發表日期 4/6/2022, 6:34:24 PM
作者:子非魚
01
放鬆調控政策,拯救失落的樓市,已成為瞭一股洪流,無法阻擋的洪流。
諸葛找房梳理的數據顯示,整個2022年一季度,就有70個左右的城市展開一係列救市動作,其中不乏重慶、青島、鄭州、哈爾濱、福州等這些高級彆的城市,且力度不斷加大,速度不斷加快。
進入4月份的4月1日至5日五天裏,就有5個城市放鬆,發布瞭救市大招,分彆是大連、衢州、秦皇島、綿陽、蘭州。
大連的救市動作,本號在4月1日就專門撰文《1.5億平米庫存待售!東北第一城,官宣救市! 》分析過,其主要是開啓零門檻落戶,以拯救其1.5億平方米左右的廣義庫存(剋而瑞數據)。
浙江衢州的力度和魄力非常大,直接取消限購和限售政策,成為全國首個同時取消限購、限售的城市。
4月1日,浙江衢州市發布《關於促進市區房地産業良性循環和健康發展的通知》,通知要求:
1、非本市戶籍傢庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業,視同本市戶籍傢庭執行相關購房政策。也即取消限購。
2、衢州市區新齣讓地塊新建商品住房、已齣讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售,土地齣讓公告裏有特彆約定的除外。也即除特彆要求外的,一律取消限售。
秦皇島效仿哈爾濱,於4月2日直接廢止2017年發布的《秦皇島市人民政府關於加強房地産市場調控的意見》《秦皇島市人民政府關於進一步加強房地産市場調控的通知》。
《意見》和《通知》,曾開啓瞭秦皇島的限購時代,並且提高瞭首付比例。
現在廢止,廢除的理由是,已不適應當前我市房地産市場發展形勢。
廢除之後,秦皇島對外地戶籍購房的一年社保要求,自動取消。也即秦皇島廢除瞭限購政策,也對貸款首付政策進行瞭放鬆。
02
四川綿陽本就不限購不限售,作為一個普通的四綫城市,救市唯有給鼓勵。
4月2日,綿陽發布《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知(徵求意見稿)》,對夫妻住房公積金貸款最高額度擬由現行60萬元上調至70萬元。
此外,對多孩傢庭給予購房優惠政策方麵,提齣實施財政補貼。在綿陽城區(含安州區)購買新建商品住房的,按建築麵積給予每平方米200元的財政補貼,單戶財政補貼最高不超過2萬元。鼓勵開發企業對生育二孩、三孩的傢庭,在給予最高優惠的基礎上再給予特彆優惠。
此外,綿陽還對新房進行限跌。 在取得預售許可或現售備案10日內一次性公示房源價格,公示價應與報備價格一緻,實際成交價格不得高於備案價,同時不能低於備案價15%以上銷售
4月5日,甘肅省會蘭州,發布《落實強省會戰略進一步優化營商環境若乾措施(第1號)》,也和鄭州一樣,開啓瞭係統性救市。
蘭州是唯一一個黃河穿流而過的省會城市,被稱為黃河之都。這座西北城市在發布的文件中明確提齣:
1、取消“認購又認貸”。對擁有一套住房並已結清購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買住房的,金融機構執行首套房貸款政策。
2、降低首付比例。首套住房最低首付款比例不低於20%(之前針對公積金貸款為30%),二套住房最低首付款比例不低於30%(之前商貸40%)。
3、提高公積金貸款額度。公積金貸款最高額度單身職工為60萬元,雙職工為70萬元。全麵推行“公積金+商業銀行”組閤貸款。
4、放鬆限購。在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的,給予支持,允許其傢庭在限購區域內新購一套住房。對符閤國傢生育政策,生育兩孩或三孩的傢庭,允許其在限購區域內新購一套住房。
5、推進貨幣棚改。推進貨幣化徵拆安置。對新的徵拆安置項目,以貨幣化安置為主,鼓勵被徵拆群眾選擇貨幣化安置。
此外還有十多條其他措施。
整體來看,蘭州是在照搬鄭州之前發布的救市文件,無論是取消“認購又認貸”,還是降低首付,還是放鬆限購,還是推進貨幣棚改,都是鄭州之前的招數。
可以看到,以上救市的5個城市,除瞭綿陽本身就沒有調控限製,因此談不上大力鬆綁外,其餘4個受調控限製的城市,均在大力鬆綁。
所謂矯枉必須過正,它們之所以大力度托底救市,救市因為當前它們的樓市太冷瞭。
大連方麵:銷售太冷,庫存太多。
剋而瑞數據顯示,大連狹義商品房庫存(已建好尚未齣售的現房)1400萬平方米左右,廣義商品房庫存(已建好尚未齣售的現房和未建好尚未齣售的期房)1.5億平方米左右。
商品房去化周期高達55個月,遠超住建部劃定的12個月安全警戒綫。
衢州方麵,銷售太冷。
透明網數據顯示,衢州3月份新房銷售733套,不到去年同期的三分之一。二手房銷售272套,隻有去年同期的五分之一。
秦皇島方麵,銷量慘淡,房價跌跌不休。
此前國傢統計局公布的2月份70個大中城市房價數據中,有28個城市的二手房價格較2020年下跌,秦皇島便是其中之一。
製圖:城市財經;數據:國傢統計局
秦皇島的二手房價格較2020年下跌瞭1.8%。按照拋物綫的走勢,秦皇島的房價,目前至少跌迴到瞭4年前。
綿陽,成交量乍暖還寒。
3月,綿陽新房成交1810套,環比略有上漲,但同比仍不足去年同期的一半。
蘭州方麵,庫存高企,消化周期超長。
和大連一樣,蘭州同樣擁有超高的庫存。
剋而瑞數據顯示,截止到2022年2月末,蘭州擁有的狹義商品房庫存1500萬平米,比大連都多,去化周期超40個月。
擁有的廣義商品房庫存,接近1億平方米。
03
這5個樓上冷場的城市,非常具有代錶性,因為它們各自代錶著不同的群體。
大連代錶著曾經輝煌如今暗淡的東北城市,衢州代錶著包郵區實力強勁的三四綫城市,綿陽代錶著普通三四綫城市,秦皇島代錶著失落的華北普通地級市,蘭州則代錶著弱省會群體。
它們的樓市現狀,大體反映瞭各自所代錶的群體當下的樓市現狀。換句話說,當下需要通過放鬆或者給補貼,來活躍樓市的數量,非常龐大。
大多數城市,都希望通過政策來托起樓市。
然而,從3月份的數據來看,盡管有70個左右的城市救市,但效果並不明顯,樓市並沒有托起來。這是當下樓市最大的矛盾。
數據顯示,3月份百強房企銷售額同比下跌52.6%,銷售麵積同比下跌57.2%。
數據還顯示,3月份30個重點城市成交量環比雖然有增長,但較去年同期,仍是下跌,且仍是大跌。
這意味著,樓市仍在ICU。這一現象,過去從未有過。也即,在70個左右的城市舉起救市大旗之後,仍未活躍起來的現象,過去非常少見。
為何托不起來?
錶麵上看,是因為疫情。3月份,全國大多數省遭遇疫情襲擊,其中深圳、東莞、泉州、青島、南昌、天津、上海、吉林省處在疫情漩渦之中,其中很多地方都按下瞭暫停鍵,流動性限製,對樓市的衝擊的確很大。
但疫情隻能說是偶然因素,根本因素還是市場信心缺失與購買力不足。
央行最近發布的《2022 年第一季度城鎮儲戶問捲調查報告》顯示,23.7%的人傾嚮於消費,21.6%的人傾嚮於投資,54.7%的傾嚮於存款。
這意味著,大傢現在更傾嚮於手握現金,現金為王,而不是消費和投資。這是市場信心不足的直接體現。
購買力不足方麵,《2022 年第一季度城鎮儲戶問捲調查報告》同樣披露,很多人對當前收入和就業前景的擔憂。
疫情襲擾三年瞭,對普通人來說,錢越發難賺,這三年裏,很多人隻混得個溫飽,勉強支撐著生活,無力談房。
正如本號在之前的文章中說到的,當下最普遍的現象是:
有錢的人已經買過房,當下的市場環境讓他們不敢亂投資,限購政策也限製瞭他們投資。而有購房資格的人,則沒有錢買房。
這是樓市需求中的結構性矛盾,不解決信心與購買力,即便疫情這個偶然因素消失,越來越多的城市托底救市,樓市也難樂觀起來。
因為當下的問題,不是讓不讓買的問題,而是願不願買和買不買得起的問題。