我是『房段子』 您相見恨晚的房産軍師 名校分部遍地開花，改為學區溢價買單嗎？ - 趣味新聞網

我是『房段子』，您相見恨晚的房産軍師，目前已為8000+成都購房者提供瞭一整套房産買賣的解決方案。

我嚮來以實戰主義，穩中求進，並完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過10年摸爬滾打的經驗，給齣最閤理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。PS：從不接受第三方充值。

近期因貝殼免費問答終止，因此請大傢以後不要再在貝殼問答定嚮提問，因為也無法分配，無法解答，還請大傢見諒。

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由於以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。

均為此前問答，因此迴答的內容數據可能 有一定的時效性，不能完全套用 ，還請理解。

提問

會員

普通資格，高新有房還在賣（有少量房貸），然後錦江有一套也有80萬貸款，暫時不打算賣，大概預算400多點，450左右，目前看瞭太平園南山的150戶型，學區好不好？（奔著學區去）單價快3萬瞭。也看瞭單價3萬的綠城，不知道值不值得入手？雙鳳橋TOD被飛機嚇退瞭。一個西門一個南門上班。母親名下有老破小在賣。

房段子解答

目前來說，你們的預算還是比較充足的，估摸算瞭下，大概450-500萬左右基本沒有問題。

我估摸算瞭下，高新240-15萬房貸+70萬流動資金=295萬，此時無論是不提前結清錦江的80萬（此時首付6成起，總價可以到491萬），還是提前結清錦江的80萬房貸（此時首付5成左右，因為你們買的超過144瞭，可以杠杆到430萬左右），兩者基本來說，相差不是很大。

如果當年錦江的利率比較低，就建議先行不提前還貸，而是另外稍微籌措一點資金過渡，預算從430萬拉到450萬左右。反之，假設錦江的利率不低，那麼可以全部提前結清，然後主攻這邊的新一套，目前成都各大銀行的利率，對首貸（到時候你們算首貸瞭）還是相對去年友好很多的，可以直接貸款。

更何況，你老公母親名下的老房子，也還在齣售，一旦齣手，能很快提供一些貸款、月供上的燃眉之急。

然後說資格，你是有高新的房子，你老公是有錦江的房子，粗略估計，你們購房資格應該是鎖定在全成都所有區，隻不過呢，是普通資格而已。

你們當初考慮的綠城，是具體哪裏？綠城當下沒有特彆有性價比的樓盤，比如白鷺灣的，當前基本麵配套還比較差，然後單價上來瞭；機投的綠城，剛改産品，能被雙鳳橋噪音勸退的話，那麼機投就更會被勸退瞭，青羊的則單價很高，溢價明顯。

迴過頭來看南山，這個樓盤優缺點是很明顯的，但是我認為地理位置還是限製瞭總的發展潛力，150的戶型，大概是3萬單價，總價可能要450萬瞭。

優點是距離南門西門距離適宜，屬於主城難得的百畝大盤，而且綜閤的交通配套很完善，南山淩�o這個樓盤占地麵積達到瞭169畝，妥妥的百畝大盤，B地塊全係都是2T2戶，總16-17F的電梯入戶洋房産品。該項目在地段上位於西南二環外側，在全成都這種環綫上，整體的産品大方，改善純粹，確實不多見。

步行到地鐵太平園站約940m；九興大道站約910m。嚮北到南二環上還有二環快速公交，整體公共交通通達性不言而喻。商業配套方麵，項目北側一街之隔即為萊濛都會，周邊還有紅牌樓廣場，伊藤洋華堂等商業配套，生活便利度很高。

但缺點在於闆塊界麵老化固話，會嚴重限製未來綜閤潛力，該項目在2020年初拿地的時候條件比較苛刻，要求不小於60223�O的商業返遷安置房，在A地塊建設387套、計容建麵不少於31218�O的住宅返遷安置房，而商品住宅一共纔602套，所以後期呈現的項目，的確是存在較高比例的返遷安置房的。

南山該項目被網友戲稱為“汽配風”，主要是它所處的紅牌樓闆塊早年就是以汽配發傢，時至如今，依然有較多相關的産業鏈，其項目西側的城市界麵還是很雜亂，有大量的老舊房屋，西部汽車城、紅運汽車美容裝飾廣場等汽配城仍在運營中，距離改造仍有時日，至少在未來幾年，南山淩�o周遭的城市界麵仍將經曆“陣痛期”。

至於南山的學區，目前嚴格來說，屬於武侯三區，紅牌樓小學，未來對口的是棕北中學西區實驗、43中和雙楠實驗，整體錶現都比較一般，在成都居中吧，在5城區屬於中下水準瞭，當然，現在也在配建修新的小學，暫名長益路小學，具體是哪傢學校來領辦（龍江路？川大附小？），我認為關係不大瞭，因為始終是會置身於一個武侯三區的大環境中的，武侯最好的，應該是一二區，而不是三區，現在很多名校在外麵領辦，但是效果都遠不如本部，尤其是本區均衡化教育資源下更具有社會認可度。

提問

會員

百悅城4期（在附近上班）86平小套三，一個是清水房140萬，一個是簡裝齣租135萬，兩個都需要翻新，大概10-12萬的裝修費；華潤國際社區，79平小套三，裝修非常好，140萬，還可以砍價，怎麼選？

房段子解答

華潤這個樓盤，有2個特點，價格先不說瞭，我覺得都還算是閤理的單價，主要原因在於臨近地鐵口，它以後通過地鐵和主城的溝通效率，我覺得是要稍微超過世茂城的，可能更加偏嚮於未來的市場流通性；另外一個特點在於，它是3T8的剛需盤，但是物業又維護得挺好，所以是小而美的剛需盤，比較適閤門檻級彆的，兼顧各方麵選擇的，但是要有很大作為，也難。

79平的這個房子，我想說的是，有點像專門裝修來齣售的，你要看看裝修的用料是否紮實，不要被單純錶麵顔值給欺騙瞭，當然，繼續砍價，也有必要。

百悅城的話，基本麵也是比較好的，次新，大麵核心，安靜不吵，再加上商業，學校，都非常近，我認為是比較適閤你自住生活的一個樓盤，當前單價也比較低，門檻不高（當然，和主城銜接稍弱，單價比華潤更低一點也正常）。

然後百悅城的2個房源，簡裝的135萬，自己翻新裝修，設定10萬吧；然後清水的反而要140萬？不照樣需要裝修嗎？10萬也少不瞭瞭，再加上是低樓層，我看客廳開間很小，擔心采光不足，因此中高樓層，我更青睞一些。

整體外部基本麵還是可以的，小體量，3T8，這個也和華潤國際社區差不多，優勢是安靜、上班近；華潤的優勢是大牌，相對近地鐵，未來市場認可度和主城銜接方便。

從百悅城的2套，都需要加10萬裝修的角度來看，綜閤考慮到百悅城的體量容積率以及地段，我覺得華潤的78反而優勢凸顯齣來瞭，此時我更建議是華潤78>百悅城簡裝>百悅城清水。

會員提問

你好，問一下金牛區解放路二段95號的二手房值得購買不，均價11400/平方，房齡1995年建成，以後有升值空間沒有？

房段子解答

解放路二段95號就是梁傢巷闆塊瞭，這裏屬於金牛一區，張傢巷，馬鞍這類，但不是人民北路，所以優勢並不突齣，主要的看點，還是單價低，然後配套好，比如地鐵資源，目前有6號綫，還在建17號綫，總的來說，假設自住的話，交通的便利性，買入的門檻，基礎的生活配套還有城市的煙火氣息，我認為是很濃厚的。

但還是看以後的一個綜閤潛力空間的話，基本上一萬一二就是成都老破小的宿命瞭，並沒有什麼潛力和未來瞭，你要買入的話，就要做好這種準備，現在城市拆遷改造的也不多瞭，主要就是翻新維護，像這個地段，大片大片的老小區，拆遷不具備現實基礎，最近的曹傢巷廣場，已經過瞭風口瞭，所以以前沒拆，它現在沒拆，往後，也很難拆瞭。

關鍵一點，這種老破小，流通性很差，假設你以後不自住瞭，可能掛齣去一兩年都賣不掉，這個是有真實案例和市場觀察的，所以迴到最開始，還是自住屬性居多，或者純粹拿來齣租也可以。

歸根結底還是看你瞭，假設你預算不高，主打低門檻的自住，我認為未嘗不可，但是預算稍高，或者著重看未來預期，那麼我不建議入手。

會員提問

400-500w預算，改善需求套四，有高新資格。兼顧自住和學區，高新的半島城邦二手，和青羊區建發央璽，你更建議哪一個？或者其他的推薦操作，謝謝！

房段子解答

高新資格，上車主城區沒問題，四五百萬的預算也還不少瞭，一般來說，二手房更能兼顧孩子，新房更能傾嚮於改善，所以你又要改善又要孩子，所以是存在一定矛盾點的，的確是很難50:50的這樣兼顧。

長城半島城邦，屬於妥妥的高新五區，比較偏嚮於孩子，然後地段也相對核心，處於城南位置，交通、人氣、産業都很好，隻不過目前價格偏高，我看瞭大概125的套四雙衛戶，摺算單價估計在3.5萬+，對比起建發央著清水3萬，的確要高齣來不少。

青羊的建發央著（你口誤瞭，不是建發央璽，央璽在錦江塔子山，而且也不止四五百萬），在外光華闆塊，周邊相對偏僻瞭一些，隻不過還有草堂子美泡桐樹桐欣在支撐著，從外部的綜閤配套來說，肯定是不及長城半島的，但是從內部的産品來看，比如你看155平的大平層，摺算單價清水大概是2.8-3萬左右，自己裝修一番，估計也要個3.3萬+，戶型還是很霸氣的，畢竟比長城半島多瞭20多平的建麵，主要是增加到瞭客餐廳範圍。

所以建發央著是偏改善的，長城半島是偏孩子的，你還真的需要有個側重瞭，兩者無所謂好壞對比吧，不同的傢庭情況，是會有不同的答案的，如果是我個人的話，我可能會側重於孩子方麵的長城半島，一方麵單價總價還可以接受，另一方麵孩子確實需要這樣的資源，再者，125平的套內實得也很大。

至於其他的話，我可能也會參考一下金融城的復地金融島，113平的套三雙衛那種，你看看呢？

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