緊縮政策一起上+水災衝擊+民企暴雷傳導 太難瞭。3月1日 糾偏不等於刺激｜評鄭州18條 - 趣味新聞網

3月1日，鄭州市人民政府官網發布瞭《關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》，業內簡稱“鄭18條”。

縱觀目前地方城市齣台的寬鬆政策，“鄭18條”可以說是寬鬆力度最大的。

為什麼鄭州敢於“齣頭”？

會不會造成房價不穩？

彆的城市調控會不會效仿跟進？

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細看“鄭18條”，可以說是目前全國首個全方位鬆綁調控政策的城市。

其一，放鬆限貸，認貸不認房。

新政第12條提齣，對於名下隻有一套住房且已結清房貸的，再貸款買房仍算首套。

紅姐認為，這比認房不認貸的寬鬆力度還大，有改善需求的本地人不必等賣舊纔能買新，有利於促進市場快速恢復。

其二，放寬限購，有老人來投靠傢庭可新購一套住房。

新政第3條提齣，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠傢庭新購一套住房。

這意味著，如果老人來投靠，已有鄭州本地戶口的傢庭可購買第三套住房，未在鄭州落戶的外來人口傢庭，也可以再買第二套。

其三，放鬆限價，高品質住宅銷售限價可以適當上浮。

新政第10條提齣，提高商品住宅品質。對低容積率、高綠地率、環保節能和立體生態建築予以政策支持，對銷售限價給予一定比例的上浮，逐步增加高品質住宅供應量。

與此同時，新政對開發商也提齣瞭適當的支持舉措。

其一，鼓勵拿地。 新政第5條提齣， 土地競拍保證金 最低比例下調至掛牌價的20％，土地齣讓金可在成交後1年內實行分期繳納。

其二，幫助融資。 新政第11條提齣，定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受睏企業貸款展期、續貸，加大房地産企業並購貸款支持，有效緩解資金鏈運行壓力。

網傳一份文件顯示，按照河南省住建廳的要求，河南省房協正嚮房地産開發企業統計融資需求並上報。

其三，推行並堅持貨幣化安置。 新政第14條提齣，實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

推行貨幣化安置，意味著將提高有購房需求的被拆遷傢庭的商品房購買能力，增加瞭潛在購房人群。

02

業內有個共識，很多城市及房企都在等著3月的全國大會，看傳遞的是什麼精神，然後再開展行動。為什麼鄭州選在大會前齣台寬鬆力度較大的“鄭18條”呢？

多位身處河南的「地産銳觀察」投融資群群友私信告訴紅姐，因為鄭州實在是“太難瞭”。

2021年遭遇到7・20特大水災和疫情的雙重打擊，經濟大受影響。

2021年鄭州GDP總量12691.02億元，排名全國TOP50城市第16位，但是 GDP實際增速為4.7%(全國8.1%)，排在全國50城倒數第二；也不及河南省內平均水平6.3%，排名墊後。

從土地齣讓金看，據諸葛找房數據研究中心監測，2021年鄭州土地齣讓金收入805.18億元，同比增長29%。

但是從土地成交結構和拿地主體看，存在隱憂。據中指院統計，2021年鄭州全市域成交住宅用地700.24萬�O，同比減少42.25%。在第二輪和第三輪集中土拍中，民企幾乎躺平，央國企和地方平台成為托底。

記得去年9月網絡刷屏的建業地産提交的求救信，裏麵對受水災和新冠疫情雙重疊加衝擊帶來的損失及停工睏境，有細緻的描述。

也有群友告訴紅姐，水災、疫情疊加民企暴雷的影響，鄭州本地的金融機構在去年3季度開始就明顯感覺本土房企兌付壓力山大，拿地力不從心，地方政府也壓力山大。

春節開工後，網傳成立於1998年的河南本土房企名門地産於2月14日發布瞭一份內部文件，宣布公司放長假至今年5月31日，期間發放最低保障工資2000元，且復工時間待定。

近期，河南本土龍頭建業集團傳齣裁員優化比例或高達60%，旗下三大上市公司同時更換CEO，也傳遞瞭企業麵臨的巨大壓力及不得不做齣調整應變。

上述群友還介紹， 河南本土開發商基本上靠著本土資方在支撐，目前藉新還舊已經很難，甚至有的已徘徊在生死邊緣。

03

談及新齣的“鄭18條”會不會扭轉目前的睏局，有鄭州本地群友錶示還需要觀察。

首先，從融資來看，“鄭18條”或許沒有太多實質性的幫助。

“能用來融資的項目基本已經融過瞭 （沒有抵押物） ，能給錢的機構大部分都是本土的，股份製和商業大行幫不上忙”。

其次，關鍵看樓市銷售會不會盡快迴暖。

據河南樓市報道，2021全年鄭州市新房銷售約163450套，創近五年新低，同比下降32.9%；二手房約成交65450套，同比下降3.73%。

來源：河南樓市

有群友介紹，鄭州二手房交易稅費上執行的標準和北京一樣高企，如果房子産權非滿五唯一，交易時須按差額20%徵收個稅。

而市場潛規則這部分稅費由買方承擔，加重交易門檻，也影響瞭鄭州二手房市場的成交。

好消息是，據鄭州地産報道，目前鄭州的鄭東新區、經開區、中牟、港區四個區域已經執行新政策，業主自己選擇可按核定價格1%徵收個稅，大概率很快將在全鄭州各個區域執行。

預計接下來鄭州二手房交易會有迴暖，進而帶動新房市場成交。

研究機構普遍認為，“鄭18條”扶持力度較大，有望提振市場觀望者的信心，部分措施應該能直接改善鄭州樓市低迷現狀。

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那麼，接下來會不會有更多城市跟進效仿“鄭18條”呢？

有「地産銳觀察」投融資群群友認為預計不會，因為鄭州2021年遭遇瞭特大水災，有區彆於全國其他城市的特殊情況。

但券商研究機構普遍認為，鄭州作為中部二綫省會城市，信號意義較強，預計未來兩月內會有更多城市效仿鄭州模式。

國泰君安認為，2022年房地産行業最主要的風險已由資金鏈風險升級至需求下行的風險，市場呼籲更加強有力的政策來延緩樓市的下行，但對政策推齣節奏及力度存在一定分歧。

因此，“鄭18條”齣台的時點和政策力度，對全國其他城市有極強的信號意義。在全行業下行背景下，鄭州模式預計將被大多城市跟進。

中信證券也認為，“鄭18條”具備示範效應，對首套房認定標準的變化如被大規模效仿，將有可能推動房地産市場走齣低榖。預測樓市銷售將在3月見底，房企投資信心有望在二季度逐步恢復。

鄭州CBD

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也有業內人士擔心，鄭州“認貸不認房”政策的落地，意味著地産政策走入托底刺激周期，會不會又重迴地産拯救經濟的老路。

紅姐認為，鄭州放鬆限貸、放寬限購，符閤“提升改善型購房的信貸支持，滿足閤理的改善型購房需求”的調控導嚮；鄭州城中村改造規模大，推行貨幣化安置也在因城施策框架之內。

當然地方政府也會隨時監控市場波動變化。鄭州新政在第16條有提齣，要加大聯閤執法力度， 堅持控新治舊，消存量、控增量、防變量 。

“鄭州去年遭遇一次水患、兩次疫情，對經濟的影響很大，水災後很快就涼涼瞭。”有一位去年在鄭州工作瞭整一年的「地産銳觀察」投融資群群友說。

其認為，這一輪國傢政策緊縮是全麵的緊縮，政策一起上，導緻大傢都沒有騰挪的空間，“真覺得有些過瞭”。

紅姐也認為，當前政策主要在“糾偏”，而不是重迴“刺激”。最重要的是促使需求停止觀望，推動樓市銷量迴暖，進而提升各方信心，有“量”纔有其他。

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