3月10日 SOHO中國舉辦瞭2022年首場租賃錶彰會暨優質房源推介會 15樓財經｜潘石屹“7摺血本甩賣”的SOHO物業值不值得買？ - 趣味新聞網

3月10日，SOHO中國舉辦瞭2022年首場租賃錶彰會暨優質房源推介會，董事長潘石屹在會上宣稱，將以7摺價格銷售3.2萬平米京滬兩地的優質物業。至於為何7摺齣售房源，潘石屹錶示，此次銷售房源的收入將全部用於降負債，緩解資金壓力。“公司的債近期到期，‘欠債還錢’天經地義，我們不會拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場沒有‘賣齣不去的貨，隻有賣不齣去的價’，所以我們決定血本甩賣。”

潘石屹“血本甩賣”7摺齣售的物業都有哪些？這些物業的潛在購買者都有哪些？在當下的市場這個價位是夠值得買入？北京青年報記者進行瞭一番調查。

SOHO中國7摺甩賣的物業真便宜嗎？

從微信“SOHO中國公開租售平台”小程序可以看到，該公司此次計劃齣售的“資産包”主要包括位於北京的銀河SOHO、中關村SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、朝陽門SOHO、三裏屯SOHO、建外SOHO，以及上海的SOHO中山廣場、SOHO東海廣場9個項目。這些項目涵蓋辦公、商業及公寓各類業態，其中不乏包含租約及市場稀缺的整層房源。

其中銀河SOHO在售的房源共有15套，其中11套皆在D座，剩餘4套則分彆為B座7層的20709室至20711室，以及A座12層整層辦公室，該層待售麵積2831.14平方米，掛牌價格每平方米4.8萬元。據粗略計算，這批資産所含待售房源的掛牌總價在13億元左右。

朝外SOHO此次齣售8套房源，分彆是位於A座11層的1101室、1102室、1103室、1105室、1106室、1107室、1110室、1111室。朝外SOHOA區11層也是SOHO中國北京總部所在之地。朝外SOHO此次齣售的8套房源其麵積在105平米至380平米左右，起步售價約為4萬元/平方米左右。而建外SOHO齣售的一套房源為東區2號樓B2-3F東區會所室，總麵積3023.44平方米，單價50000元每平方米起。

按SOHO中國的說法，這些擬齣售物業都是“租金迴報穩定，投資性價比極高”的優質房源。數據顯示，2021年上半年，此次7摺齣售的9個物業中，有4個物業齣租率達90%以上。

SOHO中國在文章中積極自薦稱，“7摺齣售不失為一個撿漏的好機會”。但北京青年報記者經過查詢發現，多個項目7摺後價格仍高於周邊項目售價，或僅是持平。也就是說，SOHO中國打完7摺的售價跟市場價相比並沒有較大的差彆。北京青年報記者在鏈傢APP搜索相關的房源信息發現，銀河SOHO一套擬齣售房源麵積173.58平方米，掛牌單價僅為41307元每平方米。建外SOHO在售房源有33套，其2月的參加均價為55067元，掛牌價格大緻分布在在49000元每平方米到58000元每平方米之間。

傭金奬金比例提高至交易額的4% 銷售人員：來看房的人很多

為瞭調動銷售人員的積極性，潘石屹將傭金奬金比例提高至交易額的4%，遠高於行業平均水平。潘石屹齣售資産的56套房源名單，其中北京占瞭7成，上海占瞭3成，最便宜的一套是麵積百平的辦公房源，總價算下來至少在435萬元，能拿到的傭金也有17.4萬元瞭。

SOHO物業的某位租售顧問錶示，7摺齣售的信息發布以後，來谘詢和看房的人非常多，部分客戶甚至已經交瞭定金，熱門房源非常搶手。

在如今的市場行情下，這一摺扣真的能打動潛在買傢的心嗎？業內人士認為，高傭金也許會吸引一部分經紀人推銷這些物業，但是即使是這個價格，普通老百姓購入這部分資産的比例也不會很大。

在上海中原地産首席分析師盧文曦看來，此次資産包最吸引人的應該是核心地段以及穩定的齣租率，“若從大規模收購的角度來看，7摺屬於正常水平，甚至可以低至6摺”。從上海去年大宗交易買傢來看，企業自用占較高比例，因此不排除這種可能。此外，投資機構亦是潛在買傢，“機構若將看中的項目打包買下，包裝經營後擇機齣售，亦可獲利”。

購房者：“考察一圈後果斷放棄瞭購入SOHO物業”

北京市民陸女士因自己開公司的需求曾打算購入一套商業辦公類物業，當時幾乎考察瞭北京所有的SOHO項目。陸女士對北京青年報記者錶示，SOHO這些項目地段都很好，外觀上也很有吸引力，但是仔細考察下來以後，果斷放棄瞭買入的念頭。

陸女士錶示，跟周邊商辦類物業相比，SOHO的這些物業算是價格的窪地，但是拉長一段時間來看，你會發現周邊的商業物業的漲幅要遠大於SOHO的物業，這意味著你這些物業可能以後的升值空間也會比較有限。而且經過觀察發現SOHO物業的銷售規劃比較差，那裏的商鋪都是散賣的，沒有統一規劃和營銷，形成不瞭商業環境和氣氛，整體租賃效益比較差。而且，SOHO的項目由於建築形狀比較獨特，導緻裏麵的空間也不那麼規整，公攤麵積較大，影響瞭空間的使用效率。

那麼，這次潘石屹7摺甩賣的物業是否對陸女士這樣的創業者有吸引力呢？陸女士錶示，按其中某項目打摺後4.8萬元的單價來看，購入一套100平方米的物業需要480萬元，商業辦公類物業一般是50年産權，減掉10多年的時間再算租售比其實並不閤算。“這個7摺的價格也沒有吸引力。”

中原地産首席分析師張大偉認為，現在北京房地産市場普通住宅賣起來都很費勁，商辦類的市場仍然處於冰點，而且潘石屹這個7摺也看不齣啥價格優勢。實際上，在潘石屹“血本甩賣”的背後，是“寒風瑟瑟”的北京寫字樓市場。高力國際發布的數據顯示，2021年年末，盡管年降幅達到4.4個百分點，北京寫字樓的市場空置率仍然維持在15.1%的高位。此外，寫字樓市場的租金在底部徘徊，僅有個彆市場租金迴升速度高於市場平均水平。

SOHO中國這次小批量齣售或許隻是在“探路”？

有業內人士分析稱，與黑石的交易失敗後，SOHO中國這次小批量齣售或許隻是在“探路”，如果沒被阻撓，那後麵就可以用這個模式繼續齣售資産。

在過去幾年間，SOHO中國多次將旗下資産擺上貨架。據不完全統計，2014年至2021年期間，該公司齣售瞭包括上海SOHO海倫廣場、虹口SOHO等在內的超300億元資産。

去年，該公司曾接洽世界頂級投資公司黑石集團，並於6月達成初步協議，後者擬以現金要約收購SOHO中國91%股份，收購價格為每股5港元，總額236.58億港元。不過，這宗交易最終失敗，當年9月10日，SOHO中國公告錶示，黑石集團決定終止對公司的收購要約。

據SOHO中國此前透露，交易達成的先決條件包括市場監管總局根據中國反壟斷法對要約予以批準或視同批準；在市場監管總局批準後，任何司法權區內不存在任何使要約無效、禁止要約實施、就要約施加任何重大條件或義務等。

業內人士認為，SOHO中國這次決定將資産“化整為零”進行銷售，但這條路是否能行得通仍難下定論。

北京青年報記者注意到，消息一齣潘石屹7摺售賣資産的消息傳齣後，SOHO中國股價當日午後放量大漲，期間漲幅一度超過20%。此後迴落以8.97%的漲幅收盤，3月11日，SOHO中國股價低開，收盤下跌4.43%，漲幅已所剩無幾。

文/北京青年報記者 硃開雲

編輯/田野