昨天 我寫瞭篇稿子：彆瞎摺騰！請把此文轉發給你正在買房的朋友（上）。上篇稿子中 彆瞎摺騰！請把此文轉發給你正在買房的朋友（中） - 趣味新聞網

昨天，我寫瞭篇稿子： 彆瞎摺騰！請把此文轉發給你正在買房的朋友（上） 。

上篇稿子中，著重講瞭選擇城市、版塊和具體房産時，必須關注的“兩道紅綫”。

――城市邊界紅綫和購買力紅綫。

內容很乾，沒看過的，請自行左轉迴看。

今天，我們繼續來點“ 購房技能 ”。對，依舊不追熱點，依舊隻聊方法論。

今天的內容是： 我自己在選擇具體樓盤和具體戶型時，首先考量的一個關鍵點。

這個關鍵點，同樣也決定著這套房子未來的售價和流動性。

友情提示：今天內容更乾，全是方法論，夠落地，能實操，學會終身受用，請再次耐著性子看完。

你在樓市中，是否遇到過以下問題。

這個社區明明很高端，但價格就是在二手市場裏上不去；

那個社區景觀明明比周邊高齣一大截，但價格在二手市場裏還是上不去；

有的社區大戶型賣的很貴，有的社區偏偏小戶型賣的很貴……

圍繞這三個問題，總有一些難以做齣的抉擇――

到底是該買剛需盤，還是該買高端改善盤？

到底是高端改善盤漲的高，還是剛需剛改盤漲幅好？

到底是大戶型好賣、收益高，還是90�O小三房好賣、漲幅高？

在這裏，我要給大傢引齣一個新的概念： 匹配度 。

所謂匹配度，就是――

樓盤品質，要與闆塊屬性相匹配；

景觀品質，要與闆塊屬性、社區品質相匹配；

戶型麵積，要與闆塊屬性、購買力屬性相匹配；

隻有以上三點做到相互匹配，纔能保證流動性和收益率的最大化。

聽不懂？

沒關係，老規矩，記下來，慢慢聽。

樓盤品質，與闆塊屬性相匹配。

解釋一下，什麼叫“樓盤屬性與闆塊屬性相匹配”？

簡單來說就是――

樓盤品質與版塊品質要匹配得上，高端項目要誕生在高端闆塊中，剛需項目要誕生在剛改闆塊中。

舉個例子。

鄭州有個大闆塊“二七區”，屬於鄭州傳統的剛需版塊。

剛需闆塊所具備的一切特徵，通通在這裏交匯――

居住界麵，相對較差；大闆塊綠化，基本墊底；商業配套，尤其剛需；路網規劃，過於繁雜。

你行走在這兩個闆塊的街道上，濃重的剛需氣息撲麵而來。

七年前，有個房企在這裏拿瞭塊地，隻蓋瞭三四棟高層，剩下的全搞彆墅和大平層。

産品品質很高，也足夠能打。

這傢房企，想得也很美： 地緣居民總要置換，周邊全是剛需爛盤，終歸還是找我。

新房階段開盤――

普通高層賣9000元/�O，大平層賣13000元/�O，彆墅賣19000元/�O。

五年後，進入二手市場――

普通高層賣17000元/�O，大平層賣19000元/�O，彆墅賣24000元/�O。

從收益率上說，普通剛需高層完勝大平層，更完勝彆墅。

這似乎驗證瞭一個問題： CEO盤不能買，彆墅不能買，高端産品不能買。

但是！但是！但是！

現實遠比我們想象的要復雜的多！

還是鄭州，有個大闆塊“鄭東新區”，屬於鄭州的改善和高端居住版塊。

還是七年前，有個房企在這裏拿瞭塊地，一根筋的乾高端住宅，品質比周邊高齣一大截。

新房階段開盤――

高層價格賣16000元/�O，周邊價格隻有12000-13000元/�O。

是不是高端産品？是不是CEO盤？是不是貴婦盤？全都是！

但五年後，進入二手房市場――

這個CEO高端盤賣到瞭36000元/�O，且一房難求；周邊其他樓盤隻能賣到23000元/�O，且遍地都是。

從收益率上說，高端盤和CEO盤要遠超其他普通樓盤。

這麼一看似乎又驗證一個問題： 高端盤也不是不能買，越貴反而漲的越凶。

為什麼？為什麼有的剛需盤漲的猛，有的高端盤漲的凶？

其實原因很簡單，就是咱們前麵所提到的： 匹配度 。

上麵二七區的大平層和彆墅賣不齣去，並非産品不好，也並非區域內沒有高端改善客戶。

其根本原因是：

沒有高端改善客戶，願意留在地段闆塊中。

但凡有倆騷錢，全跑瞭齣去。

講到這裏，我相信大傢都明白瞭一個道理――

一定要注意你所選標的與闆塊屬性的匹配度。

既不要在剛改版塊裏碰高端CEO盤，也不要在改善版塊裏買純剛需標的。

戶型麵積，與闆塊屬性、購買力屬性相匹配。

此前，有個傳統的觀點：投資，就要買90�O的小三房和110�O的主流剛改戶型。

麵積越小，越好流通，漲幅越高。

以上觀點根深蒂固，但卻是放屁。

舉個例子。

閤肥政務區，某二手房社區。

同一個組團，同一個樓層區間的二手房：

140�O改善四房的價格，普遍比90�O剛需三房貴15%-20%。

當你扒齣來它們最早開盤的新房價格，你會發現：

90�O剛需三房的價格，普遍比140�O改善四房貴10%-15%。

也就是說――

新房開盤，改善四房的價格更低；進入二手交易，改善四房反而賣的更高。

一來一去，兩者之間足足相差瞭30%的溢價率。假如開盤時，你買入的是四房，後期成交至少多賺30%.

這背後的根本原因是：

閤肥政務區，是閤肥傳統的改善版塊。該二手小區，又是政務區中品質較好的社區。

拋開閤肥，我曾拉齣來其他城市中改善闆塊的二手房價格，它們都具備一個共同特徵：

改善闆塊中的140�O改善産品，普遍比80-90�O的剛需産品貴15%-20%。

尤其是，像杭州和蘇州這種“地緣土著購買力強、對品質要求極高”的城市。改善版塊裏的改善産品，普遍比剛需産品貴20%-30%以上。

講到這裏，我相信大傢又明白瞭一個道理――

一定要注意戶型麵積與闆塊屬性、購買力屬性的匹配度。

改善闆塊中，重心在140�O的改善型四房；剛需闆塊中，重心在90-110�O的剛改三房。

景觀品質，與闆塊屬性、社區品質相匹配。

說實話，我個人買房是最不看重“所謂的景觀”。

沒有意義！

第一，景觀和價格是強正相關的關係。

好景觀都是成本堆齣來的，景觀越好，價格越高。

第二，新房的景觀，就像新車，到手就要打摺。

景觀這玩意，主要靠後期的交付和維護。期房吹得再好，交付打7摺。新房交付再好，後期沒有維護，再打7摺。後期維護再好，抵不過時間衝擊，再打7摺。

第三，景觀的溢價力，隻有在豪宅上纔能體現。

講到這裏，我就要跟大傢強調一個觀點：

隻有豪宅的景觀纔有溢價力，普通住宅的景觀不值錢。

特彆看重景觀，把景觀作為價格體係中較高權重的人，基本已經擺脫瞭基本的居住需求，開始追逐舒適度和品質感。

隻有這群人願意為景觀買單，願意為品質買單。

景觀隻有在這群人手中、在豪宅裏，纔真正能有溢價能力。

對於普通項目，尤其是剛改項目，景觀隻能錦上添花。

甚至，對於普通項目來說：景觀越好，往往價格越高，溢價空間越小。

講到這裏，我相信大傢再次明白瞭一個道理――

一定要注意景觀與版塊屬性、社區品質的匹配度。

改善闆塊的豪宅社區，可以看看景觀；普通住宅不要過重在意景觀，及格綫就行。

接下來，最重要的重點來瞭！

很多人看瞭以上內容，還是有點迷糊

――比如，怎麼判斷一個闆塊是改善版塊，還是剛需版塊？

來來來，直接上實操乾貨。

第一步，通過二手市場，摸清闆塊屬性。

聰明的朋友已經發現，我今天分析的重心、舉的例子，全是二手市場和二手房。

請牢牢記住下麵這句話：

一手市場，隻是買入價。二手市場，纔是賣齣價。

闆塊屬性判斷，關鍵看二手市場。

二手市場，該怎麼看？

1、圍繞你所關注的標的，把周邊5km範圍內的二手樓盤先摸一遍。

重點搜集以下數據――

片區內成交量最好的二手小區、成交量最好小區的價格；

成交量最好的戶型麵積，成交量最好戶型麵積的價格；

成交量最差的戶型麵積，成交量最差戶型麵積的價格。

品質最高的改善社區單月成交量是多少，單價賣多少；

品質平平的剛需社區單月成交量是多少，單價賣多少；

剛需戶型賣多少錢，改善戶型賣多少錢。

有人問，這些數據怎麼查？

還能怎麼查，全靠臉皮厚。

多跑點中介門店，多給中介小哥買包煙，多與中介小哥聊一會。

2、打開EXCEL錶格，把你厚著臉皮搞到的二手數據填進去。

一旦你把這些數據，全部填進去，神奇的一幕發生瞭。

你竟然不知不覺間，建立瞭一套這個片區的二手價格體係――

是改善社區成交量大，還是剛需社區成交量大；是剛需戶型好流通，還是改善戶型好流通；是89�O三房賣的貴，還是140�O四房賣的貴……

錶格中，一目瞭然。

通過以上價格體係，你就摸清楚瞭一個關鍵問題――

這個闆塊中的交易主體，究竟是誰！

如果這個闆塊中成交量最大、價格最貴的是改善社區的改善戶型，交易主體就是改善客戶，這個闆塊就是改善版塊。

反之，就是剛需客戶支撐的剛改版塊。

第二步，摸清闆塊屬性後，就要匹配起來瞭。

是剛需闆塊的，就多關注主流剛需項目，彆去關注品質、景觀等有的沒的東西。

彆總想著，高品質就能帶來高溢價。

請牢牢記住： 高溢價不是樓盤品質決定的，而是紮在這裏的購買力品質決定的。

是改善闆塊的，就要多關注改善樓盤和改善戶型。畢竟有錢人對於好房子和愛裝逼的欲望，是無止境的。

好，以上就是我自己購房時所必須關注的： 匹配度 。

你瞧，又是一篇方法論乾貨，我已傾囊相授。

你瞧，我兜兜裏還有糖，絲毫不擔心教會徒弟、餓死師傅。

你瞧，能看到這裏的人又是不到1/3，有耐心的人還真沒那麼多。

你瞧，留言區裏又有人該問“XX版塊是剛需還是改善”，隻想討答案的人還是那麼多。

……

你瞧，大眾心理又被我拿捏瞭。

最後，還是老規矩。

能留在這裏的人，應該都是老朋友瞭。

既是老朋友，幫忙把這篇文章 轉發 給身邊用得上的親戚和朋友，不過分吧。

最後的最後，依舊放個我的個人二維碼。

能耐心看到這裏的，大都值得加個微信，詳聊一番。

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