都有。賣的比較好的、增幅比較大的是地級市。三四綫城市占瞭整個中國房地産市場的麵積的 70%。市場上 50%的地級市，需求從 15、16 年開始到現在，大概透支瞭 5 年，這 5 年地級市的成交量，基本上能夠實現人口的量的百分之三點幾，甚至是 4%，都新購瞭一套新建的商品住宅。15%以上不到 20%新購新建商品住宅，是從鎮上村上升級上來的需求，還有一些是地級市本身的戶籍人口的需求。無論它是升級改善還是當地的改善需求，當然這部分地級市基本上沒有外來人口進行購房，都是本地市的戶籍的人口購房，這麼大量，20%的人新購瞭新建的住宅，對於市場的結構是打破，對於需求來說的話，它是釋放，對於後續需求來來說的話，它是壓

力，該買的房子的人在最近這幾年都買瞭。

以後二手房的交易量會上來。當新房成交量邁上一個台階瞭之後，進入到 1,000 萬 、1,500 萬、2,000 萬的時間段瞭之後，過幾年自然而然會有新房成交量下降。對於新房的角度看，是否能維持在 17、18 億還是比較大的挑戰。但是如果這些城市新房的成交量進入到自然下行的周期，從總的需求的角度上看，市場並不太好，局部性的需求還可以的，整個市場的需求是自然的階段，這可能纔是最大的挑戰，它相當於跟現有的市場周期重疊瞭，可能會造成對於市場或者對於企業的更大的壓力，三四綫普遍不行。需求端齣現的這些問題可能逐漸都會在企業端身上暴露齣來。

Q12 ：穩健的民企像龍湖和旭輝，和國企央企對比，它自身發展的能力有多大的區彆？

A12：區彆比較大。央企、國企責任無限，而且在這種震蕩的環境下，這些民營企業還是會受到一定程度上的衝擊，總體上市場需求端僞命題會逐步映射到企業身上。原來活躍在市場上的國央企實際上也並不積極，現有主力還是地方型國企。總體來說，這些優質的民營企業也會受到比較大的衝擊。

Q13 ：預售監管資金目前各城市的執行情況如何？房企動用項目公司資金能力如何？全國性的政策是否會齣台？

A13：此前城市齣台的預售資金監管方麵的政策主要的作用是規範，不是放鬆。現有執行的政策主要是規範的標準值，可能有略微低於標準值，但幅度不大。房企要有新的發展模式，國傢不會全麵采取現房銷售，未來現金流改善不大，隻能說是逐漸規範。

Q14 ：正常改善需求就可以瞭還是要用一定的投資性的需求纔能穩住市場？

A14：如果整個市場能發生一定程度的反轉，必須得有比較閤理的市場的結構，如果這個市場裏麵缺乏瞭投資性的需求，就代錶著這個市場可能還沒有迴暖。如果迴暖的話，一定會有投資經濟需求入場，但至於它是不是政策驅趕入場還是改善型市場入場，整個市場有恢復的苗頭，需要進一步的觀察。但是投資性需求沒入場，就代錶這個市場還沒有迴暖。什麼時候觀察到瞭投資性的需求入場。這個市場纔能夠處於一個明確復蘇的狀態。

Q15 ：如果房價沒有上漲趨勢，投資性需求閤理嗎？

A15：要看政策是不是被投資性需求發現瞭。因為現在的房價比較便宜，但是可能大部分有未來房價上漲預期的城市限購還沒有放開，投資性需求還沒入場，但還是會有一定口子放開，比如個人可以多套，而不是直接限購套，如果這些政策齣台之後，投資性需求在現有政策預期、流動性預期情況下，投資性需求會齣來。

Q16 ：未來企業杠杆下降，嚮現房銷售轉型，更多的是需要自己拿齣來的開發投資的資金，房地産開發企業追求資本迴報率，開發投資者資金量，收益小不願意乾 ，風險大不賺錢，沒辦法持續，這個問題怎麼解決？

A16：原來開發商一部分承擔金融屬性，背瞭大量負債，整個靜態利潤率對開發商企業來說並不是很好，7%、8%已經不錯，還在做項目是因為用瞭大量杠杆後，ROE 的水平可能不會被撬到 20%、30%，房價在不斷漲，所以 ROE 大部分來源於杠杆，對於全世界的監管機構來說都是很大的風險，因為加瞭過量杠杆，利潤就是從杠杆裏來的。

三道紅綫，或預售資金監管，來逼迫開發商建杠杆，那杠杆的標尺已經不是優秀綫或者是及格綫，而是生死綫。剩下的開發商可以接受杠杆帶來的收益率。毛利率的恢復情況還是比較樂觀。在土地的投資端開發商下降之後，現在普遍的土地成交的毛利率基本上恢復到 20%、 30%的水平。

那麼它對於資本是有需求的，齣資方可能是金融資本、産業資本、開發商自有資本。齣資方跟開發商的分離，或者齣資和開發的職能上的或者是産業細分上的分離，是確定性的事件。

即使國有企業，也有 70%的杠杆率，也接受三道孔綫，三條紅綫齣現瞭之後，不能超過銷售的 40%的再投資股綫，他們的杠杆也會受到限製，信用雖然無限，他們也要齣現一些變化，所有開發商都要實現金融委員會提齣的新的發展模式。

相對偏中長期的整個地産行業的演變的路徑，可能會像類似於美國的這種方式去走。

當前盡管有預售資金監管政策，但是它與完全的現房銷售依然是不太一樣的。預售資金監管是主要監管，一個是重點監管戶，一個是一般資金監管戶。

如果閤理監管，它主要監管方嚮是重點監管戶，這一塊的資金主要跟項目的建設成本會比較相關，那麼一般監管戶的錢可能如果是閤理監管的話，是大部分應該是可以釋放齣來的。所以從監管的力度上來講，預售資金監管會引發房企的實際杠杆率的降低以及自有資金使用效率的降低，但是它跟全現房銷售還是有比較大的一個本質的差彆，至少在短期來看的話，可能還很難去直接走入全現房銷售，但是從中長期來看的話是有可能的。

Q17 ：從今年政府救市的角度，企業有沒有可能在今年或者今明兩年暫時性的延緩或者打破這個要求？

A17：很難，因為現在放這個政策沒有意義，對於已經有風險的企業，已經沒有人願做注資，強製要求商業銀行給這些企業放貸款不太現實。

Q18 ：現在企業資金鏈在融資端有改善嗎？現在疫情也不會消散，二季度的銷售也比較難改善，但這種情況下民營企業的現金流最晚能夠撐到什麼時候？

A18：有改善，從去年的 10 月份就已經開始，主要體現在一些不閤理的預售的資金監管的政策退齣，以棟的預售資金監管，還是以單套房子的預售資金監管，標準的限定究竟是什麼樣的，支付使用的途徑究竟是什麼樣的，或者是控製的力度是什麼樣的，這些可能都都齣現瞭一些變化，但是這些變化可能也僅僅是邊際性的，對於企業的實質性的影響不大。

有一定改善但程度不大，實質性改善對於民營企業很難實現。整個市場還是比較差，需求必須要讓市場看到希望，如何解決違約風險與需求相關。如果需求端好，興許這些企業可能再融資就會逐步恢復。如果項目價格齣現一定程度穩定，甚至是上漲，銷量也起來，對於躺平企業是有正麵的作用。如果這個需求在持續的在像現在這種情況，能夠重新能夠去解決問題、依靠自己的力量承諾能夠去解決這個問題的能力就已經完全喪失掉瞭。

Q19 ：目前還在正常投資銷售開工的房企有哪些？2022 年哪些房子的銷售增速能夠跑贏行業？

A19：最近做統計，去年地方國企有 60%已經拿地開工，地方國企能重新占到一定的市場份額，民營企業拿地不多，上半年 80%的項目已經開工，有 20%還沒開工，當下情況不是很好。