發表日期 3/30/2022, 11:46:05 PM
不少買房人會意識到,相較於受到“限價”調控的新房, 二手房的房價數據反而更能反映真實的市場狀況。
一個成熟的房地産市場,也是二手房的市場,二手房的成交量反映的是最真實的市場需求,具有典型的市場指導意義。
根據國傢統計局公布的今年2月份“全國70個二手房房價數據”顯示,2月份全國70個城市中,二手房房價環比上漲的城市個數僅有10個,房價下跌的城市個數有57個。市場雖有迴暖,但力度不大。
具體看到南京,2月份二手房價格環比下跌瞭0.8%,是繼去年10月後的連續5個月下跌!
此外,據房天下研究院的數據顯示,3月的第四周,南京最新的二手房價格環比下跌瞭0.03%。
二手房市場似乎一片頹敗之勢,提及二手房的文章都離不開 “慘”、“難” 等字眼。
01
這些小區,的確跌得有些“慘”
根據365二手房統計的2月份南京降價前十的小區名單顯示,其中,橋北知名的“超級大盤”――北外灘水城以 9.08% 的跌幅占據瞭跌幅榜的TOP1。
江寜區的天元吉第城和浦口的新城香溢紫郡分彆以 7.69%、7.43% 的跌幅位列榜單的第2、3位。
|圖源 365二手房
縱觀這些跌“慘”瞭的小區,有些配套其實也不差。
例如榜單首位的北外灘水城,也就是威尼斯水城,作為很多“新南京人”的聚集地,2萬齣頭的友好價格,匯集瞭地鐵3號綫、弘陽廣場、華潤萬象匯、橋北印象匯以及琅小、二十九中分校等一眾配套,卻因為人居氛圍過於濃厚而導緻二手房價格的跌落。
這裏的二手房價格上不去無外乎以下幾點:
1、整個北外灘水城項目共有24個街區,體量非常之大。雖然小區二手房成交量一直不錯,但由於小區掛牌量過大,且受到市場下行的影響,不少 賣傢為瞭盡快齣手而不得不選擇降價。
根據鏈傢網站顯示,目前威尼斯水城有近1300套二手房正在齣售。
由於這裏的商品同質化嚴重,剛需買傢大多會選擇 多傢比價,選擇低價。
2、居住人口密集,人流量過大必然會影響交通齣行。地鐵3號綫柳州東路站的早晚高峰堪比“春運”現場。
|圖源 網絡
3、區域功能單一,無産業支撐
這也是為什麼2月底時,威尼斯水城第三街區成交的一套117.38�O的二手房,單價14995元/�O,而小區上一次成交單價跌破1.5萬/�O還是2016年,房價一下子跌迴6年前。
而北外灘水城的缺點,放在榜單第二名的天元吉第城項目上同樣適用。
該項目位於江寜東山,和北外灘水城一樣,雖然靠近地鐵1號綫龍眠大道站,但由於小區體量過大,原本的交通優勢也並不顯眼瞭。此外,該小區整體比較老舊,內部環境一般。對比旁邊的新盤 萬科都薈啓境 ,精裝價賣到34380元/�O,掛牌均價28000多元/�O的天元吉第城著實有些尷尬。
2
二手房掛牌量激增,成交量卻一路嚮下
鏈傢平台顯示,目前南京二手房掛牌量達到13多萬套,數字驚人。
雖然掛牌量激增,但成交量卻相差甚遠。根據南京網上房地産數據顯示,2月南京二手房成交4037套,比1月的6251套下降瞭2214套,環比下降約35%,同比2021年2月下跌約49%,近乎“腰斬”。
此外,從二手房成交量的走勢來看,自去年4月份破1.5萬套之後,南京二手房成交量整體一路嚮下,沉入低迷,目前創下瞭近一年來的單月最低值。
|圖源 水印
眼看南京新房市場伴隨著接踵而至的開盤潮,或將迎來遲到的“小陽春”,二手房卻難重新振作。
3
成交單價刷新,最高2年漲1.2萬/�O
然而再差的市場環境,也總有個彆樓盤能夠奇跡般地逆勢而漲,新房、二手房都不例外。
當彆的二手房在突破下限,重新跌迴N年前時,有的二手房卻在默默地刷新成交記錄,如寒夜中的火炬般,給人們帶來瞭一絲溫暖與希望。
●中垠紫金觀邸 ,一個於2015年首開創下一晚突破9億神話、2020年3小時售罄收官的雞腿盤,在本月成交瞭一套80.88平的房源,成交單價40183元/�O,成功刷新小區的紀錄,同時也帶領著該小區首次突破4萬大關。
根據二手房網站顯示,該房源實際成交周期達到681天之久,經曆瞭7次調價後,最終以325萬的總價成交。而這套房源的瀏覽量也頗高,超過瞭15000次,可見熱度之高。
而該房源之所以能夠破紀錄成交,一方麵是得益於本身的精裝修(房源新、有地暖、裝修費用達到30萬),其次則是其優越的地理位置。
該小區位於紫金山腳下,旁邊就是地鐵2號綫馬群站,名副其實的“地鐵盤”,另外已經通車的寜句城際,麒麟有軌電車以及多條城市主乾道,日常交通齣行便捷;商業方麵,不遠處就是招商花園城,自帶的中垠廣場即將投入使用;2km內太陽城小區、北京東路小學紫金山分校、南京市第一中學(馬群分校)、南京科利華中學(紫金分校)等,教育氛圍濃厚;外加紫金山腳下生態環境優美,因此無論是新房還是二手房都頗受歡迎。
對比項目首開時毛坯均價27800元/�O,如今突破4萬元的成交單價,2年時間最高便上漲瞭約1.2萬/�O,當初能夠搶到該小區房源的人想必是十分幸運瞭。
目前,中垠紫金觀邸的二手房掛牌均價在36725元/�O。
●耳熟能詳的河西中豪宅―― 海�h名都 ,最近也成交瞭2套房源,其中一套以近8.8萬/�O的成交單價成功刷新記錄,總價高達1600萬元,摺閤單價87690元/�O。
|圖源 水印
對比此前最高成交單價83794元/�O,僅4個月的時間便上漲瞭約4000元/�O。
此外,鼓樓龍江某小區得益於學區的優勢(銀城小學+金陵匯文初中部),本月成交瞭一套80�O的房源,以逼近8萬/�O的單價突破瞭小區的天花闆。
不同於大部分老小區的環境堪憂,該小區內部乾淨整潔,熱度一直比較靠前。
4
買房人看重二手房的“綜閤價值”
雖然目前的大環境難以快速逆轉,但在南京二手房中,類似刷新紀錄或是成交價有所迴升的例子也不勝枚舉。
正如一開始所說,如果房子是每個人都“需要”的,那麼二手房則是對“需求”的強調,有學區客戶、投資客戶、改善居住條件的客戶、新婚購房客戶等等,客戶類型全麵,更能體現市場的真實需求。
而對於有“需求”的買房人來說,堅持的並非“火熱時衝動買入,轉冷時認跌死扛”的原則,這類人則更加考慮到 位置、品牌、學區 等構成的綜閤價值。