2021年 各行各業都在發生變化 專題：房地産行業成交結構性轉變，經紀服務業迎機遇 - 趣味新聞網

2021年，各行各業都在發生變化，教育的“雙減”政策也促使教育行業進行大變革，房地産市場二手房多城市齣台瞭參考價政策，中央提齣瞭人房地錢，土地市場迎來集中供地，共同富裕、住有所居的新概念，地方房管局建立業主自主登記房源，業內傳齣中介行業或將被取代，行業逐漸進入精細化管理，從量變轉為追求質變。在一係列政策調控下，市場整體呈現下降局麵，也影響瞭企業的發展，經紀行業公司貝殼2021年股價一直呈現下滑局麵，2021年10月貝殼更是在利潤下滑下在部門城市集中裁員，中原地産麵臨較大內部人事變動。國外先進平台zillow宣布炒房失敗，裁員35%。進入2022年，行業環境發生轉變，萬科董事長鬱亮先生內部發言中國房地産開發企業進入瞭“黑鐵時代”，從“黃金”十年到“白銀”十年，“青銅”轉瞬即逝，到當前的“黑鐵時代”，房地産市場變化太快，“黑鐵時代”意味著行業要去金融化，降杠杆，迴歸製造業的本質，考驗運營的能力。從各種數據來看，目前的房地産逐漸從增量開發轉嚮存量運營，房地産經紀行業迎來發展關鍵期，開發商的“黑鐵時代”恰是經紀服務商的機會。

Part.01

行業成交結構由增量市場轉嚮存量市場

1、龐大的市場交易規模支撐，房地産交易GMV占第三産業總額的49.8%

自1998年房改以來，中國的房地産市場經曆瞭快速發展，近幾年來，隨著中央調控的層層深入，“房住不炒”的政策定位，市場從高速發展進入平穩發展，行業也進入穩步發展期，但整體而言，房地産市場的交易額呈現上升局麵，2021年，在行業多重變化之下，新房成交GMV依然維持小幅上升局麵，突破18萬億元，二手房在參考價格影響下，成交GMV小幅下降。 2021 年，根據數據監測顯示，房地産住宅市場總交易GMV （包含新房，二手房，租賃）高達27.99 萬億，較去年同期上升1.57% 。其中新房的交易額占絕對比重，2021 年新房GMV 達到18.19 萬億元，二手房為7.2 億元，租賃住房為2.6 萬億元。

房地産市場在國內第三産業貢獻上具有舉足輕重的作用，雖然近幾年提齣“不以房地産刺激經濟”，但從房地産市場交易GMV與第三産業總額的對比來看， 2020 年房地産市場GMV 占第三産業總額的49.8% ，2021 年占比為45.95% ，均接近50% ，龐大的市場交易規模支撐著第三産業的發展，房地産市場的穩健發展不可忽視。

2、新房成交增速放緩，規模見頂特徵凸顯

目前來看，新房在房地産市場交易占有絕對比重，但隨著新房的供應麵積（新開工+竣工麵積）增速的減弱，近年來新房成交增速也高位迴落，降至10%以內。按照當前新開工以及竣工麵積增速趨緩，未來新房銷售增速減弱的趨勢漸顯。除此之外，城市更新機製的轉變，很多城市齣台禁止大拆大建，2月24日，國新辦舉行《推動住房和城鄉建設高質量發展發布會》，住建部部長王濛徽錶示，我國城市發展已經進入瞭城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設嚮存量的提質改造和增量的結構調整並重轉變，內需潛力巨大。這也意味著未來的市場流通性逐步轉嚮存量房市場，“開發方式”嚮“經營模式”大勢所趨。

3、中國存量房流動性偏低，存量房市場具備發展空間

從中國存量房的流通率來看，近年來，中國存量房房屋流通率維持在2%左右，處於國際較低水平。 澳大利亞、美國等國傢存量房的流通率超中國 2 倍，中國的存量房交易市場存在較大的提升空間。

從中國重點城市的二手房新房成交占比來看，一綫城市及熱點二綫城市已經步入存量房時代，二手房成交占比超過50%，隨著新房新開工麵積增速、成交增速趨緩，新房銷售趨於萎縮，未來房地産市場成交轉嚮存量房市場，我們預計， 到 2030 年，新房成交規模降至10 萬億元左右，二手房則上升至15 萬億元左右，較目前翻倍 。

Part.02

經紀服務商的“黃金時代”緩緩走來

中國房地産經紀行業源遠流長。在以農業為主的中國封建社會裏，從事房産經紀行業的人被成為“伢記”。一韆多年的衍變，逐漸發展成現在的房産經紀行業，可謂是曆史悠久。

1988年，第一傢民營中介“深圳國際地産谘詢有限公司”誕生，標誌著我國大陸房地産經紀行業真正復蘇。現在的房地産經紀服務，指在房地産開發銷售環節中，提供 谘詢、經紀、評估 等各項綜閤性服務的總稱。廣義來看，包括瞭二手房中介及新房中介兩個細分行業，其中二手房中介服務主要包括瞭二手房的交易和齣租，新房中介業務則包括瞭開發商自銷、代理銷售和渠道分銷三種模式。

房地産經紀業務的服務範疇

1、從業人員飆升，2018年國內已有百萬中介從業人員

從四年一度的經濟普查數據來看，房地産市場單位數及從業人員均在大幅增長，行業發展迅速。 根據數據顯示，截止到 2018 年，房地産中介服務單位數為20.6 萬個，較第三次普查時上升212.1% ；從業人員是158.3 萬人，較第三次普查時上升104% 。從業人員數量上升幅度呈現直綫式上升。

2、房地産經紀業務在市場交易規模占據主導作用，二手房業務的滲透率更高

經紀公司在房地産市場交易占據舉足輕重的地位，近年來，隨著中介公司規模的擴大以及行業的重要性的提升，中國房地産經紀業務的整體滲透率也呈現逐年上升趨勢， 截止到 2020 年，中國房地産經紀的平均滲透率逼近60% ，其中，存量房交易的滲透率為90.8% ，租房交易的滲透率為57.6% ，新房交易的滲透率為30.0% 。

在中國，新房交易市場由於開發商有自身案場銷售團隊，還有代理公司，渠道公司，對中介的依賴性比較低，但近年來“存帶新”客戶的增多，新房銷售對經紀公司的依賴性提升。二手房由於交易流程的復雜性，90%的購房者通過中介公司成交。隨著行業成交的嚮存量房市場傾斜，經紀服務商未來發展空間可期。

滲透率=各業務經紀公司成交額/各業務市場成交額

3、中國傭金率處於國際較低水平，具備改善空間

在中國，二手房的傭金率是購房總價的2.4%左右，近幾年，傭金率呈現小幅上升的趨勢，但仍處於國際較低水平，墨西哥、日本、美國在2015年傭金率就高於5%，中國房屋傭金率具備改善空間。

綜上，近年來，經紀公司從業人員暴增，二手房業務滲透率高達90%，然而，各種跡象錶明增量市場規模見頂，而存量房房屋價值龐大，當前國內存量房市場的流動性以及傭金率都處於國際較低水平，未來具備改善的空間。當然，經紀公司的長遠發展需要提升服務品質，從居間簽約服務轉變為存量運營服務。

附:版權聲明

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