發表日期 4/7/2022, 8:40:49 PM
可以期許的是,隨著房地産市場迴穩,疊加企業融資、銷售預期明顯改善,土地市場也將迴穩。
◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧
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2022年以來,中央密集錶態穩地産,地方政策接連鬆綁托市,但政策效果並不明顯。3月,房地産市場整體依舊低迷,百城成交同比跌幅擴至51%。為何穩地産政策效果欠佳?未來還需要哪些刺激性政策纔能有效激活市場熱度?
中央密集穩地産
地方接連鬆綁托市但收效甚微
3月百城成交跌幅擴至51%
2022年以來, 中央密集錶態穩地産。 例如金融委強調,要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案。隨後銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作,財政部也錶示,今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。
居民按揭貸款政策邊際改善 ,主要涉及放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放鬆限貸、下調房貸利率、縮短放貸周期等。例如鄭州認貸不認房,已有一套房且貸款結清的,再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。
鄭州、福州等放鬆“四限”調控,昆明、惠州等財稅刺激托市 。例如福州局部放鬆限購,非戶籍傢庭無需繳納社保或個稅即可在五城區購買一套144平方米以下的住房,長樂區戶籍則可以在五城區購買兩套住房。又如惠州大亞灣區實施人纔購房補貼,各類人纔在大亞灣區首次購買唯一新建商品住房,每平方米補貼100-250元。
不過, 穩地産政策效果並不明顯,房地産市場繼續下行 。3月,100個重點監測城市商品住宅成交麵積2584萬平方米,環比增長33%,但同比跌幅擴至51%。 各城市市場加劇分化 ,西安、海口等部分城市市場迴穩,成交同比跌幅明顯收窄乃至轉正,但重慶、長春、鹽城等市場下行壓力加劇,成交同比跌幅達到80%以上。
市場需求及購買力皆透支
疊加房企暴雷市場信心缺失
現有政策較難扭轉頹勢
我們認為穩地産政策效果欠佳,究其原因不乏以下三方麵因素:
第一, 市場需求透支,房地産行業規模基本見頂 。主要體現在以下五個方麵:其一,城鎮化進程減速換擋,城鎮人口增量由峰值2949萬人跌至1205萬人。其二,二孩、三孩新政不改齣生率下行趨勢,齣生人口由峰值1973萬人降至1062萬人。其三,人口老齡化問題愈加嚴重,65歲以上老人突破2億人,老年撫養比高達21.1%。其四,需求結構由增量剛需過渡至存量改善,三房、四房成交占比高達75%。其五,住房需求趨於飽和,全國商品房銷售麵積連續5年高位保持17億平方米,人均居住麵積超40平方米。
第二, 市場購買力透支,居民繼續加杠杆購房的空間顯著受限 。主要體現在以下三個方麵:其一,居民現實購買力透支,M1增速低至4.7%。其二,房價持續上漲透支未來預期,城市低收入群體、新市民購房貴且難問題日益嚴重。其三,居民過度加杠杆購房,按揭貸款餘額躍升至38.3萬億元。
第三, 導火索則在於房企債務違約事件頻繁發生,市場信心明顯缺失 。隨著房地産行業轉嚮去杠杆,企業麵臨巨大危機,銷售、融資急劇下滑,房企債務違約事件爆發更加頻繁,且涉及企業規模也更大。受此影響,購房者普遍擔憂項目交付睏難甚至爛尾,市場信心明顯缺失,市場觀望情緒愈加濃重。
因此, 現有穩地産政策力度不夠,且未觸及到市場需求及購買皆透支、市場信心缺失這些根本問題,實難扭轉市場持續下行的頹勢 。
控製去杠杆節奏引導問題房企有序齣清
並提高居民收入預期及購房入市情緒
我們認為 當務之急在於恢復市場信心 ,重點涉及以下兩方麵內容:
其一, 房地産金融政策應當從去杠杆到穩杠杆,適度控製去杠杆節奏和力度 。基於防範化解房地産企業風險, 涉房融資理應解凍,房企整體融資環境應明顯改善 。具體而言,支持房企的閤理融資需求,支持優質房企開展並購貸款融資,有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步迴歸常態。
更為重要的是, 對於房企債務違約問題也要給齣實際的解決方案,引導問題房企有序齣清 ,最大程度維護住房消費者的閤法權益,至少要保證問題項目都能順利交付,決不能突破“保交樓”的政策底綫。
其二, 全麵落實經濟穩增長,提高居民收入增長預期 。用發展的眼光看待現階段居民購買力透支的問題,把經濟穩增長放在更加突齣的位置,更好地解決居民就業,多渠道促進居民增收,全麵提高居民收入增長預期,讓更多的潛在置業群體都能安心買房、放心消費。
放鬆限貸支持改善群體購房
理想預期下各綫城市樓市輪動迴穩
土拍熱度改善
受限貸政策影響,大量改善性需求被壓製 。2021年,改善性需求相對堅挺,據CRIC重點監測的 194個樣本城市成交結構數據顯示,三房成交套數占比高達54.5%,四房成交占比穩步提升至20.7%。但受限貸政策影響,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是達到70%乃至80%,很大程度上提升瞭改善性客群首付款支齣壓力,大量改善性需求被壓製。
在市場需求層麵, 還是要予以適當刺激,限貸政策應當有所放鬆,尤其要下調二套房首付比例,纔能有效激活相對充裕的改善性購房消費,屆時房地産市場迴穩將是大概率事件 。
其一, 下調二套房首付比例 。例如認貸不認房,首套住房貸款已結清,再次申請按揭貸款按首套房貸款政策執行。其二, 調降二套房貸利率 。下調二套房貸利率的上浮比例,盡量嚮五年期以上LPR4.6%靠攏。其三, 縮短按揭放款周期 。改善性客群隻要具備購房及還貸能力,均能正常辦理按揭貸款,商業銀行應依據閤規的操作流程予以審核盡早放貸。
理想情況下, 隨著相對充裕的改善性需求持續釋放,各綫城市房地産市場有望輪動迴穩,市場熱度將由一綫城市到二綫城市最後三四綫城市梯次傳導 。具體而言,一綫城市市場需求及購買力最為堅挺,房地産市場有望率先企穩。二綫城市市場需求相對充裕,但居民購買力有所透支,房地産市場或將輪動企穩。三、四綫城市市場迴穩需要較長時間周期,尤其是那些市場需求及購買力嚴重透支的弱三、四綫城市,房地産市場或將繼續盤整。
可以期許的是, 隨著房地産市場迴穩,疊加企業融資、銷售預期明顯改善,土地市場也將迴穩 。具體而言,倘若房企資金周轉壓力大幅緩解,企業拿地情緒便能有所提升,土地流拍現象或將明顯改善,絕大多數城市無需城投公司繼續托底拿地。尤其是那些供地相對緊俏的核心一、二綫城市,整體土拍熱度有望明顯提升,主城區優質宅地或將高溢價齣讓。
排版 | Jenny
行業透視
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