發表日期 3/2/2022, 11:49:35 PM
01
樓市短期看金融,中期看土地,長期看人口,但歸根結底,無論金融、土地還是人口,這些影響因子都是通過左右供需來影響樓市。
房産雖然是特殊的商品,但依舊是商品,既然是商品。漲跌的邏輯勢必會遵循著供需變化的市場規律。
以上一輪牛市來說,房價齣現全國性普漲,主要是因為:
一綫城市與強二綫城市方麵,在降準降息降首付背景下,需求得以釋放,再加上貨幣貶值性推動,房價不斷攀升。
三四綫城市方麵,則在於貨幣棚改推動瞭購房需求,助推它們跟漲。
同樣的,去年下半年全國房價齣現普跌,是因為在信貸截流背景下,全國金融杠杆齣現瞭短暫性撤銷,購房需求因此齣現瞭短暫性擱淺,纔有瞭普跌局麵。
再比如近日發布係統性救市政策的國傢中心城市鄭州來說,它之所以放鬆限購、取消“認房又認貸”、並重啓貨幣棚改。
鄭州之所以如此火急火燎,是因為鄭州樓市庫存積壓,房價已經陰跌瞭4年。
最近有人梳理過鄭州的潛在庫存,為1.09億平方米,按照此前鄭州年均1300至1800萬平方米的銷售速度,即便鄭州未來不增加供應,也需要賣7年左右。
如果不快速消化庫存,鄭州的房價仍將持續陰跌下去。
這是鄭州發布係統性救市文件的根本推動力,目的就是調動需求,快速去庫存。
從全國範圍來看,根據剋而瑞披露的數據,截止到2022年1月,庫存量在1億平米以上的城市還有貴陽、大連、唐山、瀋陽、株洲、石傢莊、煙台。
此外南昌、長沙、嶽陽、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山的庫存量也在8000萬平方米以上。
02
當然,庫存高並不一定有風險,還得看銷售速度。用庫存與銷售速度計算齣的去化周期數據,纔能看齣一個城市的樓市風險係數。
數據顯示,由於去年全國樓市冷場,截止到目前,三四綫城市的平均庫存去化周期達到瞭21.09個月。一綫城市為11個月,二綫城市為15.99個月。
我們都知道,住建部此前就下達過一個規定,如果一個城市的去化周期低於12個月,則要加快供地,如果介於12個月和18個月之間,則適當增加土地。18個月至36個月的,則要減少供地,36個月以上則要停止供地。
以這個界綫來看,目前樓市下行壓力主要集中在三四綫城市。因為目前三四綫城市不僅庫存高,大多數人口還在流失,即便號召去庫存,也不知道賣給誰瞭。
21.09個月,隻是一個平均值,其中有不少城市,去化周期高得嚇人。
剋而瑞數據顯示,被監測的66個三四綫城市中,32城去化周期已在20個月以上,其中有不少在30個月以上。
截止到目前,全國商品房去化周期在30個月以上的城市有20個,其中大部分是三四綫城市,個彆是二綫城市,去化周期從長到短分彆為:
防城港、銅陵、大連、梅州、連江、寶雞、煙台、北海、來賓、欽州、蘭州、福清、嘉興、長春、日照、惠州、濾州、呼和浩特、汕頭、淄博。
以上這些城市,房價下行壓力非常大,購房者可以暫緩買入。尤其是防城港和銅陵,防城港的去化周期超過瞭70個月,銅陵超過瞭50個月。
大多數三四綫城市的去化周期高企,主要是庫存經年纍月的積壓所緻,他們的房價已經持續下跌有年。
比如北海、長春、濾州、呼和浩特等,都在國傢統計局公布的1月份二手房同比下跌榜單上。
製圖:城市財經;數據:國傢統計局
其他很多城市之所以不在榜單內,是因為沒有被納入國傢統計局監測的70個大中城市之中。
從上麵的30個城市可以看到,廣西占瞭4個,包括防城港、北海、欽州、來賓。廣東也有三個,梅州、惠州和汕頭。山東3個,煙台、日照和淄博。
這些城市,大多都是曆史遺留的庫存不斷積壓,再加上人口增量不夠顯著,甚至減少,導緻庫存越來越多。
30個去化周期高企的城市中,人口減少的城市有廣西的來賓(十年減少2.51萬),廣東的梅州(十年減少36.7萬),安徽的銅陵(十年減少25萬)。
這些城市,房價會繼續下行。尤其是去化超長的防城港和銅陵。
從防城港統計局披露的數據來看,2020年防城港的施工麵積為1146.79萬平方米,新開工麵積是320.51萬平方米,而同年防城港的銷售麵積隻有202.42萬平方米。
來源:防城港2020年統計公報
供應遠大於需求,這樣的市場不下行,纔怪。
03
在庫存消化周期高於30個月的二十個城市中,有4個特彆的城市,大連、長春、蘭州和呼和浩特。
大連是副省級城市兼計劃單列市,長春是副省級省會城市,蘭州是省會城市,呼爾浩特是首府城市。
大連去年上半年樓市還躁動不安,房價上漲明顯。如今之所以庫存高企,主要是因為去年下半年信貸收緊,再加上大連收緊瞭調控,於8月份發布瞭新政,擴大瞭限售範圍,並延長瞭房屋限售時間,規定在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區購買的新房,以網簽之日算起,五年內不得上市交易。
最終導緻下半年大連樓市腰斬,加大瞭去化周期。目前,市場信心尚未恢復,大連調整還在進行中。
同處東北的長春,一方麵是庫存過多,另一方麵經濟低迷,購買力不足。去年,長春多次發布鼓勵購房政策,甚至調動農民工和大學生購房,但依舊無濟於事。
蘭州與呼和浩特,都是弱省會城市,前期房價跟漲過快,主要是貨幣棚改推動,尤其是呼和浩特,在棚改之下,房價此前一度領漲全國。但隨著貨幣棚改熄火,庫存無法消化,如今都走在瞭陰跌的路上。
當前,中國樓市依舊處在分化當中:
目前越來越多的城市放鬆調控,政策麵和資金麵都非常友好,中心城市正在氣溫迴暖的路上。這類城市的購房者,可以著手選房。
另一方麵,對於庫存高企的三四綫城市,尤其是上麵提到的去化周期在30個月以上的20個城市,房價下行壓力猶在,購房如果不是著急用,可以暫緩,繼續觀望。
反正這個假期隻能宅在傢裏。
閑得發慌,不如聽聽課
深悅君將14年地産從業積攢的所有私貨
用一個有趣的江湖視角
一點一點講給你聽。
往期閱讀推薦
來瞭,樓市調控開創先例!
2022-03-01
俄烏開戰兩天後,中方淩晨齣手:我終於讀懂瞭十一年前的那場行動
2022-02-26
黑鐵時代,這12傢房企會活得很好
2022-02-25
字少、事大、速看!住建部關於樓市的最新發布會
2022-02-24