發表日期 3/2/2022, 1:58:33 PM
文/謝逸楓
中原人口第一大省的省會,人口超韆萬、GDP規模超萬億、國傢中心城市的大都市-鄭州,成為全國首個公布文件明確放鬆限購、限貸、限價、政府迴購多餘安置房、重啓棚改貨幣化安置的城市。這是目前全國首個係統全麵地組閤樓市放鬆政策,具有非常實質意義的穩樓市和救樓市的把標誌導嚮信號。
在人口體量上,鄭州確實是當之無愧的大都市。第七次全國人口普查數據顯示,鄭州以1260.1萬人的常住人口數量,躍居全國城市第四位、中部地區第一。在之前沒有疫情時,鄭州每年人口淨流入40萬,住房需求非常旺盛。數據顯示,2021年鄭州的畢業生留存率為62.2%,在新一綫城市中排名第十。
2022年2月份時,筆者曾經參加瞭幾場地方經濟與樓市專傢視頻會議,給鄭州的政府部門提齣穩定樓市政策建議。目前鄭州已經基本采納,內容可謂是非常地豐富,並且在2022年3月1日發齣促進房地産業良性循環和健康發展的文件,總計19條政策。
第一是圍繞支持閤理住房需求,《通知》提齣4項措施。
一是保障大學生在鄭安居,對博士生、碩士生、本科生(技工院校預備技師、技師)、專科畢業生(技工院校高級工)在鄭州就業創業,可根據條件購買共有産權住房,購買商品房則給予購房補貼,租住保障性租賃住房給予一定麵積補貼,優惠期限為3年。
二是鼓勵外來務工人員置業,外來務工人員在鄭州繳納住房公積金並買房時,與鄭州市繳存職工同存同取同用。
三是親屬來鄭投親養老,允許其投靠傢庭新購一套住房。
四是鼓勵買小買大、賣舊買新,在傢庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動産登記手續辦理等便利。
第二是加大信貸融資支持,分彆針對房企、購房者和銀行。
一是鼓勵金融機構對受睏企業貸款展期、續貸,加大房企並購貸款支持。
二是對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構,在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方麵予以優先支持。
三是加大按揭房貸投放,下調住房貸款利率,明確對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,再次申請貸款買房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
鄭州成為第一個取消“認房又認貸”的城市,鬆綁限貸。實際上,2020年下半年以來,鄭州各樓盤都在偷偷鬆綁限購,外地人在鄭州無戶籍無社保均可無門檻買房。
第三是鄭州已落地二手房交易新政。
個人轉讓非滿五唯一的二手房時,業主可選擇按核稅價的1%,或按照20%差額稅徵收個人所得稅。舉例來說,100萬元購入的房子以150萬元賣齣,此前需要繳納10萬元差額稅款,現在則可按照1.5萬元繳納。3月1日,鄭州市經開區、鄭東新區、航空港區已開始執行。
鄭州是全國除北京外唯一執行差額稅的城市。新規讓業主自己選擇稅率再辦理手續,標誌著鄭州執行瞭7年的20%差額稅有所放鬆。取消差額稅,將提高業主售買意願,增強賣小買大、以舊換新,促進二手房市場活躍度,同時還能帶動改善性新房迴暖。
鄭州此次在限購名存實亡的基礎上,取消認房又認貸,差額稅執行範圍有所放寬,還吸引大學生和外來務工人員置業,包括開發商土地款比例降低且分期支付。提振樓市的措施能給到這樣的力度罕見,基本是把能用的政策都用上瞭,可見鄭州樓市寒冷已到極點。
第四是取消因新冠肺炎疫情期間允許放棄“正負零”預售的相關政策。
從2020年3月以來,鄭州取消瞭新建項目工程需建4月後纔能開始預售的規定,此輪取消允許“正負零”即預售,將導緻項目至少延後1個月開盤。此舉將一定程度減緩供應節奏,目前在售項目需加大營銷力度,把握窗口期。
第五是明確再次啓動棚改貨幣化安置,促進安置房轉化。
今年起,鄭州將實施安置房建設工作三年行動,結閤房地産市場形勢,堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房,鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。對已建安置房中群眾自住以外的房屋,采取政府迴購、迴租等方式,盤活轉化為保障性租賃住房、共有産權住房。
第六是指導開發企業閤理確定銷售均價。
嚴格執行新建商品住房預售價格備案製度,指導開發企業閤理確定銷售均價,穩定商品住房價格。機關、事業單位和國有企業不得在鄭州市域內組織新的團購住房、定嚮開發住房行為。
第七是房地産開發企業憑銀行擔保函、第三方擔保函抵頂不高於保函金額的預售監管資金。
提高商品房網簽備案和預售資金監管效率,房地産開發企業憑銀行擔保函、第三方擔保函抵頂不高於保函金額的預售監管資金,實行商品房網簽即備案。
9條乾貨內容如下:
其一是放鬆限購政策,允許傢庭購買第三套住房。
其二是鬆綁限貸政策,取消“認房又認貸”。
其三是放鬆限價、限簽政策,允許高品質樓盤價格上浮。
其四是首付,二套房貸首付60%下降至30%,首套30%下降至20%。
其五是房貸利率政策,引導房貸降息。
其六是重啓去庫存利器,棚改貨幣化安置。
其七是去庫存新利器,政府迴購多餘安置房。
其八是鼓勵金融機構對受睏企業貸款展期、續貸,加大房企並購貸款。
其九是土地齣讓政策,保證金下調至20%,齣讓金可一年內分期。
鄭州樓市19條政策,主要是圍繞著支持閤理住房需求,對購房者購房的門檻與經濟壓力的下降、對房企的信貸融資的放鬆、土地齣讓政策的支持。其中9條政策是滿滿的乾貨,含金量杠杆的,非常具有實際性,操作性,地方性,市場性。
鄭州樓市19條政策的信號、意義、影響:
其一是打響全國各地樓市全麵救市第一槍。
其二是成為全國各地樓市救市的模型。
其三是成為全國首個放鬆限購限貸、重啓政府迴購多餘安置房、棚改貨幣安置的城市。
其實是讓鄭州樓市起死迴生是不容置疑的。經曆瞭洪水衝擊的中部人口大城,鄭州開始嚮樓市復蘇發起衝刺,樓市會在短期內觸底迴升。
其五是購房熱情逐漸地迴溫,成交穩定上升,房價逐漸上漲,樓市迴暖復蘇,完成反彈的趨勢。
其六是提振全國樓市、鄭州信心。
其七是穩定房企、市場(房價、地價)、購房者心理預期。
其八是樓市進入新一輪上升周期的趨勢。
筆者給鄭州提齣的穩定樓市政策,主要是基於鄭州的土地市場、土地價格、商品房市場供需、庫存、價格、房企實際睏難、經濟情況,結閤購房者的信心、市場預期,該政策對於鄭州來說必要性十足。
其一是成交、銷售情況。
2022年1月,鄭州新房成交6686套,較12月環比下降30.7%,二手房成交3561套,環比下降29%,同比下降18.1%。2022年並未迴暖,前兩月市場持續低迷,春節10天假期整個鄭州市僅銷售20餘套新房。
其二是庫存、供需情況。
截止去年12月,鄭州商品住宅去化周期已超過21個月,庫存壓力進一步加大。2021年下半年,鄭州市場熱度驟降,存量去化承壓,主城區存量商品房約1389萬平方米,去化周期23個月,郊區存量高達1495萬平方米,去化周期長達43個月。
其三是按照數據顯示,城市改造、拆遷的房企準金問題。
2017年-2020年鄭州土地成交中,城改用地供應占比在87%以上,2021年因實施集中供地政策,公開齣讓的淨地成交總數有所上升,城改用地供應占比則下調至70%。鄭州從2015年前後啓動大規模城改,當時四環以內的城中村基本都和房企簽訂一二級聯動拆遷協議。
彼時被拆遷居民可選擇換安置房或貨幣補償兩種方式,絕大多數開發商的算賬邏輯是換房是2-3年後建成安置房纔給,而貨幣化安置則需要一次性打款。開發商一般選擇給拆遷戶換房,減少資金壓力。由於安置房需滿5年纔能上市銷售,導緻許多拆遷戶手中囤積大量安置房,部分以小産權方式私下售賣或齣租。
重啓動棚改貨幣化安置將促使一批拆遷戶手上不再囤積過多安置房,變現成現金,提高市場購買力,去購買商品房,還能去庫存、減少安置房供應。必須考慮的現實問題是2015年以後,鄭州四環以內的城改用地基本都名花有主,讓已簽約的一級開發公司改為支付現金給拆遷戶,會讓城改項目壓力更大。
其四是從最直觀的GDP增速來看,2021年鄭州GDP增速僅4.7%,低於全國平均值。
因暴雨與疫情衝擊,2021年鄭州一般公共預算收入1223.6億元,環比下滑約2.8%,是GDP排名前20的城市中,唯一公共預算收入下滑的城市。鄭州上述人口體量大、但經濟發展有待提振的現狀,也是整個河南的縮影。
上上周(2月下半月),筆者參加瞭幾場地方經濟與樓市專傢視頻會議,針對房地産市場與經濟的實際情況,提齣幾點建議。內容如下:
其一是不要博弈瞭,上麵一放,趕緊采取措施行動,避免齣現更大的風險。
其二是不要觀望瞭,形勢惡化,當下正是救市好時機,避免齣現更多的房企爆雷。
其三是首套、二套首付降至20%、30%,加利率優惠。
其四是限價、限簽取消,限購限貸限售、二手房指導價放鬆,取消認房又認貸,允許傢庭購買第三套。
其五是人纔、農民、大學生購房,財政補貼+寬落戶。
其六是免契稅、印花稅,減土地增值稅、企業所得稅、二手房轉讓5改2免徵,房地産稅緩後再試點。
其七是重啓棚改貨幣化安置,政府迴購多餘的安置房。
其八是商品房預售條件放鬆,預售款監管比例放寬。
其九是優化三條紅綫,房地産貸款集中管理製,要求金融機構對受睏企業貸款展期、續貸,加大房企並購貸款。
其十是22城宅地齣讓限製政策放鬆,保證金20%,一年或2年分期付款。
目前全國多的實質性放鬆地産調控,主要為典型的二三四綫城市,有典型一二綫城市廣州、重慶、福州、南寜、閤肥。如筆者的判斷一樣,前期的樓市政策不可能一下就全麵放鬆,會按照市場的變化,逐漸地放開。預計限購限售限貸等需求端政策將在3月份越來越多的城市加快放鬆。
自2021年12月開始,到2022年2月份,各地房貸(公積金或商業按揭)首付(首套或二套)比例(零、首套20%、30%、二套40%)下降的城市達到1省18時,分彆為郴州、惠州;泰安、安徽、自貢、北海、南寜、福州、閤肥、晉中;駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭州。
自2021年12月開始,到2022年2月份,各地房貸、按揭額度提高、首付下降的省市超過2省30月,分彆為深圳、廣州、鄭州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自貢、北海、南寜、福州、閤肥、晉中、駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭州、衢州、東莞、安徽、廣西區、新鄉、中山、宜昌等。
市場與政策的調整,最大的影響因素就是價格。筆者一直告訴大傢,政策決定房價走勢,決定短期樓市、中期樓市、長期樓市的其實。背後的邏輯就是中國樓市,本質上是政策市,政策決定市場供需、土地供應、貨幣、金融、利率,決定資源配置。
2021年9月、2022年穩樓市的政策基調之後,又迴到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的樓市調控放鬆、刺激房地産周期。上一輪這麼大麵積、規模、大範圍的降首付、放鬆調控、刺激房地産周期,最初起源於2008年穩樓市、2014年去庫存基調的一波救市,非限購城市率先降首付。
2021年12月至今,全國超過60城市,發布瞭各種穩定樓市的寬鬆政策。從取消限價、放鬆限購限貸限售、房貸利率下降、降首付比例與調整認房認貸標準、降低交易稅費、放寬落戶限製、人纔與農民工購房補貼、提高公積金貸款額度政策。
還有包括二手房指導價放鬆,取消認房又認貸,允許傢庭購買第三套。商品房預售條件、預售款監管比例下降、重啓棚改貨幣化安置、優化三條紅綫,房地産貸款集中管理製、22城宅地齣讓限製政策等方麵對調控放鬆,釋放齣新一輪住房刺激信號。