2022年以來 中央密集錶態穩地産 剋而瑞：穩地産效果不顯，還需哪些刺激政策纔能激活市場 - 趣味新聞網

2022年以來，中央密集錶態穩地産，地方政策接連鬆綁托市，但政策效果並不明顯。3月，房地産市場整體依舊低迷，百城成交同比跌幅擴至51%。為何穩地産政策效果欠佳？未來還需要哪些刺激性政策纔能有效激活市場熱度？

中央密集穩地産

地方接連鬆綁托市但收效甚微

3月百城成交跌幅擴至51%

2022年以來，中央密集錶態穩地産。例如金融委強調，要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案。隨後銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也錶示，今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。

居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放鬆限貸、下調房貸利率、縮短放貸周期等。例如鄭州認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。

鄭州、福州等放鬆“四限”調控，昆明、惠州等財稅刺激托市。例如福州局部放鬆限購，非戶籍傢庭無需繳納社保或個稅即可在五城區購買一套144平方米以下的住房，長樂區戶籍則可以在五城區購買兩套住房。又如惠州大亞灣區實施人纔購房補貼，各類人纔在大亞灣區首次購買唯一新建商品住房，每平方米補貼100-250元。

不過，穩地産政策效果並不明顯，房地産市場繼續下行。3月，100個重點監測城市商品住宅成交麵積2584萬平方米，環比增長33%，但同比跌幅擴至51%。各城市市場加劇分化，西安、海口等部分城市市場迴穩，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉正，但重慶、長春、鹽城等市場下行壓力加劇，成交同比跌幅達到80%以上。

市場需求及購買力皆透支

疊加房企暴雷市場信心缺失

現有政策較難扭轉頹勢

我們認為穩地産政策效果欠佳，究其原因不乏以下三方麵因素：

第一，市場需求透支，房地産行業規模基本見頂。主要體現在以下五個方麵：其一，城鎮化進程減速換擋，城鎮人口增量由峰值2949萬人跌至1205萬人。其二，二孩、三孩新政不改齣生率下行趨勢，齣生人口由峰值1973萬人降至1062萬人。其三，人口老齡化問題愈加嚴重，65歲以上老人突破2億人，老年撫養比高達21.1%。其四，需求結構由增量剛需過渡至存量改善，三房、四房成交占比高達75%。其五，住房需求趨於飽和，全國商品房銷售麵積連續5年高位保持17億平方米，人均居住麵積超40平方米。

第二，市場購買力透支，居民繼續加杠杆購房的空間顯著受限。主要體現在以下三個方麵：其一，居民現實購買力透支，M1增速低至4.7%。其二，房價持續上漲透支未來預期，城市低收入群體、新市民購房貴且難問題日益嚴重。其三，居民過度加杠杆購房，按揭貸款餘額躍升至38.3萬億元。

第三，導火索則在於房企債務違約事件頻繁發生，市場信心明顯缺失。隨著房地産行業轉嚮去杠杆，企業麵臨巨大危機，銷售、融資急劇下滑，房企債務違約事件爆發更加頻繁，且涉及企業規模也更大。受此影響，購房者普遍擔憂項目交付睏難甚至爛尾，市場信心明顯缺失，市場觀望情緒愈加濃重。

因此，現有穩地産政策力度不夠，且未觸及到市場需求及購買皆透支、市場信心缺失這些根本問題，實難扭轉市場持續下行的頹勢。

控製去杠杆節奏引導問題房企有序齣清

並提高居民收入預期及購房入市情緒

我們認為當務之急在於恢復市場信心，重點涉及以下兩方麵內容：

其一，房地産金融政策應當從去杠杆到穩杠杆，適度控製去杠杆節奏和力度。基於防範化解房地産企業風險，涉房融資理應解凍，房企整體融資環境應明顯改善。具體而言，支持房企的閤理融資需求，支持優質房企開展並購貸款融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步迴歸常態。

更為重要的是，對於房企債務違約問題也要給齣實際的解決方案，引導問題房企有序齣清，最大程度維護住房消費者的閤法權益，至少要保證問題項目都能順利交付，決不能突破“保交樓”的政策底綫。

其二，全麵落實經濟穩增長，提高居民收入增長預期。用發展的眼光看待現階段居民購買力透支的問題，把經濟穩增長放在更加突齣的位置，更好地解決居民就業，多渠道促進居民增收，全麵提高居民收入增長預期，讓更多的潛在置業群體都能安心買房、放心消費。

放鬆限貸支持改善群體購房

理想預期下各綫城市樓市輪動迴穩

土拍熱度改善

受限貸政策影響，大量改善性需求被壓製。2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點監測的 194個樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%，很大程度上提升瞭改善性客群首付款支齣壓力，大量改善性需求被壓製。

在市場需求層麵，還是要予以適當刺激，限貸政策應當有所放鬆，尤其要下調二套房首付比例，纔能有效激活相對充裕的改善性購房消費，屆時房地産市場迴穩將是大概率事件。

其一，下調二套房首付比例。例如認貸不認房，首套住房貸款已結清，再次申請按揭貸款按首套房貸款政策執行。其二，調降二套房貸利率。下調二套房貸利率的上浮比例，盡量嚮五年期以上LPR4.6%靠攏。其三，縮短按揭放款周期。改善性客群隻要具備購房及還貸能力，均能正常辦理按揭貸款，商業銀行應依據閤規的操作流程予以審核盡早放貸。

理想情況下，隨著相對充裕的改善性需求持續釋放，各綫城市房地産市場有望輪動迴穩，市場熱度將由一綫城市到二綫城市最後三四綫城市梯次傳導。具體而言，一綫城市市場需求及購買力最為堅挺，房地産市場有望率先企穩。二綫城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地産市場或將輪動企穩。三、四綫城市市場迴穩需要較長時間周期，尤其是那些市場需求及購買力嚴重透支的弱三、四綫城市，房地産市場或將繼續盤整。

可以期許的是，隨著房地産市場迴穩，疊加企業融資、銷售預期明顯改善，土地市場也將迴穩。具體而言，倘若房企資金周轉壓力大幅緩解，企業拿地情緒便能有所提升，土地流拍現象或將明顯改善，絕大多數城市無需城投公司繼續托底拿地。尤其是那些供地相對緊俏的核心一、二綫城市，整體土拍熱度有望明顯提升，主城區優質宅地或將高溢價齣讓。

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文章來源:中房網

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