關於澄邁老城 他的發展史、城市基本麵等 嗜血的鐮刀，渴望韭菜！來這買房，不是勇士，就是炮灰 - 趣味新聞網

關於澄邁老城，他的發展史、城市基本麵等，樓哥在前麵兩篇已經說得差不多瞭。

最大的邏輯，就是過去隻蓋房不乾事，現在有瞭教育資源和産業園區，整體肯定在嚮好的方嚮發展，但翅膀太薄，身子太重，要說一飛衝天，樓哥覺得，難！

澄邁最後一篇，迴歸購房主題，澄邁樓市到底怎麼樣，哪些項目在賣，值不值得投資，樓哥攤牌瞭。說之前，復習一下 說！這裏是不是海南最大的坑

走在澄邁街頭，發現這裏是這樣的畫風：“傢傢戶戶”把房賣。各傢樓盤宣傳闆隨處可見，簡單粗暴。

| 樓盤宣傳闆隨處可見

這大概就是十年前海口西海岸的寫照，樓盤紮堆，敞開瞭賣，不同的是，現在多瞭限購，需要兩年社保。

但是，房多就可以隨便齣手？

當然不是。

一邊是自貿港封關的號角和宜居宜業資源紮堆的“雞血”，另一邊卻是鐮刀渴望韭菜，陷阱等待獵物。

在現在這個環境下，無論買房投資還是過鼕養老，都要謹慎三思。現在關注樓Sir，買房路上，避雷避坑。

先看房價

老城作為澄邁的主要聚居區，至少有不下20個樓盤有房在售，樓哥順手做瞭一張房價地圖

| 澄邁老城在售樓盤房價地圖（不完全統計）

可以看到，房價分三個梯隊，其中福隆・麗水灣、碧海金珠、四季康城等這些位於老城鎮中心的樓盤均價在1.5萬/�O左右。

恒大悅瓏灣、卓樾・盈濱悅府、中華坊等價格在1.4萬/�O左右，這些項目周邊沒有成熟的配套，人煙稀少，日常生活隻能靠路邊擺攤的早市。

| 恒大悅瓏灣 樓哥拍攝

此外，國夏海瀾灣、華西芙蓉海這些項目靠近工業區，更是一言難盡，價格在1.1-1.2萬/�O左右。

| 國夏海瀾灣 樓哥拍攝

産權式酒店

先說說小鎮上獨樹一幟的商業産品。

樓哥遠遠看到，有幾幢建築外立麵有點像鳳凰島，還是山寨的那種。這個項目叫後海溫泉小鎮，商住産品名為後海銀帆，賣很多年瞭，媳婦熬成婆。

| 後海銀帆外立麵實景與效果圖 樓哥拍攝

走進售樓處，樓哥發現瞭一個神奇的東西――2025、2035倒計時，仿佛自貿港工程總指揮部。

“距離海南啓動全島封關運作還有1052天，距離海南全麵實現6大自由便利製度還有4704天。”

| 像模像樣的倒計時 樓哥拍攝

這操作也是沒誰瞭！甭管房子好不好賣，先把氣氛搞起來。

在售的隻有兩個戶型，都是大開間，28�O的37萬/套、39�O的52-55萬/套。

| 戶型圖 圖源樓盤筆記

總價看著不高，“花不多的錢，在這裏有一個小傢”，多麼有誘惑力。

但其實，性質是産權式酒店，也屬於限購類型，6梯19戶，單價其實已經在1.3萬/�O往上，超過前麵提到的外圍三梯隊住宅。商業産品之於住宅的特點，樓Sir說纍瞭，樓哥接著說。

| 2梯19戶的走廊 樓哥拍攝

另外，售樓員還爆齣，這個商住樓已經賣瞭2年多，最初39�O的戶型每套要60多萬，現在已經降價。

所以，價格漲不上去、齣手稅費高、住起來不如住宅舒適，這就是個看著便宜、其實也要吸金大幾十萬的玩具，妥妥的消費品，跟投資升值，扯不上半毛錢關係。

| 39�O樣闆間，就是個酒店的樣子 樓哥拍攝

據說當年樓梯是計劃做成玻璃幕牆，結果實在是沒錢弄瞭，至於效果圖右側看著很高檔的酒店，更是沒譜的事兒瞭…

樓哥順手查瞭一下，2020年後海銀帆還被爆齣資金鏈斷裂停工，導緻逾期交房的情況發生，而且還有爛尾風險。

| 業主曾經關於後海銀帆的投訴

所以，這項目，既覬覦你的存款，又渴望你的房票。

四季康城

說完奇葩的産權式酒店，下麵這些都是貨真價實的住宅。

四季康城堪稱澄邁“地王”項目，已開發近兩韆畝地，建麵近300萬�O，業主兩萬戶，共有十個小區，其中七個已入住。

| 四季康城位於澄邁的在售項目 樓哥拍攝

由於體量大，房源多，四季康城的不少小區都有現房在售，樓哥這次看的是二期的敦和世傢・東苑，位置就在福隆麗水灣一路之隔。

| 四季康城二期效果圖 樓哥拍攝

樓哥下午6點左右到的售樓處，現場還有兩三組外地客戶在看房，還有一組準備去看樣闆間。

| 四季康城二期沙盤 樓哥拍攝

戶型涵蓋1至4房，麵積段有67-122�O，均價算下來1.5萬/�O，具體戶型如下：

樓棟不一，故戶型圖也不一樣

據介紹，每個戶型基本都可以通過拓展增加一個房間，報建的是“內花園”，交房時可作一個房間使用。

啥？這操作是不是很眼熟？沒錯，跟觀瀾湖是同款。

同樣的價格，彆的小區隻能買一房，在這兒就變成瞭兩房，但確實很容易吸引人，特彆是不瞭解海南情況的島外客戶，占便宜的誘惑是有的，風險也如影隨形。

另外，小區自帶的商業街開業率挺高，旁邊青龍路還有擺攤的早市和午市，就是之前樓哥說過的那條南北大融閤的街道。

| 四季康城二期底商 樓哥拍攝

缺點就是，項目距離鎮中心還有一段距離，北側的南海大道，大貨車多。南海大道的可怕，從海口丘海大道交界處一直延續到澄邁。

恒大悅瓏灣

恒大悅瓏灣，營銷手法是真不錯，在暴雷前也是明星項目，所謂的中式社區、九重園林玩得賊溜。

暴雷後可以說跌落雲端，雖然有澄邁縣住建局監管賬戶在，承諾購房資金保交樓，不過恒大除瞭海口美麗沙外，應該不會再有搶房待遇瞭。

| 恒大悅瓏灣預售監管資金 樓哥拍攝

樓哥去時還是春節假期，很遺憾，售樓處門可羅雀，幾乎沒什麼購房者登門。

項目分一、二、三期開發，一期是2#-18#樓，700多套房基本售罄，僅剩幾套低樓層房源，三期還未開發，估計是遙遙無期瞭。

| 恒大悅瓏灣沙盤 樓哥拍攝

目前主推的是二期的15#、16#樓，其中16#基本沒房，15#樓選擇多一些，層高15層，2023年10月底交房，價格在1.4萬/�O左右，在售戶型有105�O和109�O的三房兩廳。

| 105�O（左）和109�O（右）戶型圖

注意，重點來瞭，項目所有房源都是工抵房，而且需要全款，交錢後纔能更名。沒有購房資格的，也是同樣操作，交完錢補個稅，兩年以後再來辦網簽。

| 恒大悅瓏灣售樓處 樓哥拍攝

小區環境還是不錯的，澄邁幾乎所有的小區，在園林打造上都比較大方，道路夠寬敞，水係夠大氣。不過比起早幾年溫泉入戶，也降檔次瞭。

| 恒大悅瓏灣小區內景 樓哥拍攝

但周邊環境還是硬傷，齣瞭小區，基本沒什麼配套，日常隻能靠附近的早市和旁邊項目的底商。

卓越・盈濱悅府

縱觀老城整個片區，除瞭盈濱半島的魯能、中信、恒大，大部分開發商還都是海南本本土企業，卓越・盈濱悅府就是其中一個。

項目位於老城工業大道沿綫，距離鎮中心約5公裏，齣瞭小區往西走，就是工業區，基本看不見什麼人。

彆看十分偏僻，這邊的項目又有一個特彆的賣點，那就是和海景搭上瞭關係。

| 項目區位圖

項目占地約107畝，規劃瞭16棟樓（14棟小高層，1棟綜閤樓，1棟業主會所），住宅總戶數784戶。

| 項目樓棟效果圖

目前戶型都是100�O以上的2+1，售樓員錶示，整個小區報建都是兩房，等客戶交錢購買完之後，再改一個房間齣來，同樣産證麵積還是會被打迴原形。

熟悉的配方，看來在老城，拓展麵積也很普遍。

在售樓棟有二期的16#樓，一梯一戶的有106�O、125�O，一梯兩戶的為100�O、104�O，屬於期房；一期的準現房有一梯兩戶的102�O，算下來，整體均價1.4萬/�O。

| 戶型圖（2梯4戶） 樓哥拍攝

樓哥在售樓處也遇到一組購房者看房，售樓員錶示，來這裏看房的大都是外地客戶，目的也還是過鼕養老。

| 正在看房的外地客戶 樓哥拍攝

最後，簡單帶一下房價較高的碧海金珠，均價在1.65萬/�O，帶精裝。

之所以貴，憑的是內部配套，有泳池、業主會所、健身房、籃球/網球場等，園林景觀也還算ok，有就是部分網友所說的，海口現在沒有的，花園式小區。

| 碧海金珠實景圖

由於老城樓盤太多瞭，樓哥把踩盤做瞭匯總，一目瞭然

| 澄邁老城在售樓盤情況一覽錶

同樣是16000元/�O，有人說與其在海口搶不到房，不如來澄邁不爭不搶，買個花園小區。

不過，樓哥知道，很多澄邁當地人，還是把購房目標瞄準在海口，一百五十萬總預算，寜願在海口買個上車款二手房，也不要鎮上的漂亮大房子。

原因呢，跟階級提升差不多。本地人也知道，那些就不是針對他們蓋的，那是給“外地人”準備的。

投資？沒門

沒有五年房票，又不夠落戶條件，海口進不來，往南走預算又不足的話，看來也隻能澄邁瞭。

真喜歡海南的北方朋友，在這裏過過簡單的老年生活，日常買菜做飯、跳廣場舞、去海邊發發呆是沒問題的。

所以，說白瞭，這裏還是逃脫不瞭養老經濟的怪圈。

如果你想問，能不能推薦一個既養老又能投資的樓盤？

就樓哥目前瞭解的情況，隻能迴復一句：沒有！保值都難。

畢竟這裏除瞭一大堆在售樓盤以外，還有大把大把的二手房。等到城市規模壯大的速度，跟不上二手房陳舊老化速度時，接盤俠就不夠用瞭。

最後，還要說一句，不要輕信老城並入海口的傳聞。

關於澄邁老城，你還有什麼想聊、想說、想問的？歡迎隨時勾搭樓Sir。