喊你買 但是又不能說“炒”著買（歡迎關注杠杆地産）摘要：喊你買 近50城支持樓市！銀保監喊話，房地産到底走嚮何方？ - 趣味新聞網

摘要 ：喊你買，但是又不能說“炒”著買（歡迎關注杠杆地産）

撰文|杆姐&編輯|雯雯

最近從上麵到地方，對樓市的支持政策如山般多。

比如鄭州取消“認房又認貸”，不少城市開始最低二成首付，利率加點下浮。有媒體統計，2022年以來，至少已有近50個城市齣台瞭“支持”樓市的政策。

然後我們看上麵，支持閤理需求、支持改善需求，讓金融機構對房企、購房者都溫柔點，比如並購不計入三道紅綫等，還有其他各種喊話。

最新如2022年3月2日，銀保監會喊話，房地産市場調整要平穩轉換。類似的錶態，其實這幾個月以來已經不稀罕。

圖錶來源|華西證券（特此感謝）

市場錶現方麵，銷售局部開始有起色，房企總體壓力還是大。

特彆是房企股價總體趨勢依舊不好，這代錶瞭資本看法。

對此局麵，謹慎者依舊不少，也有不少人在議論行情又要迴來，夜壺要大放異彩。

到底會走嚮何方？關係到剛需的齣手時機，也關係是否該火速投資瞭……杠杆地産從地方層麵、價格和交易管理層麵、金融方麵3個角度做個綜閤研判，希望對杆友有點價值。

1、地方層麵：鄭州帶頭，各地會緊跟，底綫難破

我們從鄭州說起。因為鄭州是大城市、省會，第一個調整“認房認貸”政策，對後續影響必然很大。

首先我們細細品一下，鄭州到底乾瞭什麼？

讀完該市《關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》的通知，杠杆地産總結看一下，核心大概4、5點。

第一，支持閤理的住房需求；

第二，維護住房市場供給，閤理執行預售資金管理；

第三，信貸支持，特彆是對剛需、改善；

第四，優化房地産市場環境；

第五，搞好安置房建設和轉化工作，貨幣化安置重提。

這些點，從需求端、供給端、金融端、市場環境端，提振房地産，同時底綫基本清晰，風險理論上可控，如果不走樣。

圖錶來源|國金證券（特此感謝）

那麼後續會産生什麼影響，杠杆地産總結瞭一下：

第一，積極作用明顯。鄭州因為2021年的水災，以及整個大環境，地産這2年壓力大。但鄭州畢竟是省會，河南是人口大省，虹吸效果，鄭州都市圈的建設本身就是支撐。

所以，基本效果我覺得是積極的。而且根據實施情況，或許還會有其他政策。

第二，學習鄭州的地方，一定會不少。不管省會、較大城市，還是其他三四綫城市。不過話說迴來，很多三四綫，本身就比較鬆。

能級相對低的城市，不是學習，而是還得加碼支持。比如稅費優惠、首付比例降低等。

簡單說，就是因城施策吧，特彆3月開完會後，我們等著看。

圖錶來源|國金證券（特此感謝）

第三，對房企總體利好，但資金監管還是有規矩，不允許亂來。政策寬鬆瞭，房企房子銷售改善，這是正常的。然後呢？過往房企就是挪用預售資金，甚至拿這錢繼續加杠杆擴張。

現在呢？鄭州說的很清楚，嚴格執行預售資金監管政策，就是要維護好購房者的閤法權益，確保交房。

因此，房企隨意擴張的資本被管住瞭。

至於金融機構那邊，適當對房企寬鬆，但和過去比，顯然不是一個概念。三道紅綫、貸款集中度管理規矩擺在這裏。

總的來說，杠杆地産認為，一次房地産行情的形成，一定是地産本身的政策，包括中央層麵也包括地方；以及金融政策，利率等；價格和交易管理策略，地價房價的限製、二手交易政策的寬鬆或收緊等共同作用的結果。

地方都是希望各種寬鬆的，但是思考一下，一些底綫地方能決定嗎？

2、價格和交易管理層麵：限價放鬆有望，快速套現不會成為主流，漲幅盡在控製

地價、房價、交易政策的鬆緊，是很好的價格和情緒杠杆。

如果地價不管、房價不管，二手房交易還極端寬鬆，那麼開發商理論上就非常積極，購房者也會很踴躍，大傢都像打瞭雞血一樣。

當然，前提是房企融資容易，否則沒錢玩個毛綫，都有杠杆加纔能製造泡沫。

比如過去幾輪，我們都看到，漲價纔能激活交易。

現在問題來瞭，比如鄭州，比如其他地方，地價和房價的關係怎麼聯動？

其實2021年第二輪集中拍地開始，這方麵已經沒那麼嚴格瞭。

不過迄今為止，沒有激活樓市，為什麼？因為信心沒瞭。所有人都相信房住不炒瞭，然後一堆房企齣事，彆說信心瞭，不爛尾都成為奢望。

我們看鄭州這次，是希望激活成交的，然後貨幣化安置再次提齣，但是總量不用杠杆地産說，一定是有限的。

因此，我們可以判斷：

第一，價格方麵可能短期不會有太多起色。無論開發商醞釀調價，還是地方地價房價聯動機製放鬆，市場信心的恢復有一個過程，價格是慢於信心變化的。

但是力度和幅度，有待進一步觀察。

第二，地價、房價的聯動機製肯定會放鬆，土地款的支付會為房企減負。這樣做，房企的空間纔會更大，然後土地款繳款壓力纔不會那麼大。

圖錶來源|東方證券（特此感謝）

比如一年內付清，這樣房企甚至開盤有點收入瞭，再支付剩餘土地款。

當然，這也有風險，萬一付不齣來，倒黴的是地方政府。

但總的來說，這樣做，房企信心多點，價格上也不至於一定被逼到降價的地步，甚至可以調整下價格，顯示齣市場自信。

第三，套現效率有望適度恢復。一個沒有投機性、投資價值的市場，一定會涼，2021年就是如此。

所以，有的地方從市場指導價開始，其實就是告訴大傢，適當賺錢套現是可以的。

核心問題來瞭，多長周期可以套現，什麼時候適度放鬆。

4年前杠杆地産說，彆看啥限售，都是一句話，今天說3年、5年，明天也可以說1年、2年，主要是根據經濟需要。

但是快速套現肯定不會是主流。

3、金融方麵：讓更多房企不死，讓更多剛需和改善買房

房地産金融分2個部分，對房企、對購房者。

前一個是房企開發貸及融資，後一個房屋按揭貸款。

兩方麵，其實動作都有不少錶現和柔性操作瞭。

比如針對房企，上文有說並購類三道紅綫不算。鼓勵金融機構對受睏企業貸款展期、續貸，加大並購貸款支持。

部分房企在融資上有點起色，同時針對買地的土地保證金比例，部分地方已經有所動作。

房企的流動性睏境、債務擠兌、投資者信心問題，還需要更多努力，否則很多房企是挺不過去的。

比如對於房企的預售資金管控，此前部分地方太嚴，為瞭保證當地樓盤能交房。

但這樣做也有壞處，房企可動用現金、流動性枯竭，導緻更多項目、更多公司齣現債務或流動性睏境。

同時，杠杆地産認為，市場化手段兼並重組，讓一些做事情太自信、杠杆太高、管控嚴重失誤的房企付齣代價也是必須的，否則市場無法齣清。

而購房者按揭貸款方麵，金融監管部門、銀行、地方政府需要一起嗬護。

第一，房貸利率加點，金融監管部門可以適度引導下浮，通過一些方式補償銀行，讓銀行有動力。

第二，針對剛需、改善的住房貸款，利率、放款速度上，可以有一些動作。

第三，公積金貸款、提取方麵，地方是可以自己操作的。無論額度，還是貸款政策、提取簡便程度方麵，有所作為不難。

圖錶來源|國金證券（特此感謝）

第四，央行的官方降息、降準，可能的話，也會有些用。

我們看金融監管部門也在吹風，現在都不炒瞭，金融風險也低瞭，國民購房理性瞭，閤理住房需求應該滿足。

一切其實就是一句話，喊你買，但是又不能說“炒”著買。

房子這東西，以前部分是真的剛需、改善，但是或許有一半其實就是投資、保值，投資效應的消失、“房住不炒”成為共識，你說咋整？

老路是不迴去瞭，要讓房地産行業平穩健康發展不容易。

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