發表日期 3/29/2022, 6:15:39 PM
上周,集中供地的城市頻繁推齣2022年首批供應地塊。各地在以優質地塊吸引房企的同時,競拍門檻也在下降,與去年相比,供地價格明顯讓利於房企。
據不完全統計,截至目前,22個集中供地城市中,超半數城市已推齣今年首批集中齣讓地塊。其中,杭州、南京、寜波、天津、上海、無锡、長沙、成都等地相繼披露首批集中供地計劃和競拍規則,而北京、閤肥、青島、福州、廈門5個城市則已完成瞭2022年首輪集中供地。
在業內人士看來,在房地産調控政策不斷改善的背景下,土地市場的交易信心也在逐步建立,但從成交情況來看,市場冷熱不均分化明顯,部分民營房企的投資積極性需要更長的恢復期。
截至目前,22個集中供地城市中,超半數城市已推齣今年首批集中齣讓地塊。圖片來源/IC photo
上周5城,發布首批集中供地計劃
與2021年相比,今年22城集中供地的特點鮮明,中指研究院將其歸納為:供地量縮價漲,優質地塊放量;土拍規則優化,提升企業拿地意願,錶現為“化繁為簡”,降門檻、提利潤,搖號及抽簽基本成標配。
值得關注的是,當前首批集中供地漸入高潮,僅上周就有5個城市發布今年首批集中供地計劃。
3月28日,蘇州公布瞭今年第一批集中供應地塊,共有15宗涉宅用地,總起始價超過200億元。其中不乏位於工業園區湖東闆塊和高新區獅山闆塊內的優質地塊,以及新房供應“告急”的姑蘇平江新城等闆塊的地塊。而此次蘇州將保證金比例由30%下調至20%,這一舉動無疑降低瞭參拍門檻。
3月25日,天津發布瞭今年第一批集中供地公告,包含29宗涉宅用地,總起始價同樣超過200億元。天津此次供應的涉宅用地全部設有最高限價,整體溢價率不高於15%;與去年首批次供地相比,今年供地麵積減少一半左右,土地齣讓規則沒有明顯的變化。
南京於3月24日公布瞭第一批次集中供地計劃,涉宅地塊共計19宗,總起始價也超過200億元。對此,中指研究院土地事業部分析師殷玉軒認為,南京第一批集中供地呈現齣“質優量小”的特點,主要集中在主城區和江北新區、浦口以及江寜等市場活躍度較高的熱點片區的高價值闆塊上。殷玉軒對此分析:“除瞭一宗需建設單身職工公寓的地塊外,其餘地塊均未要求配建租賃住房麵積,在拿地成本上讓利給企業;其次是適當提高瞭地塊的房地價差,使企業的利潤空間進一步增加。這無疑會提升企業的拿地熱情。”
而在3月23日,杭州發布今年第一批次集中供地土拍公告,涉宅用地共60宗,總起始價超700億元。杭州並未采用去年使用的“預公告”和“勾地”模式,齣讓規則改用“限地價、限房價、定品質、一次書麵報價+搖號”的競價方式。其中,地塊設定土地中止價、上限價格(溢價率不高於12%),當土地競價達到中止價時,轉為在此價格基礎上通過綫下一次報價的方式確定競得人。
與此同時,3月23日,寜波也公布瞭今年首批集中供地計劃。從地區分布來看,鄞州區占比最高。與以往不同的是,寜波提齣禁止被“信用中國”網站列入“嚴重失信人”的單位參加競買等限製性條款。
成交冷熱不均,房企偏好明顯
自去年下半年以來,受房地産市場下行以及房企資金流動性壓力加大等因素影響,各地2021年的第二、三批次集中供應的土地市場整體低迷。
今年截至目前,北京、閤肥、青島、福州、廈門等地已完成首輪集中供地。據中指研究院分析人士認為,各地市場熱度分化很是明顯,雖然有的地方土拍熱度升溫,但部分庫存較大或市場處於調整期的城市,土拍熱度仍保持低位。
今年2月,北京率先打響“首批次集中供地”第一槍,交易保持平穩。同樣平穩的還有青島。3月18日,青島首輪土拍無一宗地塊封頂成交,16宗涉宅地塊順利成交15宗,延續瞭去年第三批次的平穩,僅有3宗地塊溢價成交,平均溢價率僅2%。
而在3月16日,福州首批集中供地齣讓中,有2宗地塊流拍,在成功齣讓的12宗地塊中,2宗地塊觸頂搖號、2宗溢價成交、8宗底價成交。
值得關注的是,3月17日,閤肥土拍則一掃此前土地市場低迷,17宗涉宅地塊中有15宗達封頂價格。此次,閤肥土拍吸引瞭眾多房企參與。行業排名前10的一位房企高管透露,參拍瞭近10塊地,但是一塊也沒有拿到,競爭還是很激烈的。
據悉,此次閤肥土拍不僅降低瞭房企競拍的門檻,而且房企利潤空間也更大瞭,比如取消競裝配率、提高部分地塊容積率等。
3月24日,廈門結束首輪供地,單日收金154億元,9宗涉宅用地均順利齣讓。其中,3宗地塊以底價成交,2宗地塊因競價達到中止價而轉入搖號環節,其餘5宗地塊均為溢價成交。
雖然廈門本輪土拍規則基本保持不變,但是拿齣瞭多宗“壓箱底”地塊,同時給予優質地塊更大的利潤空間。其中,思明區湖濱社區一地塊,在經曆瞭去年流拍後,起拍價降瞭1000萬元,無償移交政府的19190平方米定配建麵積直接減少至14880平方米,而且付款周期延長,降低企業資金周轉壓力。最終,該宗地塊以32.7億元的成交價格,溢價率11.6%。
在今年集中供地的交易中,雖然有實力參與角逐的依舊以央國企為主,但民企在部分優質地塊上也錶現積極。
中指研究院分析人士看來,對於利潤空間閤理、去化有所保障的優質地塊,房企並不會吝惜拿齣真金白銀角逐。從率先完成首輪土拍城市的結果來看,房企拿地明顯趨嚮於“傳統高價值”“規劃利好”“去化效率高”這三類地塊。
“兩集中”供地城市擴圍
值得一提的是,中指研究院分析人士錶示,在22城之外,實行“兩集中”供地的城市名單亦在不斷擴圍,目前,徐州、西安、東莞已經發布或完成首批次集中供地,晉江、南昌等城市也已發布土地推介手冊,預計將有越來越多的城市通過“集中供地”形式進行土地齣讓。
從短期來看,尚未推地的城市或將繼續優化土地結構和競拍規則,供地方案或繼續從拿地門檻、競拍規則如搖號等方麵進行調整,在保證企業閤理利潤的同時,促進房地産市場健康平穩發展。
不過,易居企業集團CEO丁祖昱錶示,從目前來看,整體土地市場熱度仍然低位運行。在供地端降門檻、保利潤的情況下,部分房企投資積極性明顯恢復,尤其本土房企信心得以提振,而對於正在經曆財務危機的部分房企而言,即便政策傳來利好消息,但傳導至市場和企業層麵仍需要時間,大部分民營房企的投資積極性需要更長的恢復期。
對於房企而言,中指研究院分析人士建議,首先應重點關注一二綫核心城市的優質地塊,在保證地塊利潤的條件下拿到更加安全和優質的地塊;其次可以重點關注與國企閤作或收並購的機會。
值得注意的是,3月28日,受疫情影響,上海中止當前既有的首批集中供地齣讓計劃。對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,近期需要注意疫情對於土地市場的乾擾,以便房企更好地籌劃拿地等工作。
新京報記者 | 袁秀麗
編 輯 | 楊娟娟
排版 | 寇德娜