作者：世聯評估|首發：價值領地微信公眾號資産證券化資産證券化（Asset-backed Securities, ABS） 是指將缺乏即期流動性 酒店類CMBS現金流分析實操問題探討及思考 - 趣味新聞網

作者： 世聯評估 | 首發： 價值領地微信公眾號

資産證券化

資産證券化（Asset-backed Securities, ABS），是指將缺乏即期流動性，但具有可預期的、穩定的未來現金收入流的資産進行組閤和信用增級，並依托該資産（或資産組閤）的未來現金流在金融市場上發行可以流動的有價證券的結構性融資活動。

資産證券化主要有三大類： 不動産抵押貸款支持證券化（MBS）、個人住房抵押貸款證券化（RMBS）、商業地産抵押貸款證券化（CMBS） 。

其中CMBS是以商業房地産（商場、寫字樓、酒店、會議中心等）的抵押貸款組閤構建底層資産，以地産未來收入作為還本付息來源發行ABS。由於CMBS以 商業房地産抵押貸款 為 基礎資産 ，而用於證券化的商業房地産 還款來源 是商業房地産的 租金收入和運營收入 ，因此 商業房地産現金流 是分析重點。

本文主要討論酒店類CMBS現金流分析在實際操作過程中各階段可能遇到和需要注意的問題。

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資料搜集

在資料收集階段，除瞭收集正常需要的評估資料，如酒店介紹、産權證、酒店的建安成本及裝修成本等資料外，酒店類物業現金流分析評估還需要重點關注的以下幾項資料：

1 、檢查酒店財務報錶數據 ，確認酒店報錶是否為獨立報錶，若僅有非獨立報錶，技術人員需要對酒店曆史的收入、成本進行剝離。

2、瞭解酒店可供齣租的酒店房間數量和類型，收集曆史不同房間類型的平均房價、入住率及各功能分區的收入，如餐飲、會議、健身房等，同時關注房價內涵，是否含稅，是否含早餐等。 收集到準確的酒店曆史數據 ，有利於技術人員更好的瞭解酒店實際經營情況，使預測數據更加準確可信。

3、收集保險費用曆史數據、相關保險閤同、保險費率，重點關注保險閤同中險種和保額。

4、收集城市經濟社會發展背景資料、區域發展規劃，酒店行業景氣水平等資料。

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項目訪談

在訪談階段，需要嚮酒店管理人員瞭解和詢問的主要問題主要有：

1、瞭解酒店內 可齣租商鋪情況（數量、用途）、曆史收入數據、租賃情況（租戶、租金及未來變動可能性）。

2、瞭解 酒店經營是否具有較強的季節性 ，由於在現金流分析中一般按照季度預測現金流，如果企業僅僅提供年度審計報告，難以發現酒店經營的季節性變化，因此在訪談階段需要關注此項，以便對現金流預測做季度性差異處理。

3、瞭解詢問酒店近期是否有 大修計劃 ，企業曆史年度計提及使用酒店資本重置金情況，計提金額能否滿足未來酒店資産更新、改造計劃等。該問題涉及現金流分析中資本重置費（資本重置費是指用於預測對象定期改造與更新、主要設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金）的分析預測，這往往需要結閤酒店實際情況作齣預測和考慮。

4、瞭解目前 酒店管理模式 （自營或外包）、外包的管理模式（方式及管理費率、支付方式）、總公司管理費用的計提方式、未來發生變動的可能性、管理協議到期後的處理方式。該部分內容便於我們判斷酒店未來的現金流齣中是否對需要對相關數據作齣處理。

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財務報錶分析

財務資料作為現金流分析最重要和關鍵的數據，技術人員應該對酒店財務原始數據需要進行進一步分析和處理。

1、分析酒店經營 收入及成本構成 ，對原始數據做進一步分析、處理。如：酒店各類收入的占比情況，經營成本、銷售費用、管理費用、稅金構成及內涵。

2、分析酒店經營收入及成本曆史 異常變化 ，以便對未來預測中剔除偶然因素。例如：2020年受新冠疫情影響，酒店收入及成本發生巨大變化，那麼對未來現金流預測中是否考慮新冠疫情影響及如何影響需要結閤實際情況做進一步分析等。總之，技術人員需要通過分析酒店經營收入及成本曆史異常是否為偶然因素導緻，以便後續現金流預測中對是否會再發生此類情況做齣閤理假設。

3、分析酒店 稅金 ，瞭解酒店稅種，稅收是否享受優惠、未來繼續享受優惠的可能性等。

4、瞭解 當地酒店行業營收水平 並結閤曆史數據對酒店現金流重要參數做齣分析預測。如：通過對曆史房價、增長率、入住率的分析同時結閤所在地區行業水平綜閤確定預測起始日的房價及增長率等。

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其他

由於酒店類CMBS現金流預測分析結果會經過內外部多道審核且監管機構也會對評估結果提齣疑慮需要解答，因此在對所有預測數據的確定和處理過程中應當有閤理的依據和充足的理由。實操過程中往往會遇到初步預測結果難以達到客戶預期的問題，這就要求技術人員能夠和客戶有效溝通，找到充足的數據支撐，共同尋找解決問題的方法、方案，做到預測結果既能達到預期又要有理有據。

結語

本文僅探討瞭酒店類CMBS現金流分析在實操過程可能遇到的問題及注意事項，限於個人經驗難免有不足及錯漏之處。資産證券化項目評估是一個復雜的係統工程，現金流分析僅僅是實操中的一部分內容，技術人員在項目操作過程中應關注項目整體工作程序、技術要求、風險要點等。資産證券化業務作為一種法定業務，要求技術人員作業流程嚴格遵守房地産估價規範及相關專項要求，對項目評估整體齣發點應該是站在保護公眾利益的角度。

保證評估質量，保護投資者及相關當事人閤法權益，提供專業的服務，是我們世聯團隊永遠的追求。

本文作者： 世聯評估，全國領先土地房地産、資産評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，緻力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地産市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。